Gayrimenkul Ekonomisi - Tüm Sorular
Ünite 1
Soru 1
Gayrimenkul değerleme sürecinde hangi aşamada imar arşiv dosyası ve numarataj belgesi incelenmelidir?
Seçenekler
A
Belediye aşaması
B
Tapu aşaması
C
Gayrimenkulün görülmesi
D
Gayrimenkulün çevresinin incelenmesi
E
Bilgilerin düzenlenmesi ve raporun oluşturulması
Açıklama:
Gayrimenkul değerleme sürecinde hangi aşamada imar arşiv dosyası ve numarataj belgesi incelenmelidir? Doğru cevap A)Belediye aşaması
Soru 2
Aşağıdaki ifadelerden hangileri emsal karşılaştırma yöntemi için doğrudur?
I) Gayrimenkul değerlemede sadeliği ve kolaylığı ile en sık kullanılan yöntemdir.
II) Yöntem piyasada sık alınıp satılan gayrimenkullerde uygulanır.
III)Otel, akaryakıt istasyonu, fabrika gibi kısıtlı ürünlerin değerlemesinde bu yöntem tercih edilir.
IV) Küçük ofisler, konutlar gibi piyasada çokça olan gayrimenkullerde oldukça güvenle kullanılabilen bir yöntemdir.
I) Gayrimenkul değerlemede sadeliği ve kolaylığı ile en sık kullanılan yöntemdir.
II) Yöntem piyasada sık alınıp satılan gayrimenkullerde uygulanır.
III)Otel, akaryakıt istasyonu, fabrika gibi kısıtlı ürünlerin değerlemesinde bu yöntem tercih edilir.
IV) Küçük ofisler, konutlar gibi piyasada çokça olan gayrimenkullerde oldukça güvenle kullanılabilen bir yöntemdir.
Seçenekler
A
I-II-IV
B
I-II-III
C
II-III-IV
D
I-III
E
I-II-III-IV
Açıklama:
Değerleme Yöntemleri
Aşağıdaki ifadelerden hangileri emsal karşılaştırma yöntemi için doğrudur?
I) Gayrimenkul değerlemede sadeliği ve kolaylığı ile en sık kullanılan yöntemdir.
II) Yöntem piyasada sık alınıp satılan gayrimenkullerde uygulanır.
III)Otel, akaryakıt istasyonu, fabrika gibi kısıtlı ürünlerin değerlemesinde bu yöntem tercih edilir.
IV) Küçük ofisler, konutlar gibi piyasada çokça olan gayrimenkullerde oldukça güvenle kullanılabilen bir yöntemdir.
Cevap A)I-II-IV
Aşağıdaki ifadelerden hangileri emsal karşılaştırma yöntemi için doğrudur?
I) Gayrimenkul değerlemede sadeliği ve kolaylığı ile en sık kullanılan yöntemdir.
II) Yöntem piyasada sık alınıp satılan gayrimenkullerde uygulanır.
III)Otel, akaryakıt istasyonu, fabrika gibi kısıtlı ürünlerin değerlemesinde bu yöntem tercih edilir.
IV) Küçük ofisler, konutlar gibi piyasada çokça olan gayrimenkullerde oldukça güvenle kullanılabilen bir yöntemdir.
Cevap A)I-II-IV
Soru 3
Kısa ömürlü, ancak bir yıldan uzun ömre sahip bina ve ekipman kalemlerinin zamanla yenilenmesi veya değiştirilmesi amacıyla ayrılan karşılıklara ne denir?
Seçenekler
A
Yerine Koyma Giderleri
B
Sabit Giderler
C
Değişken Giderler
D
Sabit Giderler
E
Potansiyel Brüt Gelir
Açıklama:
Değerleme yöntemleri
Kısa ömürlü, ancak bir yıldan uzun ömre sahip bina ve ekipman kalemlerinin zamanla yenilenmesi veya değiştirilmesi amacıyla ayrılan karşılıklara ne denir? Doğru cevap A)Yerine Koyma Giderleri
Kısa ömürlü, ancak bir yıldan uzun ömre sahip bina ve ekipman kalemlerinin zamanla yenilenmesi veya değiştirilmesi amacıyla ayrılan karşılıklara ne denir? Doğru cevap A)Yerine Koyma Giderleri
Soru 4
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul geliştirme sürecinin aşamalarından biri değildir?
Seçenekler
A
Bölgedeki tarım arazilerinin verimliliği analiz edilir
B
Fikirler üretilir ve en doğru fikre ulaşılmaya çalışılır
C
Projenin yapılabilirliği incelenir
D
Satış ve getiri tahminleri yapılmaya çalışılır
E
Bütçe çalışmaları yapılır
Açıklama:
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul geliştirme sürecinin aşamalarından biri değildir?
Doğru cevap A)Bölgedeki tarım arazilerinin verimliliği analiz edilir
Doğru cevap A)Bölgedeki tarım arazilerinin verimliliği analiz edilir
Soru 5
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul satış işlemleri için gerekli belgelerden biri değildir?
Seçenekler
A
İkametgah Belgesi
B
Kimlik Belgesi
C
Yabancının taraf olduğu işlemlerde taşınmaza ilişkin değerleme raporu
D
Emlak vergisi değeri
E
İşlemde temsil var ise temsil belgesi
Açıklama:
Gayrimenkul Pazarlama
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul satış işlemleri için gerekli belgelerden biri değildir?
Doğru cevap A) İkametgah Belgesi
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul satış işlemleri için gerekli belgelerden biri değildir?
Doğru cevap A) İkametgah Belgesi
Soru 6
Üretim, montaj, fabrika, depolama, araştırma, dağıtım binaları hangi gayrimenkul sınıfı içerisinde yer alır?
Seçenekler
A
Endüstriyel gayrimenkuller
B
Tarımsal gayrimenkuller
C
Özel amaçlı gayrimenkuller
D
Konut
E
Ticari gayrimenkuller
Açıklama:
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Üretim, montaj, fabrika, depolama, araştırma, dağıtım binaları hangi gayrimenkul sınıfı içerisinde yer alır? Doğru cevap A)Endüstriyel gayrimenkuller
Üretim, montaj, fabrika, depolama, araştırma, dağıtım binaları hangi gayrimenkul sınıfı içerisinde yer alır? Doğru cevap A)Endüstriyel gayrimenkuller
Soru 7
Araziler, bağlar, zeytinlikler, otlaklar, hayvancılık yapılabilen yerler ve orman arazileri hangi gayrimenkul sınıfında yer alır?
Seçenekler
A
Tarımsal gayrimenkuller
B
Özel amaçlı gayrimenkuller
C
Endüstriyel gayrimenkuller
D
Ticari gayrimenkuller
E
Konut
Açıklama:
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Araziler, bağlar, zeytinlikler, otlaklar, hayvancılık yapılabilen yerler ve orman arazileri hangi gayrimenkul sınıfında yer alır? Doğru cevap A)Tarımsal gayrimenkuller
Araziler, bağlar, zeytinlikler, otlaklar, hayvancılık yapılabilen yerler ve orman arazileri hangi gayrimenkul sınıfında yer alır? Doğru cevap A)Tarımsal gayrimenkuller
Soru 8
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul yatırımlarının avantajlarından biridir?
Seçenekler
A
Kira gelirlerinin mülk sahiplerine düzenli nakit akışı sağlaması
B
Bakım ve onarım maliyetleri beklenenden yüksek olması
C
Gayrimenkullerde değer artışı yaratamamak
D
Hatalı konum seçimi nedeniyle gayrimenkulün boş kalma durumu
E
Hızlı bir şekilde gerçek değerinden paraya çevrilememesi
Açıklama:
Gayrimenkul Yatırımlarının Avantaj ve Dezavantajları
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul yatırımlarının avantajlarından biridir? Doğru cevap A)Kira gelirlerinin mülk sahiplerine düzenli nakit akışı sağlaması
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul yatırımlarının avantajlarından biridir? Doğru cevap A)Kira gelirlerinin mülk sahiplerine düzenli nakit akışı sağlaması
Soru 9
Ofis binaları, perakende mağazaları, alışveriş merkezleri, oteller hangi gayrimenkul sınıfı içinde yer alır?
Seçenekler
A
Ticari gayrimenkuller
B
Endüstriyel gayrimenkuller
C
Tarımsal gayrimenkuller
D
Özel amaçlı gayrimenkuller
E
Konut
Açıklama:
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Ofis binaları, perakende mağazaları, alışveriş merkezleri, oteller hangi gayrimenkul sınıfı içinde yer alır? Doğru cevap A) Ticari gayrimenkuller
Ofis binaları, perakende mağazaları, alışveriş merkezleri, oteller hangi gayrimenkul sınıfı içinde yer alır? Doğru cevap A) Ticari gayrimenkuller
Soru 10
Okullar, kongre salonları, havaalanları, golf sahaları hangi gayrimenkul sınıfının kapsamına girmektedir?
Seçenekler
A
Özel amaçlı gayrimenkuller
B
Tarımsal gayrimenkuller
C
Endüstriyel gayrimenkuller
D
Konut
E
Ticari gayrimenkuller
Açıklama:
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Okullar, kongre salonları, havaalanları, golf sahaları hangi gayrimenkul sınıfının kapsamına girmektedir? Doğru Cevap A) Özel amaçlı gayrimenkuller
Okullar, kongre salonları, havaalanları, golf sahaları hangi gayrimenkul sınıfının kapsamına girmektedir? Doğru Cevap A) Özel amaçlı gayrimenkuller
Soru 11
Aşağıdakilerden hangisi endüstriyel gayrimenkul örneğidir?
Seçenekler
A
Apartman dairesi
B
Ofis binası
C
Arazi
D
Fabrika
E
Otel
Açıklama:
Fabrikalar endüstriyel gayrimenkullerdir; üretim ve dağıtım amaçlı kullanılır (s.5).
Soru 12
Gayrimenkuller ekonomik açıdan nasıl sınıflandırılmaktadırlar?
Seçenekler
A
Dayanıksız tüketim malları
B
Ayni sermaye ve duran varlık
C
Sadece taşınır mallar
D
Hisse senetleri ve bonolar
E
Devlet tahvilleri
Açıklama:
Gayrimenkuller ekonomik sistemde ayni sermaye ve muhasebede duran varlık olarak sınıflandırılır (s.4).
Soru 13
Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesine göre aşağıdakilerden hangisi taşınmaz mülkiyeti kapsamında değildir?
Seçenekler
A
Arazi
B
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
C
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
D
Menkul kıymetler
E
Eklenti
Açıklama:
Menkul kıymetler taşınmaz (gayrimenkul) sayılmaz; diğerleri taşınmaz kapsamındadır (s.3).
Soru 14
Gayrimenkul sektörünün temel faaliyetleri arasında aşağıdakilerden hangisi bulunmaz?
Seçenekler
A
Gayrimenkul geliştirme
B
Gayrimenkul değerleme
C
Gayrimenkul üretimi
D
Gayrimenkul alım-satım ve kiralama
E
Gayrimenkul pazarlama
Açıklama:
Gayrimenkul üretimi ayrı bir faaliyet olarak geçmez; alım-satım, geliştirme ve değerleme faaliyetler arasındadır (s.9).
Soru 15
Tapu harç ücretleri satış işlemi yapılmadan önce nereye ödenmektedir?
Seçenekler
A
Belediyeye
B
Tapu Müdürlüğüne
C
Maliye Bakanlığına
D
Notere
E
Gelir İdaresi Başkanlığına
Açıklama:
Tapu harçları Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden online veya vergi dairelerine ödenir (s.10).
Soru 16
Gayrimenkul geliştirme sürecinde geliştiricinin sahip olması gereken kaynaklar arasında aşağıdakilerden hangisi yer almaz?
Seçenekler
A
Arsa
B
Bilgi
C
Tüketici
D
Sermaye
E
Yönetici
Açıklama:
Tüketici geliştiricinin değil, hedef kitlenin parçasıdır; geliştirici arsa, bilgi, müşteri ve sermayeye sahip olmalıdır (s.11).
Soru 17
Maliyet analiz yöntemi ile ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
Seçenekler
A
Yalnızca arsa ve arazide uygulanır
B
Gayrimenkulün tahmini değerini hesaplamaz
C
Gelir kapitalizasyonu yönteminden sonra kullanılır
D
Kullanım dışı kalmış yapılar için uygundur
E
Yeniden inşa ve ikame maliyetine dayanır
Açıklama:
Maliyet yöntemi yeniden inşa ve ikame maliyetlerine dayanır (s.15).
Soru 18
Aşağıdakilerden hangisi hatalı gayrimenkul değerlemesinin doğrudan sonucu değildir?
Seçenekler
A
Tapu harçlarında devletin zarara uğraması
B
Emlak vergisi gelirlerinde azalması
C
Yatırımcının zarar etmesi
D
Hukuki risklerin ortaya çıkması
E
İnşaat maliyetlerinin düşmesi
Açıklama:
İnşaat maliyetleri değerlemeden etkilenmez; diğerleri doğrudan etkilenir (s.3).
Soru 19
Aşağıdakilerden hangisi ayni sermaye örneğidir?
Seçenekler
A
Taşınmaz varlık
B
Banka mevduatı
C
Döviz
D
Hisse senedi
E
Bono
Açıklama:
Taşınmazlar ayni sermaye olarak kabul edilir (s.4).
Soru 20
Gayrimenkul yatırımlarının avantajlarından biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Anında nakde çevrilebilir olması
B
Faiz getirilerinden daha yüksek kazanç sağlaması
C
Kira gelirlerinin enflasyona endeksli artması
D
Değer kaybetme olasılığının olmaması
E
Bakım ve onarım maliyetlerinin olmaması
Açıklama:
Kira gelirleri enflasyon oranlarına endekslidir; bu da koruma sağlar (s.5).
Soru 21
Muhasebe açısından gayrimenkullere ne olarak bakılmaktadır?
Seçenekler
A
Akdi sermaye
B
Dönen varlık
C
Yedek sermaye
D
Duran varlık
E
Ayni sermaye
Açıklama:
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
Burada ekonomik bakış açısından kastettiğimiz gayrimenkul dayanıklı mal olarak fiziki niteliğe sahiptir ve işletme yönünden ayni sermayedir. Bu hâliyle gayrimenkule sermaye olarak bakılır. Muhasebe açısından ise gayrimenkule duran varlık olarak bakılmaktadır. Hukuki açıdan ise gayrimenkul mülkiyet ve üzerinde kurulu haklar açısından ele alınmaktadır (Demir, 2019:78).
Burada ekonomik bakış açısından kastettiğimiz gayrimenkul dayanıklı mal olarak fiziki niteliğe sahiptir ve işletme yönünden ayni sermayedir. Bu hâliyle gayrimenkule sermaye olarak bakılır. Muhasebe açısından ise gayrimenkule duran varlık olarak bakılmaktadır. Hukuki açıdan ise gayrimenkul mülkiyet ve üzerinde kurulu haklar açısından ele alınmaktadır (Demir, 2019:78).
Soru 22
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul konusunu “hukuki” boyutuyla ele alır?
Seçenekler
A
Kamu İhale Kanunu ve İmar Kanunu
B
Gelir Vergisi Kanunu
C
Medeni Kanun
D
Borçlar Kanunu
E
Kurumlar Vergisi Kanunu
Açıklama:
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
Sermaye Piyasası Kurulu Tebliği, Kamu İhale Kanunu ve İmar Kanunu gayrimenkul konusunu ekonomik anlamda ele alırken, Medeni Kanun hukuki boyutla, Gelir Vergisi Kanunu’nda ise gayrimenkul, vergisel boyutuyla ele alınmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu Tebliği, Kamu İhale Kanunu ve İmar Kanunu gayrimenkul konusunu ekonomik anlamda ele alırken, Medeni Kanun hukuki boyutla, Gelir Vergisi Kanunu’nda ise gayrimenkul, vergisel boyutuyla ele alınmaktadır.
Soru 23
Montaj, depolama, araştırma ve dağıtım binaları hangi gayrimenkul sektörü grubu içinde yer alır?
Seçenekler
A
Konutlar
B
Endüstriyel gayrimenkuller
C
Özel gayrimenkuller
D
Ticari gayrimenkuller
E
Tarımsal gayrimenkuller
Açıklama:
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Endüstriyel Gayrimenkuller
Üretim, montaj, fabrika, depolama, araştırma, dağıtım binalarını endüstriyel gayrimenkuller içinde sayabiliriz.
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Endüstriyel Gayrimenkuller
Üretim, montaj, fabrika, depolama, araştırma, dağıtım binalarını endüstriyel gayrimenkuller içinde sayabiliriz.
Soru 24
Bir firmanın ortakları tarafından kuruluş ya da sermaye artırımı sırasında para dışında konulan tüm sermayeye ne ad verilir?
Seçenekler
A
Akdi sermaye
B
Duran varlık
C
Asgari sermaye
D
Dönen varlık
E
Ayni sermaye
Açıklama:
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
- Ayni Sermaye: Bir firmanın ortakları tarafından kuruluş ya da sermaye artırımı sırasında para dışında konulan tüm sermayedir. Örneğin taşınmaz varlıklar, değer taşıyan taşınır eşya, makine, eşya veya haklar gibi.
Soru 25
Ofis binaları ve oteller hangi gayrimenkul sektörü grubu içinde yer alır?
Seçenekler
A
Konutlar
B
Ticari gayrimenkuller
C
Endüstriyel gayrimenkuller
D
Özel gayrimenkuller
E
Tarımsal gayrimenkuller
Açıklama:
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Ticari Gayrimenkuller
Ticari kullanıma uygun ticari amaçla alınıp satılan gayrimenkullerdir. Ofis binaları, perakende mağazaları, toptan satışların yapıldığı çarşılar, alışveriş merkezleri, oteller vb. dir. Ticari gayrimenkuller konutlardan farklı olarak içerisinde ticari faaliyetin yapıldığı ve bundan gelir elde edildiği alanlardır.
Gayrimenkul Sektörü Grupları
Ticari Gayrimenkuller
Ticari kullanıma uygun ticari amaçla alınıp satılan gayrimenkullerdir. Ofis binaları, perakende mağazaları, toptan satışların yapıldığı çarşılar, alışveriş merkezleri, oteller vb. dir. Ticari gayrimenkuller konutlardan farklı olarak içerisinde ticari faaliyetin yapıldığı ve bundan gelir elde edildiği alanlardır.
Soru 26
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul geliştirme sürecinin son aşamasıdır?
Seçenekler
A
Fikirlerin üretilmesi ve en doğru fikre ulaşılması
B
Satış ve getiri tahminlerinin yapılması
C
Projenin yapılabilirliğinin incelenmesi
D
Faaliyete geçiş ve işletme yönetimi
E
Bütçe çalışmaları ve finansman kaynağı bulunması
Açıklama:
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN FAALİYETLERİ
Gayrimenkul Geliştirme
Esas itibarıyla genel olarak gayrimenkul geliştirme sürecine bakarsak altı aşamadan oluştuğunu görmekteyiz. Bunlar;
Gayrimenkul Geliştirme
Esas itibarıyla genel olarak gayrimenkul geliştirme sürecine bakarsak altı aşamadan oluştuğunu görmekteyiz. Bunlar;
- Aşama: Fikirler üretilir ve en doğru fikre ulaşılmaya çalışılır.
- Aşama: Projenin yapılabilirliği incelenir. Maliyet, inşaat, yasal durum, talep yaratma potansiyeli incelenir.
- Aşama: Satış ve getiri tahminleri yapılmaya çalışılır.
- Aşama: Bütçe çalışmaları ve finansman kaynağı bulunması aşamasıdır.
- Aşama: Projenin yapım aşamasıdır.
- Aşama: Faaliyete geçiş ve işletme yönetimi aşamasıdır.
Soru 27
Gayrimenkul değerleme sürecinin ilk aşaması aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Gayrimenkulün görülmesi
B
Gayrimenkulün çevresinin incelenmesi
C
Tapu aşaması
D
Belediye aşaması
E
Bilgilerin düzenlenmesi ve raporun oluşturulması
Açıklama:
GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Değerleme Süreci
Değerleme çalışmaları için yapılması gerekenleri beş adımda anlatmak mümkündür.
Değerleme Süreci
Değerleme çalışmaları için yapılması gerekenleri beş adımda anlatmak mümkündür.
- Aşama: Belediye Aşaması
Soru 28
Aşağıdakilerden hangisi var olan binanın aynısının inşa edilmesinin güncel maliyetine, yatırımın kârının eklenmesiyle oluşan toplam maliyetten, amortismanı çıkararak tahmini arazi değerini eklemek yoluyla yapılan değerleme yöntemidir?
Seçenekler
A
Gelir kapitalizasyonu
B
Piyasa analizi
C
Maliyet analizi
D
Kâr marjı yaklaşımı
E
Satışların karşılaştırılması
Açıklama:
GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Değerleme Yöntemleri
Maliyet Analizi Yöntemi: Türkiye’de resmî faaliyetlerde değerleme yöntemi olarak satışların karşılaştırılması yöntemi uygulanır. Ancak bazen gayrimenkulün türü ve değerlemenin hedefi maliyet yönteminin kullanılmasını gerektirebilir.
Maliyet yönteminin esası, var olan binanın (yapının) aynısının inşa edilmesinin güncel maliyetine, yatırımın kârının eklenmesiyle oluşan toplam maliyetten, amortismanı (yıpranmayı) çıkararak tahmini arazi değerini eklemek yoluyla değerlemektir.
Değerleme Yöntemleri
Maliyet Analizi Yöntemi: Türkiye’de resmî faaliyetlerde değerleme yöntemi olarak satışların karşılaştırılması yöntemi uygulanır. Ancak bazen gayrimenkulün türü ve değerlemenin hedefi maliyet yönteminin kullanılmasını gerektirebilir.
Maliyet yönteminin esası, var olan binanın (yapının) aynısının inşa edilmesinin güncel maliyetine, yatırımın kârının eklenmesiyle oluşan toplam maliyetten, amortismanı (yıpranmayı) çıkararak tahmini arazi değerini eklemek yoluyla değerlemektir.
Soru 29
Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi’ nde emlak vergisi, yangın, deprem sigortaları vb. giderler hangi kapsamda yer alır?
Seçenekler
A
Finansman giderleri
B
Sabit giderler
C
Değişken giderler
D
Dolaylı giderler
E
Yerine koyma giderleri
Açıklama:
GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Değerleme Yöntemleri
Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi:
Sabit Giderler: Gayrimenkulün doluluk düzeyine bağlı olarak değişmeyen giderlerdir (Emlak vergisi, yangın, deprem sigortaları vb.).
Değerleme Yöntemleri
Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi:
Sabit Giderler: Gayrimenkulün doluluk düzeyine bağlı olarak değişmeyen giderlerdir (Emlak vergisi, yangın, deprem sigortaları vb.).
Soru 30
Maliyet Analizi Yöntemi’ nde; değerleme tarihinde, güncel malzeme ve standartlar ile değerlendirilen yapının verdiği faydaya eş değer bir yapının yapılmasının maliyetini tahmin edilmesine ne ad verilir?
Seçenekler
A
Amortisman maliyeti
B
Potansiyel maliyet
C
Yeniden inşa maliyeti
D
İkame maliyeti
E
Sabit maliyet
Açıklama:
GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Değerleme Yöntemleri
Maliyet Analizi Yöntemi:
Maliyet yönteminde değerleme iki şekilde yapılmaktadır. Yeniden inşa maliyeti ve ikame maliyeti.
İkame maliyeti: Değerleme tarihinde, güncel malzeme ve standartlar ile değerlendirilen yapının verdiği faydaya eş değer bir yapının yapılmasının maliyetini tahmin etmektir.
Değerleme Yöntemleri
Maliyet Analizi Yöntemi:
Maliyet yönteminde değerleme iki şekilde yapılmaktadır. Yeniden inşa maliyeti ve ikame maliyeti.
İkame maliyeti: Değerleme tarihinde, güncel malzeme ve standartlar ile değerlendirilen yapının verdiği faydaya eş değer bir yapının yapılmasının maliyetini tahmin etmektir.
Ünite 2
Soru 1
Gayrimenkul talep eğrisi düşünüldüğünde aşağıdakilerden hangisi eğri üzerinde hareketi sağlar?
Seçenekler
A
Gayrimenkul fiyatı
B
Gayrimenkul maliyetleri
C
Konut kredi faiz oranları
D
Diğer yatırım araçlarının fiyatları
E
Kira fiyatları
Açıklama:
GAYRİMENKUL TALEBİ
Eğri üzerinde hareketi sağlayan gayrimenkul fiyatıdır.
Eğri üzerinde hareketi sağlayan gayrimenkul fiyatıdır.
Soru 2
Gerçekleştirilmemiş talebe ne ad verilir?
Seçenekler
A
Bastırılmış talep
B
Efektif talep
C
Ex-post talep
D
Veblen talep
E
Düşük talep
Açıklama:
GAYRİMENKUL TALEBİ
Gerçekleştirilmemiş talebe bastırılmış talep adı verilir.
Gerçekleştirilmemiş talebe bastırılmış talep adı verilir.
Soru 3
Talep fiyat esnekliği 1 ise aşağıdaki ifadelerinden hangisi doğrudur?
Seçenekler
A
birim esneklik geçerlidir.
B
Tam esnek mal geçerlidir.
C
Tam esnek olmayan mal geçerlidir.
D
zorunlu mal geçerlidir
E
lüks mal geçerlidir.
Açıklama:
Fiyat/Kira Değişikliklerine Talep Duyarlılığı: Talebin Fiyat Esnekliği
Esneklik katsayısı 1 ise birim esnek anlamına gelir.
Esneklik katsayısı 1 ise birim esnek anlamına gelir.
Soru 4
Aşağıdakilerden hangisi fiyat talep esnekliği formülüdür?
Seçenekler
A
Talebin fiyat esnekliği = Talep edilen miktardaki yüzde değişim / Fiyattaki yüzde değişim
B
Talebin fiyat esnekliği = Talep edilen miktardaki değişim / Fiyattaki değişim
C
Talebin fiyat esnekliği = Fiyattaki yüzde değişim / Talep edilen miktardaki yüzde değişim
D
Talebin fiyat esnekliği = Fiyattaki değişim / Talep edilen miktardaki değişim
E
Talebin fiyat esnekliği = Gelirdeki yüzde değişim / Talep edilen miktardaki yüzde değişim
Açıklama:
Fiyat/Kira Değişikliklerine Talep Duyarlılığı: Talebin Fiyat Esnekliği
Talebin fiyat esnekliği = Talep edilen miktardaki yüzde değişim / Fiyattaki yüzde değişim
Talebin fiyat esnekliği = Talep edilen miktardaki yüzde değişim / Fiyattaki yüzde değişim
Soru 5
Fiyat talep esnekliği ile ilgili ifadelerden hangisi doğrudur?
Seçenekler
A
Esneklik sıfır ise talep eğrisi fiyat eksenine paraleldir
B
Esneklik sıfır ise talep eğrisi miktar eksenine paraleldir
C
Esneklik sonsuz ise talep eğrisi fiyat eksenine paraleldir
D
Esneklik arttıkça talep eğrisi dikleşir
E
Birim esnekliğe sahip talep eğrisi eğimsizdir
Açıklama:
Fiyat/Kira Değişikliklerine Talep Duyarlılığı: Talebin Fiyat Esnekliği
Esneklik sıfır ise talep eğrisi fiyat eksenine paraleldir
Esneklik sıfır ise talep eğrisi fiyat eksenine paraleldir
Soru 6
Daha önce belirtilen veya hesaplanan fiyat yerine gerçekten ödenen fiyat ya da alım satım işlemlerinde fiilen el değiştiren net para miktarına ne ad verilir?
Seçenekler
A
Gerçek fiyat
B
potansiyel fiyat
C
Asgari fiyat
D
Veblen fiyat
E
Giffen fiyat
Açıklama:
Fiilî Fiyat Değişiklikleri ile Beklenen Fiyat Değişikliklerinin Etkisi
Daha önce belirtilen veya hesaplanan fiyat yerine gerçekten ödenen fiyat ya da alım satım işlemlerinde fiilen el değiştiren net para miktarına gerçek fiyat adı verilir.
Daha önce belirtilen veya hesaplanan fiyat yerine gerçekten ödenen fiyat ya da alım satım işlemlerinde fiilen el değiştiren net para miktarına gerçek fiyat adı verilir.
Soru 7
Aşağıdakilerden hangisi talep eğrisinin sağa yada sola hareket etmesini sağlamaz?
Seçenekler
A
Malın fiyatındaki değişim
B
Zevk ve tercihlerdeki değişim
C
Tüketicinin gelirindeki değişim
D
İkame malların fiyatlarındaki değişim
E
Tamamlayıcı malların fiyatlarındaki değişim
Açıklama:
Fiilî Fiyat Değişiklikleri ile Beklenen Fiyat Değişikliklerinin Etkisi
Malın fiyatındaki değişim sadece eğri üzerinde hareketi sağlar
Malın fiyatındaki değişim sadece eğri üzerinde hareketi sağlar
Soru 8
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul talebinin içsel belirleyicileri arasında yer alır?
Seçenekler
A
Fiilî fiyat
B
Pazar büyüklüğü
C
Gelir
D
Faiz oranları
E
Beklentiler
Açıklama:
Gayrimenkul Talebinin Dışsal Belirleyicileri
Fiyat değişikliklerinin talep miktarı üzerindeki etkisini analiz ederken, fiilî fiyat artışları ile beklenen fiyat artışları arasında ayrım yapmak önemlidir. Daha önce de açıklandığı gibi fiyatlar artarsa, talebin fiyat esnekliğine bağlı olarak talep edilen miktar az veya çok olumsuz etkilenerek azalır. Fiyat değişikliğinin yarattığı bu etki, talep eğrisi üzerinde hareket ederek izlenebilir. Çünkü fiyat (P), talebin içsel bir belirleyicisidir. Mal ve hizmetlerin fiyatları değiştiğinde aynı talep eğrisi üzerinde hareket söz konusudur ve bu durum “talep edilen miktardaki değişme” olarak ifade edilir.
Fiyat değişikliklerinin talep miktarı üzerindeki etkisini analiz ederken, fiilî fiyat artışları ile beklenen fiyat artışları arasında ayrım yapmak önemlidir. Daha önce de açıklandığı gibi fiyatlar artarsa, talebin fiyat esnekliğine bağlı olarak talep edilen miktar az veya çok olumsuz etkilenerek azalır. Fiyat değişikliğinin yarattığı bu etki, talep eğrisi üzerinde hareket ederek izlenebilir. Çünkü fiyat (P), talebin içsel bir belirleyicisidir. Mal ve hizmetlerin fiyatları değiştiğinde aynı talep eğrisi üzerinde hareket söz konusudur ve bu durum “talep edilen miktardaki değişme” olarak ifade edilir.
Soru 9
Apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerdeki belirli bir zamanda boş veya oturulmayan birimlerin mevcut tüm birimlere oranına ne ad verilir?
Seçenekler
A
Boşluk oranı
B
Giffen çıkmazı
C
Veblen değeri
D
Gibson paradoksu
E
Ricardocu denklik
Açıklama:
Apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerdeki belirli bir zamanda boş veya oturulmayan birimlerin mevcut tüm birimlere oranına boşluk oranı adı verilir.
Soru 10
Kısa dönemli arz eğrisi düşünüldüğünde aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
Seçenekler
A
Arz eğrisi miktar eksenini dik keser
B
Arzın fiyat esnekliği 1 dir
C
Arzın fiyat esnekliği sonsuzdur
D
Arz eğrisi negatif eğimlidir
E
Arz eğrisi fiyat değişimlerinden etkilenir
Açıklama:
Uzun ve Kısa Vadeli Değişmeler
Arz eğrisi kısa dönemde sıfır esnekliğe sahiptir. Yani miktar eksenine dik çizilir.
Arz eğrisi kısa dönemde sıfır esnekliğe sahiptir. Yani miktar eksenine dik çizilir.
Soru 11
Gayrimenkul ekonomisinin temel amacı aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Sadece fiyatların değişimini ölçmek
B
Arz-talep dengelerini ve gayrimenkul piyasası dinamiklerini analiz etmek
C
Yalnızca bina stoklarını tespit etmek
D
Hukuki mevzuatları düzenlemek
E
İnşaat teknolojilerini geliştirmek
Açıklama:
Gayrimenkul ekonomisi arz ve talep dengeleri ile piyasa dinamiklerini açıklamaya ve tahmin etmeye çalışır (s.23).
Soru 12
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul piyasasındaki "kolaylaştırıcılar" arasında yer almaz?
Seçenekler
A
Bankalar
B
Avukatlar
C
İnşaat firmaları
D
Emlak komisyoncuları
E
Devlet düzenleyicileri
Açıklama:
İnşaat firmaları doğrudan üretici aktörlerdir; kolaylaştırıcı değildirler (s.25).
Soru 13
Gayrimenkulün fiziksel özelliklerinden biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
İkame edilebilirlik
B
Hareketsizlik
C
Hızlı değer kazanma
D
Aşırı likidite
E
Tam rekabet
Açıklama:
Gayrimenkuller mekânsal olarak hareketsizdir; taşınamazlar (s.26).
Soru 14
Gayrimenkul hem yatırım hem de tüketim malı olmasının sonucu olarak aşağıdakilerden hangisi gözlemlenebilir?
Seçenekler
A
Değer artışları sınırlı kalır
B
Yatırıma yönelim azalır
C
Aşırı yatırım davranışı gelişebilir
D
Gelir sağlama amacı ortadan kalkar
E
Krediye erişim kolaylaşır
Açıklama:
Gayrimenkulün ikili doğası nedeniyle bireyler bazen aşırı yatırım yapabilirler (s.27).
Soru 15
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul talebinin temel unsurlarından biri değildir?
Seçenekler
A
Belirli mal ve hizmetin bulunması
B
Satın alma arzusunun olması
C
Sonsuz kaynakların bulunması
D
Piyasada açıklanmış fiyatın olması
E
Satın alma gücünün olması
Açıklama:
Sonsuz kaynak kavramı talep teorisinin bir parçası değildir, kaynaklar kıttır (s.27).
Soru 16
Talepteki değişme aşağıdakilerden hangisi ile açıklanır?
Seçenekler
A
Fiyat değişimiyle aynı talep eğrisi üzerinde hareket
B
Talep eğrisinin sağa veya sola kayması
C
Fiyat dışındaki tüm faktörlerin sabit kalması
D
Sadece tüketici gelirlerinin azalması
E
Talep miktarındaki geçici dalgalanma
Açıklama:
Talepteki değişme, talep eğrisinin yer değiştirmesidir (s.31).
Soru 17
Kredi faiz oranlarının yükselmesi aşağıdakilerden hangisine yol açar?
Seçenekler
A
Konut talebinin artmasına
B
Konut talebinin azalmasına
C
Tasarrufların konut sektörüne kaymasına
D
Mortgage kredilerinin genişlemesine
E
Konut stoklarının artmasına
Açıklama:
Faiz oranlarının artışı borçlanma maliyetini yükselttiği için konut talebini azaltır (s.32).
Soru 18
Kısa dönem gayrimenkul arz eğrisi hangi özelliği gösterir?
Seçenekler
A
Yukarı eğimli
B
Negatif eğimli
C
Fiyata paralel dikey
D
Sola eğimli
E
Tam esnek
Açıklama:
Kısa dönemde arz sabit olduğu için eğri dikeydir (s.35).
Soru 19
Gayrimenkul ekonomisinin temel sorularından biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
İnşaat malzemelerinin kalitesi
B
İnşaat ruhsatlarının süresi
C
Kimler için üretilecek?
D
Devletin bütçesi
E
Kira kontratlarının süresi
Açıklama:
Gayrimenkul ekonomisi "ne, ne kadar, nerede, nasıl ve kimler için üretilecek?" sorularını yanıtlamaya çalışır (s.23).
Soru 20
Stok/akış oranı nasıl hesaplanır?
Seçenekler
A
Yıllık üretim / toplam stok
B
Toplam stok / yıllık üretim
C
Fiyat değişimi / arz değişimi
D
Arz değişimi / fiyat değişimi
E
Toplam gelir / talep
Açıklama:
Stok/akış oranı toplam stokun yıllık üretime bölünmesiyle hesaplanır (s.26).
Ünite 3
Soru 1
I.Ofis kullanımına uygun yapılar yoğun olarak görülür.
II.Şehrin çevresindeki banliyöleri kapsamaktadır.
III.Hem yaya hem de araç trafiği sıklıkla kullanılır.
IV.Ofis arzına yönelik talebin en yoğun olduğu bölgedir.
Yukarıdakilerden hangileri Merkezi İş Alanı ile ilgili tanımlar arasında yer alır?
II.Şehrin çevresindeki banliyöleri kapsamaktadır.
III.Hem yaya hem de araç trafiği sıklıkla kullanılır.
IV.Ofis arzına yönelik talebin en yoğun olduğu bölgedir.
Yukarıdakilerden hangileri Merkezi İş Alanı ile ilgili tanımlar arasında yer alır?
Seçenekler
A
Yalnız II
B
I ve IV
C
II ve III
D
I, III ve IV
E
II, III ve IV
Açıklama:
Merkezi İş Alanı, ofis kullanımına uygun yapıların yoğun olduğu, hem yaya hem de araç trafiğinin sıklıkla kullanıldığı ve ofis arzına yönelik talebin en yoğun olduğu bölgelerdir.
Soru 2
Aşağıdakilerden hangisi ofis talebini etkileyen mekânsal faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Faiz oranları
B
Esnek çalışma
C
Devlet teşvikleri
D
Ulaşım imkânları
E
Vergi politikaları
Açıklama:
Ulaşım imkânları, ofis talebini etkileyen mekânsal faktörlerden biridir.
Soru 3
Aşağıdakilerden hangisi ofis talebini etkileyen teknolojik faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Ulaşım imkânları
B
Uzaktan çalışma
C
Faiz oranları
D
Arsa fiyatları
E
Nüfus artışı
Açıklama:
Uzaktan çalışma, ofis talebini etkileyen teknolojik faktörlerden biridir.
Soru 4
Pazar büyüklüğü değişkeni hanehalkı sayısı olan gayrimenkul türü aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Otel
B
Depo
C
AVM
D
Ofis
E
Konut
Açıklama:
Gayrimenkul türü olarak konutlar için pazar büyüklüğü değişkeni hanehalkı sayısıdır.
Soru 5
Aşağıdakilerden hangisi ofis talebini etkileyen ekonomik faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Nüfus artışı
B
Faiz oranları
C
Uzaktan çalışma
D
Ulaşım imkânları
E
Kentleşme
Açıklama:
Faiz oranları, ofis talebini etkileyen ekonomik faktörlerden biridir.
Soru 6
……………………., gayrimenkul işletme kazançlarının gayrimenkul varlık fiyatına veya değerine bölünmesiyle hesaplanır.
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri aşağıdakilerden hangisi doğru olarak tamamlar?
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri aşağıdakilerden hangisi doğru olarak tamamlar?
Seçenekler
A
Ofis alan stoku
B
Marjinal maliyet
C
Alan piyasa fiyatı
D
Gayrimenkul değeri
E
Kapitalizasyon oranı
Açıklama:
Kapitalizasyon oranı, gayrimenkul işletme kazançlarının gayrimenkul varlık fiyatına veya değerine bölünmesiyle hesaplanır.
Soru 7
……………………., apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerdeki belirli bir zamanda boş veya oturulmayan birimlerin mevcut tüm birimlere oranını ifade eder.
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri aşağıdakilerden hangisi doğru olarak tamamlar?
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri aşağıdakilerden hangisi doğru olarak tamamlar?
Seçenekler
A
Kira geliri
B
Kâr marjı
C
Boşluk oranı
D
Risk faktörü
E
Piyasa fiyatı
Açıklama:
Boşluk oranı, apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerdeki belirli bir zamanda boş veya oturulmayan birimlerin mevcut tüm birimlere oranıdır.
Soru 8
Bir ekonomide doğal işsiz sayısının iş gücü sayısına bölünmesi ile elde edilen katsayıya ne ad verilir?
Seçenekler
A
Yapısal işsizlik oranı
B
Geçici işsiz sayısı
C
Doğal işsizlik oranı
D
Friksiyonel işsiz sayısı
E
Potansiyel iş gücü oranı
Açıklama:
Bir ekonomide doğal işsiz sayısının iş gücü sayısına bölünmesi ile elde edilen katsayıya doğal işsizlik oranı denir.
Soru 9
Belirli bir zaman diliminde bir piyasanın işgal edilen stokundaki değişiklik olarak tanımlanan kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Net emilim
B
Kâr marjı
C
Boş alan
D
Alan stoku
E
Risk oranı
Açıklama:
Net emilim, belirli bir zaman diliminde bir piyasanın işgal edilen stokundaki değişiklik olarak tanımlanır.
Soru 10
Aşağıdakilerden hangisi kiracıların arama sürecinin uzunluğunu etkileyen faktörlerden biri değildir?
Seçenekler
A
Kendine özgü alan gereksinimi
B
Gayrimenkul alanı bilgisi
C
Mülkün konumsal özellikleri
D
Mevcut stok heterojenliği
E
Ofis alanı talep değişikliği
Açıklama:
Kiracıların arama sürecinin uzunluğunu etkileyen faktörler; kendine özgü alan gereksinimi, gayrimenkul alanı bilgisi, mülkün konumsal özellikleri ve mevcut stok heterojenliğidir.
Soru 11
Aşağıdakilerden hangisi “kullanım piyasası” ya da “kiralama piyasası” olarak da adlandırılır?
Seçenekler
A
Sermaye piyasası
B
Mal piyasası
C
Kentsel mekân piyasası
D
Tahvil piyasası
E
Faktör piyasası
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASI
Mekân piyasası, gayrimenkulün (araziler ve inşa edilmiş alanların) kullanımı veya kullanım hakkı piyasasıdır. Mekân piyasası genellikle gayrimenkul kullanım piyasası veya kiralama piyasası olarak da adlandırılır.
Mekân piyasası, gayrimenkulün (araziler ve inşa edilmiş alanların) kullanımı veya kullanım hakkı piyasasıdır. Mekân piyasası genellikle gayrimenkul kullanım piyasası veya kiralama piyasası olarak da adlandırılır.
Soru 12
Aşağıdakilerden hangisi kentsel mekân piyasasının talep tarafında yer almaz?
Seçenekler
A
Bireyler
B
Kamu kuruluşları
C
Hanehalkları
D
Firmalar
E
Gayrimenkul sahipleri
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASI
Mekân piyasasının talep tarafında, herhangi bir gayrimenkul alanını tüketim veya üretim amacıyla kullanmak isteyen bireyler, hanehalkları ve firmalar bulunmaktadır. Örneğin, bir apartman dairesi kiralayan bir aile, konut tüketimi için alan kullanırken, kentin merkezi iş alanında ofis kiralayan bir mali müşavir ise üretim amacıyla alan kullanmaktadır. Bu kullanıcıların her ikisi de mekân piyasasının talep tarafında yer almaktadır. Mekân piyasasının arz tarafında ise kiracılara yer kiralayan gayrimenkul sahipleri bulunmaktadır.
Mekân piyasasının talep tarafında, herhangi bir gayrimenkul alanını tüketim veya üretim amacıyla kullanmak isteyen bireyler, hanehalkları ve firmalar bulunmaktadır. Örneğin, bir apartman dairesi kiralayan bir aile, konut tüketimi için alan kullanırken, kentin merkezi iş alanında ofis kiralayan bir mali müşavir ise üretim amacıyla alan kullanmaktadır. Bu kullanıcıların her ikisi de mekân piyasasının talep tarafında yer almaktadır. Mekân piyasasının arz tarafında ise kiracılara yer kiralayan gayrimenkul sahipleri bulunmaktadır.
Soru 13
Aşağıdaki faktörlerden hangisi ofis alanı talebinin bir fonksiyonu olarak tanımlanmaktadır?
Seçenekler
A
Çalışan sayısı
B
Fiyat
C
Getiri
D
Kira
E
Maliyet
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASINDA KULLANIM ALANI ARZ VE TALEP DİNAMİKLERİ VE KİRA DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ
Ofis Alanı Talebi
Çalışan sayısı, ofis alanı talebinin önemli bir belirleyicisidir ve ofis alanı talebi üzerindeki etkisi pozitiftir. Şekil 3.1’de ofis alanı talep eğrisi, çalışan sayısının bir fonksiyonu olarak tanımlanmaktadır.
Ofis Alanı Talebi
Çalışan sayısı, ofis alanı talebinin önemli bir belirleyicisidir ve ofis alanı talebi üzerindeki etkisi pozitiftir. Şekil 3.1’de ofis alanı talep eğrisi, çalışan sayısının bir fonksiyonu olarak tanımlanmaktadır.
Soru 14
Gayrimenkulün birim alan başına net kira gelirinin, birim alan piyasa fiyatı oranına ne ad verilir?
Seçenekler
A
Risk/getiri oranı
B
Kapitalizasyon oranı
C
Boşluk oranı
D
Cari oran
E
Reel oran
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASINDA KULLANIM ALANI ARZ VE TALEP DİNAMİKLERİ VE KİRA DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ
Kullanım Alanı Arzı, Gayrimenkul Geliştirme Maliyeti ve Kira Değerleri Arasındaki İlişki
Gayrimenkul piyasalarında öğrenilmesi gereken en temel konulardan biri “Kapitalizasyon Oranı” dır. Gayrimenkul piyasalarında gayrimenkullerin piyasa fiyatlarından bahsedilirken, gayrimenkulün bir birim alanı için ürettiği net kira geliri başına piyasa değerinden söz edilir. Böylelikle birim alan başına 1 ABD doları, 1 Euro ya da 1 TL net kira geliri üreten gayrimenkulün piyasa fiyatından yola çıkarak, farklı büyüklüklerdeki gayrimenkullerin piyasa değerlerini karşılaştırmak mümkün olabilmektedir.
Kullanım Alanı Arzı, Gayrimenkul Geliştirme Maliyeti ve Kira Değerleri Arasındaki İlişki
Gayrimenkul piyasalarında öğrenilmesi gereken en temel konulardan biri “Kapitalizasyon Oranı” dır. Gayrimenkul piyasalarında gayrimenkullerin piyasa fiyatlarından bahsedilirken, gayrimenkulün bir birim alanı için ürettiği net kira geliri başına piyasa değerinden söz edilir. Böylelikle birim alan başına 1 ABD doları, 1 Euro ya da 1 TL net kira geliri üreten gayrimenkulün piyasa fiyatından yola çıkarak, farklı büyüklüklerdeki gayrimenkullerin piyasa değerlerini karşılaştırmak mümkün olabilmektedir.
Soru 15
Konut ve sanayi gayrimenkulleri için binayı planlamak ve geliştirmek için gereken süre en az ne kadardır?
Seçenekler
A
3-6 ay
B
6-12 ay
C
12-18 ay
D
18-24 ay
E
24-48 ay
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASINDA KULLANIM ALANI ARZ VE TALEP DİNAMİKLERİ VE KİRA DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ
Ofis Alanı Arzı: Dirsekli Arz Eğrisi
Bir binayı planlamak ve geliştirmek için gereken süre, konut ve sanayi gayrimenkulleri için en az 6-12 ay, ofis ve perakende satış mağazaları gibi ticari gayrimenkuller için ise en az 18-24 ay olarak ifade edilmektedir.
Ofis Alanı Arzı: Dirsekli Arz Eğrisi
Bir binayı planlamak ve geliştirmek için gereken süre, konut ve sanayi gayrimenkulleri için en az 6-12 ay, ofis ve perakende satış mağazaları gibi ticari gayrimenkuller için ise en az 18-24 ay olarak ifade edilmektedir.
Soru 16
Aşağıdakilerden hangisi net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesini ifade eder?
Seçenekler
A
Gayrimenkul arbitraj değeri
B
Piyasa senyoraj kârı
C
Gayrimenkul piyasa değeri
D
Piyasa sabit kârı
E
Gayrimenkul damping değeri
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASINDA KULLANIM ALANI ARZ VE TALEP DİNAMİKLERİ VE KİRA DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ
Gayrimenkul Varlıklarının Fiyatlandırılması
Eşitlik 5’e göre, herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği kazançların yani esasen net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan temel yaklaşımlardan biri olan bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün sadece bir yıllık sabit gelirini temel alan klasik bir değerleme yöntemidir ve literatürde bu yöntem “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” yöntemi olarak tanımlanmaktadır.
Gayrimenkul Varlıklarının Fiyatlandırılması
Eşitlik 5’e göre, herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği kazançların yani esasen net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan temel yaklaşımlardan biri olan bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün sadece bir yıllık sabit gelirini temel alan klasik bir değerleme yöntemidir ve literatürde bu yöntem “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” yöntemi olarak tanımlanmaktadır.
Soru 17
Gayrimenkul piyasasında boş ofis stok alanı stokunun, toplam kiralanabilir ofis alanı stokuna oranı aşağıdakilerden hangisini ifade eder?
Seçenekler
A
Damping oranı
B
Senyoraj oranı
C
Boşluk oranı
D
Kapitalizasyon oranı
E
Risk/getiri oranı
Açıklama:
KULLANIM ALANI ARZI VE TALEBİNDEKİ DEĞİŞMELER VE KİRA DEĞERLERİNİN ZAMAN İÇİNDE DEĞİŞİMİ
Boşluk Oranının Ofis Alanı Kira Değerleri Üzerindeki Etkisi
Gayrimenkul piyasalarında boş alan, çoğunlukla boş ve kiralanmaya hazır birimleri, kiracı çıktıktan sonra kapatılan birimleri ve onarım veya tadilata ihtiyacı olduğu için şu anda kiralanamayan birimleri temsil eder ve boşluk oranının belirlenmesinde kullanılan girdilerden biridir. Boşluk oranı, apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerdeki belirli bir zamanda boş veya oturulmayan birimlerin mevcut tüm birimlere (stoka) oranıdır. Boşluk oranı, bir kiralık mülkte işgal edilen birimlerin yüzdesi olan doluluk oranının tersidir. Ofis piyasaları için boşluk oranı; ofis stokunun boş kısmının toplam kiralanabilir ofis stokuna oranlanması şeklinde yüzdesel olarak formüle edilir.
Boşluk Oranının Ofis Alanı Kira Değerleri Üzerindeki Etkisi
Gayrimenkul piyasalarında boş alan, çoğunlukla boş ve kiralanmaya hazır birimleri, kiracı çıktıktan sonra kapatılan birimleri ve onarım veya tadilata ihtiyacı olduğu için şu anda kiralanamayan birimleri temsil eder ve boşluk oranının belirlenmesinde kullanılan girdilerden biridir. Boşluk oranı, apartman kompleksi, ofis binaları veya otel gibi kiralık gayrimenkullerdeki belirli bir zamanda boş veya oturulmayan birimlerin mevcut tüm birimlere (stoka) oranıdır. Boşluk oranı, bir kiralık mülkte işgal edilen birimlerin yüzdesi olan doluluk oranının tersidir. Ofis piyasaları için boşluk oranı; ofis stokunun boş kısmının toplam kiralanabilir ofis stokuna oranlanması şeklinde yüzdesel olarak formüle edilir.
Soru 18
Aşağıdakilerden hangisi kapitalizasyon oranını belirleyen temel faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Optimizasyon maliyeti
B
Borç servisi oranı
C
Damping maliyeti
D
Sermayenin fırsat maliyeti
E
Kapitalizasyon oranı
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASINDA KULLANIM ALANI ARZ VE TALEP DİNAMİKLERİ VE KİRA DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ
Gayrimenkul Varlıklarının Fiyatlandırılması
Kapitalizasyon oranını belirleyen temel faktörlerin neler olduğunun ortaya konulması önemlidir. Kapitalizasyon oranı, üç temel faktöre dayalı olarak varlık piyasasındaki sermaye yatırımı arz ve talebi tarafından belirlenir (Geltner ve Miller, 2001).
Gayrimenkul Varlıklarının Fiyatlandırılması
Kapitalizasyon oranını belirleyen temel faktörlerin neler olduğunun ortaya konulması önemlidir. Kapitalizasyon oranı, üç temel faktöre dayalı olarak varlık piyasasındaki sermaye yatırımı arz ve talebi tarafından belirlenir (Geltner ve Miller, 2001).
- Sermayenin Fırsat Maliyeti
- Kira Gelirindeki Büyüme Beklentileri
- Risk Faktörü
Soru 19
Aşağıdakilerden hangisi kentsel mekânı belirli bir geçici süre için kullanma hakkının fiyatını ifade eder?
Seçenekler
A
Yatırım değeri
B
Katma değer
C
Borç değeri
D
Faiz değeri
E
Kira değeri
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASI
Kentsel mekânı belirli bir geçici süre için kullanma hakkının fiyatı kira olarak adlandırılmaktadır. Kiralar, daire başına aylık olarak, metrekare başına yıllık olarak vb. şekillerde verilebilir. Mekân piyasasındaki arz ve talep dinamikleri tarafından belirlenen kira değeri, kiralamak amacıyla inşa edilmiş alanın şimdiki (cari) değeri ve o alan için mevcut arz ve talep dengesi hakkında bir sinyal verir.
Kentsel mekânı belirli bir geçici süre için kullanma hakkının fiyatı kira olarak adlandırılmaktadır. Kiralar, daire başına aylık olarak, metrekare başına yıllık olarak vb. şekillerde verilebilir. Mekân piyasasındaki arz ve talep dinamikleri tarafından belirlenen kira değeri, kiralamak amacıyla inşa edilmiş alanın şimdiki (cari) değeri ve o alan için mevcut arz ve talep dengesi hakkında bir sinyal verir.
Soru 20
Bir gayrimenkulün yıllık net kira geliri 120.000 TL, bu gayrimenkule ait kapitalizasyon oranı %20 ise söz konusu gayrimenkulün piyasa fiyatı kaç Türk lirası olacaktır?
Seçenekler
A
180.000
B
240.000
C
360.000
D
600.000
E
720.000
Açıklama:
KENTSEL MEKÂN PİYASASINDA KULLANIM ALANI ARZ VE TALEP DİNAMİKLERİ VE KİRA DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ
Gayrimenkul Varlıklarının Fiyatlandırılması
Eşitlik 5’e göre, herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği kazançların yani esasen net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan temel yaklaşımlardan biri olan bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün sadece bir yıllık sabit gelirini temel alan klasik bir değerleme yöntemidir ve literatürde bu yöntem “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” yöntemi olarak tanımlanmaktadır.
SORUNUN ÇÖZÜMÜ:
Gayrimenkul Piyasa Değeri = 120.000 / 0,20 = 600.000
Doğru cevap: D şıkkı
Gayrimenkul Varlıklarının Fiyatlandırılması
Eşitlik 5’e göre, herhangi bir gayrimenkulün piyasa değeri, söz konusu gayrimenkulün ürettiği kazançların yani esasen net kira gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile hesaplanmaktadır. Gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan temel yaklaşımlardan biri olan bu değerleme yöntemi, gayrimenkulün sadece bir yıllık sabit gelirini temel alan klasik bir değerleme yöntemidir ve literatürde bu yöntem “direkt” ya da “doğrudan kapitalizasyon” yöntemi olarak tanımlanmaktadır.
SORUNUN ÇÖZÜMÜ:
Gayrimenkul Piyasa Değeri = 120.000 / 0,20 = 600.000
Doğru cevap: D şıkkı
Ünite 4
Soru 1
"----------, bir finansal aracın fiyatında gözlemlenen oynaklık veya dalgalanmayı ifade eder."
Aşağıdakilerden hangisi yukarıdaki cümlede yer alan boşluğu doğru bir şekilde tamamlar?
Aşağıdakilerden hangisi yukarıdaki cümlede yer alan boşluğu doğru bir şekilde tamamlar?
Seçenekler
A
Arbitraj
B
Volatilite
C
Açık piyasa işlemleri
D
Deflasyon
E
Konsolidasyon
Açıklama:
Bu soru "GAYRİMENKUL PİYASALARI VE SERMAYE PİYASALARI İLİŞKİSİ" başlıklı konudan üretilmiştir.
Volatilite, bir finansal aracın fiyatında gözlemlenen oynaklık veya dalgalanmayı ifade eder. Farklı bir deyişle belirli bir zaman dilimi içinde bir varlığın fiyatındaki değişmelerin boyutunu gösteren bir ölçütü temsil eder. Dolayısıyla doğru cevap B seçeneğidir.
Volatilite, bir finansal aracın fiyatında gözlemlenen oynaklık veya dalgalanmayı ifade eder. Farklı bir deyişle belirli bir zaman dilimi içinde bir varlığın fiyatındaki değişmelerin boyutunu gösteren bir ölçütü temsil eder. Dolayısıyla doğru cevap B seçeneğidir.
Soru 2
Aşağıdakilerden hangisi bir şirketin elde ettiği kârdan, şirketin hissedarlarına, hisseleri oranında dağıtılan payı ifade eder?
Seçenekler
A
Bant
B
Kredi
C
Munzam karşılık
D
Temettü
E
Volatilite
Açıklama:
Bu soru "GAYRİMENKUL PİYASALARI VE SERMAYE PİYASALARI İLİŞKİSİ" başlıklı konudan üretilmiştir.
Temettü (Kâr payı), bir şirketin elde ettiği kârdan, şirketin hissedarlarına (şirkete ortak olan kişilere), hisseleri oranında dağıtılan paydır. Dolayısıyla doğru cevap D seçeneğidir.
Temettü (Kâr payı), bir şirketin elde ettiği kârdan, şirketin hissedarlarına (şirkete ortak olan kişilere), hisseleri oranında dağıtılan paydır. Dolayısıyla doğru cevap D seçeneğidir.
Soru 3
"----------, planlanan teknoloji ve/veya üretim faaliyetlerinin gerçekleştirilmesi için kaynak ihtiyacı olan iş fikrinin (projenin) ihtiyaç duyduğu fonu sağlamak amacıyla Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından belirlenen esaslar dâhilinde Sermaye Piyasası Kanununun yatırımcı tazminine ilişkin hükümlerine tabi olmaksızın platformlar aracılığıyla halktan para toplanmasını ifade eder."
Aşağıdakilerden hangisi yukarıdaki cümlede yer alan boşluğu doğru bir şekilde tamamlar?
Aşağıdakilerden hangisi yukarıdaki cümlede yer alan boşluğu doğru bir şekilde tamamlar?
Seçenekler
A
Tokenizasyon
B
Kitle fonlaması
C
Repo
D
Ters seçim
E
Temettü
Açıklama:
Bu soru "Gayrimenkullerin Sermaye Piyasalarına Entegrasyonu" başlıklı konudan üretilmiştir.
Kitle fonlaması: Planlanan teknoloji ve/veya üretim faaliyetlerinin gerçekleştirilmesi için kaynak ihtiyacı olan iş fikrinin (projenin) ihtiyaç duyduğu fonu sağlamak amacıyla Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından belirlenen esaslar dâhilinde Sermaye Piyasası Kanununun yatırımcı tazminine ilişkin hükümlerine tabi olmaksızın platformlar aracılığıyla halktan para toplanmasını ifade eder. Dolayısıyla doğru cevap B seçeneğidir.
Kitle fonlaması: Planlanan teknoloji ve/veya üretim faaliyetlerinin gerçekleştirilmesi için kaynak ihtiyacı olan iş fikrinin (projenin) ihtiyaç duyduğu fonu sağlamak amacıyla Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından belirlenen esaslar dâhilinde Sermaye Piyasası Kanununun yatırımcı tazminine ilişkin hükümlerine tabi olmaksızın platformlar aracılığıyla halktan para toplanmasını ifade eder. Dolayısıyla doğru cevap B seçeneğidir.
Soru 4
- Sistemik risk
- Kredi riski
- Düzenleyici riskler
Seçenekler
A
Yalnız I
B
Yalnız III
C
I ve II
D
II ve III
E
I, II ve III
Açıklama:
Bu soru "Gayrimenkullerin Sermaye Piyasalarına Entegrasyonu" başlıklı konudan üretilmiştir.
Finansallaşma avantajları ile riskleri de beraberinde getirir. Piyasa riskleri olarak ifade edilen, gayrimenkul piyasalarındaki dalgalanmalar finansal araçların değerini etkileme potansiyeline sahiptir. Gayrimenkullere bağlı menkul kıymetlerin değeri, dayanak kredilerle ilişkili geri ödeme riskine bağlıdır, yani kredi riski mevcuttur. Sistemik risk, yani bir gayrimenkul piyasasındaki çöküş, tüm finansal sisteme yayılma kapasitesine sahiptir. Düzenlemelerdeki değişiklikler gibi gayrimenkul finansmanı için olumsuz etkileri olabilecek düzenleyici riskler söz konusudur. Dolayısıyla doğru cevap E seçeneğidir.
Finansallaşma avantajları ile riskleri de beraberinde getirir. Piyasa riskleri olarak ifade edilen, gayrimenkul piyasalarındaki dalgalanmalar finansal araçların değerini etkileme potansiyeline sahiptir. Gayrimenkullere bağlı menkul kıymetlerin değeri, dayanak kredilerle ilişkili geri ödeme riskine bağlıdır, yani kredi riski mevcuttur. Sistemik risk, yani bir gayrimenkul piyasasındaki çöküş, tüm finansal sisteme yayılma kapasitesine sahiptir. Düzenlemelerdeki değişiklikler gibi gayrimenkul finansmanı için olumsuz etkileri olabilecek düzenleyici riskler söz konusudur. Dolayısıyla doğru cevap E seçeneğidir.
Soru 5
Aşağıdakilerden hangisi finansallaşmanın yatırımcılara sağladığı avantajlardan biri değildir?
Seçenekler
A
Döviz kurlarının artması
B
Likiditenin artması
C
İnovasyon fırsatları sağlaması
D
Çeşitlendirme potansiyelinin artması
E
Küçük sermaye harcamaları ile yatırım yapma imkanı sağlaması
Açıklama:
Bu soru "Gayrimenkullerin Sermaye Piyasalarına Entegrasyonu" başlıklı konudan üretilmiştir.
Finansallaşmanın yatırımcılar için avantajları, artan çeşitlendirme potansiyelini, artan likidite ve daha küçük sermaye harcamaları ile yatırım yapma yeteneğini kapsar. Benzer şekilde, gayrimenkul sektörü için avantajlar arasında finansman için daha fazla kaynak, daha etkin piyasalar ve inovasyon fırsatları yer alır. Dolayısıyla doğru cevap A seçeneğidir.
Finansallaşmanın yatırımcılar için avantajları, artan çeşitlendirme potansiyelini, artan likidite ve daha küçük sermaye harcamaları ile yatırım yapma yeteneğini kapsar. Benzer şekilde, gayrimenkul sektörü için avantajlar arasında finansman için daha fazla kaynak, daha etkin piyasalar ve inovasyon fırsatları yer alır. Dolayısıyla doğru cevap A seçeneğidir.
Soru 6
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de gayrimenkul piyasasında faaliyette bulunan sermaye piyasası kurumlarından biri değildir?
Seçenekler
A
İpotek finansmanı kurumları
B
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları
C
Varlık kiralama şirketleri
D
Gayrimenkul değerleme kuruluşları
E
Merkez Bankası
Açıklama:
Bu soru "GAYRİMENKUL PİYASALARINDA FAALİYET GÖSTEREN SERMAYE PİYASASI KURUMLARI" başlıklı konudan üretilmiştir.
Türkiye’de gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren sermaye piyasası kurumları Sermaye Piyasası Kanunu’nun (SPK) 35. maddesinin ilk fıkrasında (b, c, ç, d, e ve f bentlerinde) aşağıdaki şekilde açıklanmıştır:
Dolayısıyla doğru cevap E seçeneğidir.
Türkiye’de gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren sermaye piyasası kurumları Sermaye Piyasası Kanunu’nun (SPK) 35. maddesinin ilk fıkrasında (b, c, ç, d, e ve f bentlerinde) aşağıdaki şekilde açıklanmıştır:
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları
- Gayrimenkul değerleme kuruluşları
- Gayrimenkul portföy yönetimi şirketleri
- İpotek finansmanı kurumları
- Konut finansmanı ve varlık finansmanı fonları
- Varlık kiralama şirketleri
Dolayısıyla doğru cevap E seçeneğidir.
Soru 7
Aşağıdakilerden hangisi mevzuatla belirlenmiş asgari net değere sahip olan ve belirli bir kazanç düzeyini aşan kişi veya kurumları ifade etmektedir?
Seçenekler
A
Aktif yatırımcı
B
Nitelikli yatırımcı
C
Pasif yatırımcı
D
Niteliksiz yatırımcı
E
Melek yatırımcı
Açıklama:
Bu soru "Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF)" başlıklı konudan üretilmiştir.
Nitelikli yatırımcılar, mevzuatla belirlenmiş asgari net değere sahip olan ve belirli bir kazanç düzeyini aşan kişi veya kurumlardır. Dolayısıyla doğru cevap B seçeneğidir.
Nitelikli yatırımcılar, mevzuatla belirlenmiş asgari net değere sahip olan ve belirli bir kazanç düzeyini aşan kişi veya kurumlardır. Dolayısıyla doğru cevap B seçeneğidir.
Soru 8
- Bankaların ve finansman şirketlerinin, ilgili sicilde ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış, konut finansmanından kaynaklanan alacakları
- TOKİ’nin konut satışından kaynaklanan taksitli ve sözleşmeye bağlanmış alacakları
- Türev araçlardan kaynaklanan haklar ve yükümlülükler
Seçenekler
A
Yalnız I
B
Yalnız III
C
I ve II
D
II ve III
E
I, II ve III
Açıklama:
Bu soru "Konut Finansmanı Fonu ve Varlık Finansmanı Fonu" başlıklı konudan üretilmiştir.
Konut finansmanı fonu portföyüne dâhil edilebilecek varlıklar:
Konut finansmanı fonu portföyüne dâhil edilebilecek varlıklar:
- Bankaların ve finansman şirketlerinin, ilgili sicilde ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış, konut finansmanından kaynaklanan alacakları
- Konut finansmanından kaynaklanmak kaydıyla, 6361 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan finansal kiralama sözleşmelerinden doğan alacaklar
- Bankaların, finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerinin ilgili sicilde ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış ticari kredi ve alacakları
- TOKİ’nin konut satışından kaynaklanan taksitli ve sözleşmeye bağlanmış alacakları
- Fon portföyünde yer alan varlıklardan elde edilen nakdin değerlendirilmesi amacına yönelik olarak yapılan üç aydan kısa vadeli mevduat, katılım hesabı, ters repo işlemleri, para piyasası fonları, kısa vadeli borçlanma araçları fonları ve Takasbank Para Piyasası işlemleri, yedek hesaplardaki varlıklar ve Varlık Yönetim Şirketlerinin bankalardan devraldığı kredilerden kaynaklanan alacaklar
- Türev araçlardan kaynaklanan haklar ve yükümlülüklerdir (III-58.1 sayılı Tebliğ).
Soru 9
Aşağıdakilerden hangisi satılabilecek kredilerin başlangıçta taranmaması veya menkul kıymetleştirilen kredilerin daha sonra izlenmemesini ifade etmektedir?
Seçenekler
A
Subprime kredi
B
Asimetrik enformasyon
C
Ahlaki tehlike
D
Döviz riski
E
Ters seçim
Açıklama:
Bu soru "GAYRİMENKULLERİN MENKUL KIYMETE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ" başlıklı konudan üretilmiştir.
Ahlaki tehlike, satılabilecek kredilerin başlangıçta taranmaması veya menkul kıymetleştirilen kredilerin daha sonra izlenmemesidir. Dolayısıyla doğru cevap C seçeneğidir.
Ahlaki tehlike, satılabilecek kredilerin başlangıçta taranmaması veya menkul kıymetleştirilen kredilerin daha sonra izlenmemesidir. Dolayısıyla doğru cevap C seçeneğidir.
Soru 10
Aşağıdakilerden hangisi türev araçlar ve teminat varlıklara bağlı hakların ve yükümlülüklerin, ihraççının diğer varlıklarından ayrılması amacıyla yazılı veya elektronik biçimde takip edildiği bir kayıt mekanizmasını ifade eder?
Seçenekler
A
Kira sertifikası
B
Yevmiye defteri
C
Gayrimenkul Sertifikası
D
Teminat defteri
E
Repo
Açıklama:
Bu soru "İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler (İTMK)" başlıklı konudan üretilmiştir.
Teminat defteri, türev araçlar ve teminat varlıklara bağlı hakların ve yükümlülüklerin, ihraççının diğer varlıklarından ayrılması amacıyla yazılı veya elektronik biçimde takip edildiği bir kayıt mekanizmasıdır. Dolayısıyla doğru cevap D seçeneğidir.
Teminat defteri, türev araçlar ve teminat varlıklara bağlı hakların ve yükümlülüklerin, ihraççının diğer varlıklarından ayrılması amacıyla yazılı veya elektronik biçimde takip edildiği bir kayıt mekanizmasıdır. Dolayısıyla doğru cevap D seçeneğidir.
Soru 11
Bir finansal aracın fiyatında gözlemlenen oynaklık veya dalgalanmayı ifade eden kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Volatilite
B
Tahvilleme
C
Faktöring
D
Forfaiting
E
Franchasing
Açıklama:
Volatilite, bir finansal aracın fiyatında gözlemlenen oynaklık veya dalgalanmayı ifade eder. Farklı bir deyişle belirli bir zaman dilimi içinde bir varlığın fiyatındaki değişmelerin boyutunu gösteren bir ölçütü temsil eder.
Soru 12
Finansal kazanç için gayrimenkulün satın alınmasını, mülkiyetini, idaresini, kiralamasını ve elden çıkarılmasını kapsayan yatırım türü aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Kar payı yatırımları
B
Yığılma yatırımları
C
Finansal yatırımlar
D
Gayrimenkul yatırımları
E
Stratejik yatırımlar
Açıklama:
Gayrimenkul yatırımları, finansal kazanç için gayrimenkulün satın alınmasını, mülkiyetini, idaresini, kiralamasını ve elden çıkarılmasını kapsar. Bu yatırımlar, somut doğaları ve kira geliri veya sermayede değer kazanımı yoluyla gelir elde etme kapasiteleri ile ayırt edilir.
Soru 13
Bir şirketin elde ettiği kârdan, şirketin hissedarlarına, hisseleri oranında dağıtılan pay olarak ifade edilen kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Yığılma
B
Temettü
C
Getiri
D
Fonlama
E
Tokenizasyon
Açıklama:
Temettü (Kâr payı), bir şirketin elde ettiği kârdan, şirketin hissedarlarına (şirkete ortak olan kişilere), hisseleri oranında dağıtılan paydır.
Soru 14
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren sermaye piyasası kurumları arasında yer almaz?
Seçenekler
A
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları
B
Varlık kiralama şirketleri
C
İpotek finansman kurumları
D
Konut finansmanı fonları
E
Franchising kurumları
Açıklama:
Türkiye’de gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren sermaye piyasası kurumları Sermaye Piyasası Kanunu’nun (SPK) 35. maddesinin ilk fıkrasında (b, c, ç, d, e ve f bentlerinde) aşağıdaki şekilde açıklanmıştır:
• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları
• Gayrimenkul değerleme kuruluşları
• Gayrimenkul portföy yönetimi şirketleri
• İpotek finansmanı kurumları
• Konut finansmanı ve varlık finansmanı fonları
• Varlık kiralama şirketleri
• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları
• Gayrimenkul değerleme kuruluşları
• Gayrimenkul portföy yönetimi şirketleri
• İpotek finansmanı kurumları
• Konut finansmanı ve varlık finansmanı fonları
• Varlık kiralama şirketleri
Soru 15
İpotek düzenlemeleri, miras anlaşmaları, satışlar ve boşanma işlemleri dahil olmak üzere çeşitli işlemlerde gayrimenkulün değerini belirlemeyi amaçlayan özel hizmetler sunan kuruluşlar aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Gayrimenkul portföy yönetim şirketleri
B
Gayrimenkul yatırım fonları
C
Gayrimenkul değerleme kuruluşları
D
Konut finansmanı fonu
E
Varlık finansmanı fonu
Açıklama:
Gayrimenkul değerleme kuruluşları, ipotek düzenlemeleri, miras anlaşmaları, satışlar ve boşanma işlemleri dahil olmak üzere çeşitli işlemlerde gayrimenkulün değerini belirlemeyi amaçlayan özel hizmetler sunmaktadır. Süreç, gayrimenkulün fiziksel özelliklerini, tapu ayrıntılarını, piyasa analizini ve diğer ilgili verileri içeren kapsamlı bir değerleme raporu oluşturmayı içerir.
Soru 16
Sermaye piyasasında kira sertifikası ihraç etmek amacıyla faaliyet gösteren finansal kurumlar aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Varlık kiralama şirketleri
B
İpotek finansman kuruluşları
C
Varlık finansman fonu
D
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları
E
Gayrimenkul değerleme kuruluşları
Açıklama:
Anonim şirket olarak yapılandırılan varlık kiralama şirketleri, sermaye piyasasında kira sertifikası ihraç etmek amacıyla faaliyet gösteren finansal kurumlardır (III-61.1 sayılı Tebliğ). Bu sertifikalar, belirli bir varlık veya hakkın finansmanını sağlama görevi görür. Varlık kiralama şirketleri, varlıkları satın alarak ve daha sonra belirli bir süre için kiracılara kiralayarak bu işlevi yerine getirir. Kiracılar VKŞ’ne kira ödemeleri yaptıkça, kira sertifikası sahipleri kira gelirlerinin bir kısmını alma hakkına sahiptir.
Soru 17
Yalnızca düşük kaliteli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi olarak ifade edilen kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Kredi riski
B
Ahlaki tehlike
C
Subprime kredi
D
Ters seçim
E
Varlık finansmanı
Açıklama:
Ters seçim, yalnızca düşük kaliteli kredilerin menkul kıymetleştirilmesidir.
Soru 18
Düşük kredi puanı veya yetersiz geri ödeme kabiliyeti ile karakterize edilen bireylere verilen bir tür ipotek kredisi olarak ifade edilen kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Subprime kredi
B
Ters seçim
C
Varlık finansmanı
D
Kredi finansmanı
E
Yatırım kredisi
Açıklama:
Subprime kredi, düşük kredi puanı veya yetersiz geri ödeme kabiliyeti ile karakterize edilen bireylere verilen bir tür ipotek kredisidir. Bu krediler, geri ödememe olasılığının yüksek olması nedeniyle genellikle yüksek faiz oranlarına sahiptir.
Soru 19
Türev araçlar ve teminat varlıklara bağlı hakların ve yükümlülüklerin, ihraççının diğer varlıklarından ayrılması amacıyla yazılı veya elektronik biçimde takip edildiği bir kayıt mekanizması olarak ifade edilen kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Takip defteri
B
Borç defteri
C
Teminat defteri
D
Alacak defteri
E
Kayıt defteri
Açıklama:
Teminat defteri, türev araçlar ve teminat varlıklara bağlı hakların ve yükümlülüklerin, ihraççının diğer varlıklarından ayrılması amacıyla yazılı veya elektronik biçimde takip edildiği bir kayıt mekanizmasıdır.
Soru 20
Anonim şirketler ile sermaye piyasası aracı ihraç etmeye yetkili kamu kurum ve kuruluşlarının gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir birimini temsil eden kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Kira sertifikaları
B
İpotek teminatlı menkul kıymetler
C
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları payları
D
İpoteğe dayalı menkul kıymetler
E
Gayrimenkul sertifikaları
Açıklama:
Sermaye piyasası aracı olarak gayrimenkul sertifikası, anonim şirketler ile sermaye piyasası aracı ihraç etmeye yetkili kamu kurum ve kuruluşlarının gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir birimini temsil eder (VII-128.2 sayılı Tebliğ). Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilir. Gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi zorunludur, ihraççıların Sermaye Piyasası Kurulundan onay almalarını ve aynı anda bu amaçla borsaya başvuruda bulunmalarını gerektirir.
Ünite 5
Soru 1
Gayrimenkulün mevcut piyasa değerinin geliştirme maliyetinden (uzun dönem marjinal
maliyet) büyük olması durumunda aşağıdakilerden hangisi beklenir ?
maliyet) büyük olması durumunda aşağıdakilerden hangisi beklenir ?
Seçenekler
A
Gayrimenkul geliştirme projesi gerçekleştirilecek ve yeni üretilen kentsel mekânlar mevcut kullanım alanı stokuna eklenecek yani arz miktarı artacaktır
B
Girişimcilerin yeni kullanım alanları üretmeleri beklenmeyecek ve mevcut kullanım
alanı stokunda (arz miktarında) bir değişiklik olmayacaktır.
alanı stokunda (arz miktarında) bir değişiklik olmayacaktır.
C
Girişimcilerin yeni kullanım alanları üretmelerinde azalma beklenir
D
Kira gelirlerinde artma beklenir
E
Kira gelirlerinde herhangi bir değişiklik olmaz
Açıklama:
Gayrimenkulün mevcut piyasa değerinin geliştirme maliyetinden (uzun dönem marjinal maliyet) büyük olması durumunda gayrimenkul geliştirme projesi gerçekleştirilecek ve yeni üretilen kentsel mekânlar mevcut kullanım alanı stokuna eklenecek yani arz miktarı artacaktır.
Soru 2
Aşağıdakilerden hangisi 4-Q Modelinin ele aldığı ve her biri ayrı çeyrek düzlemde gösterilen dört ana konu arasında yer almaz?
Seçenekler
A
Gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul varlıklarının değeri nasıl belirlenir?
B
Kentsel mekân piyasasında kiralar nasıl belirlenir?
C
Yeni inşaat miktarını belirleyen faktörler nelerdir?
D
Kentsel mekân piyasasında kiralanan taleplerini ne belirler
E
Yeni inşaat, mevcut alan stokunu nasıl etkiler?
Açıklama:
4-Q Modelinin ele aldığı ve her biri ayrı çeyrek düzlemde gösterilen dört ana konu şunlardır:
• Kentsel mekân piyasasında kiralar nasıl belirlenir? (Kuzey-doğu çeyrek düzlemi)
• Gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul varlıklarının değeri nasıl belirlenir? (Kuzey-batı çeyrek düzlemi)
• Yeni inşaat miktarını belirleyen faktörler nelerdir? (Güney-batı çeyrek düzlemi)
• Yeni inşaat, mevcut alan stokunu nasıl etkiler? (Güney-doğu çeyrek düzlemi)
Buna göre doğru cevap D seçeneği
• Kentsel mekân piyasasında kiralar nasıl belirlenir? (Kuzey-doğu çeyrek düzlemi)
• Gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul varlıklarının değeri nasıl belirlenir? (Kuzey-batı çeyrek düzlemi)
• Yeni inşaat miktarını belirleyen faktörler nelerdir? (Güney-batı çeyrek düzlemi)
• Yeni inşaat, mevcut alan stokunu nasıl etkiler? (Güney-doğu çeyrek düzlemi)
Buna göre doğru cevap D seçeneği
Soru 3
Gayrimenkul faaliyetlerindeki belirli bir süreyi içeren artış veya azalış yönündeki eğilimler aşağıdakilerden hangisi ile adlandırılır?
Seçenekler
A
Büyüme- gelişme
B
Gayrimenkul döngüsü
C
Dip noktası
D
Kira döngüsü
E
Düzeltme
Açıklama:
Gayrimenkul faaliyetlerindeki belirli bir süreyi
içeren artış veya azalış yönündeki eğilimler gayrimenkul döngüsü olarak ifade edilmektedir.
içeren artış veya azalış yönündeki eğilimler gayrimenkul döngüsü olarak ifade edilmektedir.
Soru 4
Gayrimenkul piyasalarındaki uzun vadeli döngü kaç yıl devam eder?
Seçenekler
A
3 yıl ile 5 yıl
B
5yıl ile 10 yıl
C
10 yıl ile 15 yıl
D
15 yıl ile 20 yıl
E
20 yıl ve üzeri
Açıklama:
Gayrimenkul piyasalarındaki kısa vadeli döngü 3 ila 5 yıl kadar devam edebilirken; uzun vadeli döngüyse 10 ila 15 yıl kadar devam edebilmektedir.
Soru 5
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul arz ve talebini ve dolayısıyla gayrimenkul döngüsünü etkileyen faktörlerden biri değildir?
Seçenekler
A
Gayrimenkul finansmanı için arz edilen kaynak miktarı
B
Gayrimenkul piyasasına yönelik vergi düzenlemeleri
C
Gayrimenkul piyasasındaki sosyal eğilimler (trendler)
D
Demografik özellikler
E
Gayrimenkullerin taşınabilirliği
Açıklama:
Gayrimenkul arz ve talebini ve dolayısıyla gayrimenkul döngüsünü etkileyen faktörler şunlardır:
• Demografik özellikler (nüfus artış hızı, genç-yaşlı nüfus dağılımı, nüfusun şehir kırsal kesim dağılımı, hane sayısı, hane halkı büyüklüğü, iç ve dış göçler, vb.)
• Gayrimenkul piyasasındaki sosyal eğilimler (trendler)
• Gayrimenkul piyasasına yönelik vergi düzenlemeleri
• Gayrimenkul finansmanı için arz edilen kaynak miktarı
• Demografik özellikler (nüfus artış hızı, genç-yaşlı nüfus dağılımı, nüfusun şehir kırsal kesim dağılımı, hane sayısı, hane halkı büyüklüğü, iç ve dış göçler, vb.)
• Gayrimenkul piyasasındaki sosyal eğilimler (trendler)
• Gayrimenkul piyasasına yönelik vergi düzenlemeleri
• Gayrimenkul finansmanı için arz edilen kaynak miktarı
Soru 6
Gayrimenkul piyasası yapısı gereği döngüsel bir süreç doğrultusunda gelişmekte olup bu süreç kaç ayrı dönemde gerçekleşmektedir?
Seçenekler
A
2
B
3
C
4
D
5
E
6
Açıklama:
Gayrimenkul piyasası yapısı gereği döngüsel bir süreç doğrultusunda gelişmekte ve bu süreç 4 ayrı dönem olarak gerçekleşmektedir.
Soru 7
Gayrimenkul döngüsünün kriz-gerileme döneminde aşağıdakilerden hangisinin gerçekleşmesi beklenir?
Seçenekler
A
Gayrimenkul fiyatları yükselir.
B
Çok sayıda satıcı vardır.
C
Çok sayıda alıcı vardır.
D
Gayrimenkul fiyatları düşer.
E
Çok sayıda gayrimenkul işlemi vardır.
Açıklama:
Gayrimenkul döngüsünün kriz-gerileme döneminde gayrimenkul fiyatları düşmektedir. Bu dönemde, az sayıda alıcı ve satıcı, düşük kredi durumu, nüfusun düşük ödeme gücü, düşük fiyat düzeyi, düşük istihdam-nüfus oranı, piyasada düşük kârlılık ve düşük refinansman faiz oranı ve ayrıca az sayıda gayrimenkul işlemi söz konusudur.
Soru 8
Güney-Doğu Çeyrek Düzlemi aşağıdakilerden hangisini belirtmektedir?
Seçenekler
A
Gayrimenkul fiyatları ile dönemsel (yıllık) yeni inşaat üretimi arasındaki ilişki belirlenmektedir.
B
Mevcut kullanım alan stokundaki değişimi belirlemektedir
C
Kira değerlerinin belirlendiği düzlemdir
D
Gayrimenkul fiyatları belirlenmektedir
E
İnşaat alan maliyetini belirleyen düzlemdir
Açıklama:
Mevcut kullanım alan stokundaki değişim bu düzlemde belirlenmektedir.
Soru 9
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlem aşağıdakilerden hangisini belirler?
Seçenekler
A
Kira değerlerini belirler
B
Gayrimenkul fiyatları ile dönemsel (yıllık) yeni inşaat üretimi arasındaki ilişki belirlenmektedir.
C
Mevcut kullanım alan stokundaki değişim bu düzlemde belirlenmektedir
D
İnşaat alan maliyetini belirleyen düzlemdir
E
Gayrimenkul fiyatları belirlenmektedir
Açıklama:
Bu düzlemde gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul fiyatları belirlenmektedir
Soru 10
Türkçede 4-Çeyrek Düzlem Modeli olarak ifade edilen ve DiPasquale ve Wheaton tarafından 4-Quadrant Modeli kaç yılında geliştirilmiştir.
Seçenekler
A
1990
B
1991
C
1992
D
1993
E
1994
Açıklama:
DiPasquale ve Wheaton (1992) tarafından geliştirilen 4-Quadrant Modeli, Türkçede 4-Çeyrek Düzlem Modeli olarak ifade edilmektedir.
Soru 11
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul sistemini oluşturan temel piyasalardan biridir?
Seçenekler
A
Sermaye piyasası
B
Turizm piyasası
C
Hisse senedi piyasası
D
Kentsel mekân piyasası
E
Finans piyasası
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİ
Kentsel mekân (kullanım) piyasası, gayrimenkule dayalı finansal varlık piyasası ve bu iki piyasayı birbirine bağlayan gayrimenkul geliştirme ve inşaat sektörünü de içine alan sistem gayrimenkul sistemini oluşturmaktadır.
Kentsel mekân (kullanım) piyasası, gayrimenkule dayalı finansal varlık piyasası ve bu iki piyasayı birbirine bağlayan gayrimenkul geliştirme ve inşaat sektörünü de içine alan sistem gayrimenkul sistemini oluşturmaktadır.
Soru 12
4-Çeyrek Düzlem (4Q) modelinde, kentsel mekân piyasasında kullanım alanı arzının ve talebinin etkileşimiyle kira değerlerinin belirlendiği düzlem aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Güney-Doğu Çeyrek Düzlemi
B
Güney-Batı Çeyrek Düzlemi
C
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi
D
Kuzey-Doğu Çeyrek Düzlemi
E
Güney-Batı ve Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemleri
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİNDE UZUN DÖNEM DENGESİ: ÇEYREK DÜZLEM (4-Q) MODELİ
Kuzey-Doğu Çeyrek Düzlemi: Kentsel mekân (kullanım ya da kira) piyasasında kullanım alanı arzının ve talebinin etkileşimiyle (arz-talep dengesi) kira değerlerinin belirlendiği düzlemdir.
Kuzey-Doğu Çeyrek Düzlemi: Kentsel mekân (kullanım ya da kira) piyasasında kullanım alanı arzının ve talebinin etkileşimiyle (arz-talep dengesi) kira değerlerinin belirlendiği düzlemdir.
Soru 13
4-Çeyrek Düzlem (4Q) modelinde, gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul fiyatlarının belirlendiği düzlem aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Güney-Doğu Çeyrek Düzlemi
B
Güney-Batı Çeyrek Düzlemi
C
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi
D
Kuzey-Doğu Çeyrek Düzlemi
E
Güney-Kuzey Çeyrek Düzlemi
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİNDE UZUN DÖNEM DENGESİ: ÇEYREK DÜZLEM (4-Q) MODELİ
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi: Bu düzlemde gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul fiyatları belirlenmektedir. Bu düzlem, kentsel mekân (kullanım ya da kira) piyasasında ya da kuzey-doğu çeyrek düzleminde belirlenen kira değerlerinin, gayrimenkul piyasa fiyatlarıyla ilişkilendirildiği düzlemdir.
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi: Bu düzlemde gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul fiyatları belirlenmektedir. Bu düzlem, kentsel mekân (kullanım ya da kira) piyasasında ya da kuzey-doğu çeyrek düzleminde belirlenen kira değerlerinin, gayrimenkul piyasa fiyatlarıyla ilişkilendirildiği düzlemdir.
Soru 14
Kentsel mekân piyasası içinde, yerel ve ulusal ölçekteki ekonomik faaliyetler doğrultusunda belirlenen alan kullanım talebi ile mevcut alan stokunun etkileşimi sonucunda aşağıdakilerden hangisi belirlenmektedir?
Seçenekler
A
Gayrimenkul fiyatları
B
Kira değerleri
C
Kapitalizasyon oranları
D
Gayrimenkul geliştirme maliyeti
E
Stok yıpranma oranları
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİ
Kentsel mekân piyasası içinde, yerel ve ulusal ölçekteki ekonomik faaliyetler doğrultusunda belirlenen alan kullanım talebi ile mevcut alan stokunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir. Yani kentsel mekân piyasasında kullanım alanı talep eden kiracılar ile mevcut alan stokunu piyasaya arz eden taşınmaz sahipleri arasındaki etkileşim sonucunda kira değerleri belirlenmekte, kira değerleri de kentsel mekân piyasasındaki doluluk oranını etkilemektedir.
Kentsel mekân piyasası içinde, yerel ve ulusal ölçekteki ekonomik faaliyetler doğrultusunda belirlenen alan kullanım talebi ile mevcut alan stokunun etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir. Yani kentsel mekân piyasasında kullanım alanı talep eden kiracılar ile mevcut alan stokunu piyasaya arz eden taşınmaz sahipleri arasındaki etkileşim sonucunda kira değerleri belirlenmekte, kira değerleri de kentsel mekân piyasasındaki doluluk oranını etkilemektedir.
Soru 15
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkule ait net kira gelirinin söz konusu gayrimenkulün mevcut piyasa fiyatına bölünmesi ile elde edilir?
Seçenekler
A
Kapitalizasyon oranı
B
Mevcut alan stoku
C
Cari oran
D
Eşik varlık fiyatı
E
Faiz oranı
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİNDE UZUN DÖNEM DENGESİ: ÇEYREK DÜZLEM (4-Q) MODELİ
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi: Bu düzlemde gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul fiyatları belirlenmektedir. Bu düzlem, kentsel mekân (kullanım ya da kira) piyasasında ya da kuzey-doğu çeyrek düzleminde belirlenen kira değerlerinin, gayrimenkul piyasa fiyatlarıyla ilişkilendirildiği düzlemdir. Düzlemin dikey ekseni kira değerini (TL) gösterirken, yatay ekseni gayrimenkullerin piyasa fiyatını (TL) göstermektedir. Bu düzlemde gayrimenkullerin piyasa fiyatı (P) sağdan sola doğru artmaktadır. Düzlemde dört eksenin kesiştiği başlangıç noktasından (orijinden) çıkan doğru kapitalizasyon (getiri) oranını göstermektedir. Kapitilizasyon (getiri) oranını gösteren doğrunun saat yönünde hareket etmesi yani daha dik bir eğri haline gelmesi kapitilizasyon oranının yükseldiğini, saat yönünün tersine doğru hareket etmesi yani daha yatık bir eğri haline gelmesi ise kapitilizasyon oranının düştüğünü gösterir. Kira değerinin (TL) yer aldığı dikey eksenden kapitalizasyon (getiri) oranı doğrusuna çizilen kesikli yatay çizginin kira değeri eksenindeki karşılığı, mevcut kira değerini (R*) gösterir. Kira değeri R* iken, mevcut kapitilizasyon oranında bu kira değerini karşılayan piyasa fiyatı P* seviyesindedir. Bölüm 3’ten de hatırlanacağı üzere gayrimenkule ait net kira gelirinin söz konusu gayrimenkulün mevcut piyasa fiyatına bölünmesi ile kapitalizasyon oranı elde edilmektedir.
Kapitalizasyon Oranı = Net Kira Geliri / Gayrimenkul Piyasa Değeri
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi: Bu düzlemde gayrimenkul varlık piyasasında gayrimenkul fiyatları belirlenmektedir. Bu düzlem, kentsel mekân (kullanım ya da kira) piyasasında ya da kuzey-doğu çeyrek düzleminde belirlenen kira değerlerinin, gayrimenkul piyasa fiyatlarıyla ilişkilendirildiği düzlemdir. Düzlemin dikey ekseni kira değerini (TL) gösterirken, yatay ekseni gayrimenkullerin piyasa fiyatını (TL) göstermektedir. Bu düzlemde gayrimenkullerin piyasa fiyatı (P) sağdan sola doğru artmaktadır. Düzlemde dört eksenin kesiştiği başlangıç noktasından (orijinden) çıkan doğru kapitalizasyon (getiri) oranını göstermektedir. Kapitilizasyon (getiri) oranını gösteren doğrunun saat yönünde hareket etmesi yani daha dik bir eğri haline gelmesi kapitilizasyon oranının yükseldiğini, saat yönünün tersine doğru hareket etmesi yani daha yatık bir eğri haline gelmesi ise kapitilizasyon oranının düştüğünü gösterir. Kira değerinin (TL) yer aldığı dikey eksenden kapitalizasyon (getiri) oranı doğrusuna çizilen kesikli yatay çizginin kira değeri eksenindeki karşılığı, mevcut kira değerini (R*) gösterir. Kira değeri R* iken, mevcut kapitilizasyon oranında bu kira değerini karşılayan piyasa fiyatı P* seviyesindedir. Bölüm 3’ten de hatırlanacağı üzere gayrimenkule ait net kira gelirinin söz konusu gayrimenkulün mevcut piyasa fiyatına bölünmesi ile kapitalizasyon oranı elde edilmektedir.
Kapitalizasyon Oranı = Net Kira Geliri / Gayrimenkul Piyasa Değeri
Soru 16
Gayrimenkul piyasalarında uzun vadeli döngü kaç yıl kadar devam edebilir?
Seçenekler
A
1-5
B
5-7
C
7-10
D
10-15
E
15-20
Açıklama:
GAYRİMENKUL PİYASA DÖNGÜSÜ
DİKKAT ! Gayrimenkul piyasalarındaki kısa vadeli döngü 3 ila 5 yıl kadar devam edebilirken; uzun vadeli döngüyse 10 ila 15 yıl kadar devam edebilmektedir.
DİKKAT ! Gayrimenkul piyasalarındaki kısa vadeli döngü 3 ila 5 yıl kadar devam edebilirken; uzun vadeli döngüyse 10 ila 15 yıl kadar devam edebilmektedir.
Soru 17
Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul piyasasında “uzun dönem” tanımını ifade eder?
Seçenekler
A
Arzın talebe yanıt vereceği süre
B
Fiyatı belirleyecek süre
C
Üretime yetecek süre
D
Yatırımlara yetecek süre
E
Yeni teknolojiye yetecek süre
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİNDE UZUN DÖNEM DENGESİ: ÇEYREK DÜZLEM (4-Q) MODELİ
DiPasquale-Wheaton Modeli gayrimenkul piyasalarının en popüler makroekonomik modelidir ve gayrimenkul piyasalarının incelenmesi için yaygın olarak kullanılan bir teorik araçtır. 4-Q modeli, kentsel ekonomi alanında çalışmalarıyla ön planda olan DiPasquale ve Wheaton (1992) tarafından geliştirilmiştir. 4-Q Modeli gayrimenkul sisteminin işleyişini ve gayrimenkul sistemi içerisinde yer alan kentsel mekân piyasaları ile varlık piyasaları arasındaki bağlantıları açıklar ve söz konusu piyasalar arasındaki ilişkileri analiz etmeye yarar. 4-Q modeliyle hem kentsel mekân piyasası ile varlık piyasası arasındaki uzun dönem dengesini hem de her bir piyasa içindeki uzun dönem dengesini eş zamanlı olarak analiz etmek mümkündür. Uzun dönem, talep miktarında bir değişiklik olduğunda arz miktarının bu değişen talebe karşılık verebilmesine imkân sağlayan yeterli zaman süresini içerir.
DiPasquale-Wheaton Modeli gayrimenkul piyasalarının en popüler makroekonomik modelidir ve gayrimenkul piyasalarının incelenmesi için yaygın olarak kullanılan bir teorik araçtır. 4-Q modeli, kentsel ekonomi alanında çalışmalarıyla ön planda olan DiPasquale ve Wheaton (1992) tarafından geliştirilmiştir. 4-Q Modeli gayrimenkul sisteminin işleyişini ve gayrimenkul sistemi içerisinde yer alan kentsel mekân piyasaları ile varlık piyasaları arasındaki bağlantıları açıklar ve söz konusu piyasalar arasındaki ilişkileri analiz etmeye yarar. 4-Q modeliyle hem kentsel mekân piyasası ile varlık piyasası arasındaki uzun dönem dengesini hem de her bir piyasa içindeki uzun dönem dengesini eş zamanlı olarak analiz etmek mümkündür. Uzun dönem, talep miktarında bir değişiklik olduğunda arz miktarının bu değişen talebe karşılık verebilmesine imkân sağlayan yeterli zaman süresini içerir.
Soru 18
4-Q Modeli’nin hangi çeyrek düzlem ya da düzlemlerinde gayrimenkul geliştirme yani inşaat sektörünün sistemdeki rolü gösterilmektedir?
Seçenekler
A
Kuzey-Doğu ve Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemleri
B
Güney-Batı ve Güney-Doğu Çeyrek Düzlemleri
C
Güney-Doğu Çeyrek Düzlemi
D
Güney-Batı Çeyrek Düzlemi
E
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİNDE UZUN DÖNEM DENGESİ: ÇEYREK DÜZLEM (4-Q) MODELİ
Özetle, 4-Q Modeli’nin kuzey-doğu ve kuzey-batı çeyrek düzlemlerinde, kentsel mekân (kullanım alanı ya da kira) piyasası ve gayrimenkul varlık piyasası arasındaki doğrudan veya kısa dönemli fiyat ilişkileri gösterilmektedir.
4-Q Modeli’nin güney düzlemlerinde, yani güney-batı ve güney-doğu çeyrek düzlemlerinde ise gayrimenkul geliştirme yani inşaat sektörünün sistemdeki rolü gösterilmektedir. İnşaat sektörünün mevcut kullanım alanı stoku üzerindeki etkisi uzun dönemli bir etkidir.
Özetle, 4-Q Modeli’nin kuzey-doğu ve kuzey-batı çeyrek düzlemlerinde, kentsel mekân (kullanım alanı ya da kira) piyasası ve gayrimenkul varlık piyasası arasındaki doğrudan veya kısa dönemli fiyat ilişkileri gösterilmektedir.
4-Q Modeli’nin güney düzlemlerinde, yani güney-batı ve güney-doğu çeyrek düzlemlerinde ise gayrimenkul geliştirme yani inşaat sektörünün sistemdeki rolü gösterilmektedir. İnşaat sektörünün mevcut kullanım alanı stoku üzerindeki etkisi uzun dönemli bir etkidir.
Soru 19
Aşağıdakilerden hangisi “emlak balonunun şişmesi ve şişen balonun patlaması” olarak ifade edilir?
Seçenekler
A
Fiyat kararsızlığı
B
Faiz artış ve azalışları
C
Gayrimenkul piyasasındaki konjonktürel yapı
D
Gayrimenkul piyasasındaki reklam rekabeti
E
Gayrimenkul piyasasının doğal afetlere bağlılığı
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİNDE UZUN DÖNEM DENGESİ: ÇEYREK DÜZLEM (4-Q) MODELİ
Kentsel Mekân Piyasası Kullanım Alanı Talebindeki Artışın Uzun Dönem Piyasa Dengesi Üzerindeki Etkiler
Tarih boyunca gayrimenkul piyasalarında birçok defa ani yükselişler ve ardından ani düşüşler yaşanmıştır. Bu ani yükseliş ve düşüş dönemleri konjonktürel yapı olarak adlandırılmaktadır. Gayrimenkul piyasalarında kullanım alanlarındaki doluluk oranlarının ve bununla birlikte kira değerlerinin sürekli artış gösterdiği uzun dönemlerin ardından, kullanım alanlarında boşluk oranlarının sürekli arttığı ve kiraların hızla düştüğü konjonktürel (dönemsel) dalgalanmalar gözlemlenebilmektedir. Ekonomistler bu konjonktürel yapıyı “emlak balonunun şişmesi ve şişen balonun patlaması” olarak da ifade etmektedirler.
Kentsel Mekân Piyasası Kullanım Alanı Talebindeki Artışın Uzun Dönem Piyasa Dengesi Üzerindeki Etkiler
Tarih boyunca gayrimenkul piyasalarında birçok defa ani yükselişler ve ardından ani düşüşler yaşanmıştır. Bu ani yükseliş ve düşüş dönemleri konjonktürel yapı olarak adlandırılmaktadır. Gayrimenkul piyasalarında kullanım alanlarındaki doluluk oranlarının ve bununla birlikte kira değerlerinin sürekli artış gösterdiği uzun dönemlerin ardından, kullanım alanlarında boşluk oranlarının sürekli arttığı ve kiraların hızla düştüğü konjonktürel (dönemsel) dalgalanmalar gözlemlenebilmektedir. Ekonomistler bu konjonktürel yapıyı “emlak balonunun şişmesi ve şişen balonun patlaması” olarak da ifade etmektedirler.
Soru 20
4-Q Modeli’ nin hangi çeyrek düzlem ya da düzlemlerinde, kentsel mekân piyasası ve gayrimenkul varlık piyasası arasındaki doğrudan veya kısa dönemli fiyat ilişkileri gösterilmektedir?
Seçenekler
A
Güney-Batı Çeyrek Düzlemi
B
Güney-Doğu Çeyrek Düzlemi
C
Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi
D
Kuzey-Doğu ve Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemleri
E
Güney-Batı ve Güney-Doğu Çeyrek Düzlemleri
Açıklama:
GAYRİMENKUL SİSTEMİNDE UZUN DÖNEM DENGESİ: ÇEYREK DÜZLEM (4-Q) MODELİ
Özetle, 4-Q Modeli’nin kuzey-doğu ve kuzey-batı çeyrek düzlemlerinde, kentsel mekân (kullanım alanı ya da kira) piyasası ve gayrimenkul varlık piyasası arasındaki doğrudan veya kısa dönemli fiyat ilişkileri gösterilmektedir.
4-Q Modeli’nin güney düzlemlerinde, yani güney-batı ve güney-doğu çeyrek düzlemlerinde ise gayrimenkul geliştirme yani inşaat sektörünün sistemdeki rolü gösterilmektedir. İnşaat sektörünün mevcut kullanım alanı stoku üzerindeki etkisi uzun dönemli bir etkidir.
Özetle, 4-Q Modeli’nin kuzey-doğu ve kuzey-batı çeyrek düzlemlerinde, kentsel mekân (kullanım alanı ya da kira) piyasası ve gayrimenkul varlık piyasası arasındaki doğrudan veya kısa dönemli fiyat ilişkileri gösterilmektedir.
4-Q Modeli’nin güney düzlemlerinde, yani güney-batı ve güney-doğu çeyrek düzlemlerinde ise gayrimenkul geliştirme yani inşaat sektörünün sistemdeki rolü gösterilmektedir. İnşaat sektörünün mevcut kullanım alanı stoku üzerindeki etkisi uzun dönemli bir etkidir.
Soru 21
Gayrimenkul sisteminde kullanım piyasası ile varlık piyasası arasındaki kısa dönem ilişki aşağıdakilerden hangisi ile ifade edilir?
Seçenekler
A
İnşaat maliyetlerinin değişmesi
B
Net kira gelirlerinin kapitalizasyon oranı ile piyasa değerini belirlemesi
C
Gayrimenkul stokunun amortisman oranı
D
Eşik varlık fiyatının belirlenmesi
E
Talep eğrisinin esnekliği
Açıklama:
Net kira gelirlerinin kapitalizasyon oranı aracılığıyla gayrimenkulün piyasa değerini belirlemesi
Soru 22
Gayrimenkul geliştirme maliyeti, arsa edinme maliyeti + inşaat maliyeti + __________ toplamından oluşur. Boş kalan yere aşağıdakilerden hangisi gelmelidir?
Seçenekler
A
Pazarlama gideri
B
Eşik fiyat
C
Geliştiricilerin minimum kâr marjı
D
Kira geliri
E
Amortisman gideri
Açıklama:
Gayrimenkul geliştirme maliyeti, arsa edinme maliyeti + inşaat maliyeti + Geliştiricilerin minimum kâr marjı toplamından oluşur.
Soru 23
Aşağıdakilerden hangisi 4-Q Modelinin ele aldığı dört ana konudan biridir?
Seçenekler
A
İnşaat malzemesi fiyatlarının belirlenmesi
B
Kira değerlerinin nasıl belirlendiği
C
Amortisman oranının hesaplanması
D
Vergi düzenlemelerinin piyasalara etkisi
E
Gayrimenkul finansman kaynaklarının çeşitliliği
Açıklama:
Kentsel mekân piyasasında kiraların nasıl belirlendiği 4-Q Modelinin ele aldığı dört ana konudan biridir.
Soru 24
Aşağıdaki şıklardan hangisi 4-Q Modeli çeyrek düzlemlerini tanımlarıyla doğru eşleştirmektedir?
I. Kuzey-Doğu Çeyrek Düzlemi
II. Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi
III. Güney-Batı Çeyrek Düzlemi
IV. Güney-Doğu Çeyrek Düzlemi
I. Kuzey-Doğu Çeyrek Düzlemi
II. Kuzey-Batı Çeyrek Düzlemi
III. Güney-Batı Çeyrek Düzlemi
IV. Güney-Doğu Çeyrek Düzlemi
- Yeni inşaat miktarının mevcut alan stokunu nasıl etkilediği
- Gayrimenkul fiyatları ile yeni inşaat miktarı ilişkisi
- Kira değerlerinin arz-talep ile belirlendiği alan
- Kira değerleri ile gayrimenkul fiyatlarının ilişkilendirildiği alan
Seçenekler
A
I-3, II-4, III-2, IV-1
B
I-2, II-3, III-4, IV-1
C
I-4, II-3, III-1, IV-2
D
I-3, II-1, III-4, IV-2
E
I-1, II-3, III-2, IV-4
Açıklama:
119. sayfadaki şekilde 4-Q Modeli’nde, şeklin sağ tarafındaki kuzey-doğu ve güney-doğu düzlemleri kentsel mekân (kullanım alanı) piyasasındaki temel ilişkileri, sol tarafta yer alan kuzey-batı ve güney-batı düzlemleri ise gayrimenkul varlık piyasasındaki ilişkileri gösterir.
Soru 25
4-Q Modeli'nde eşik varlık fiyatı (Pmin) aşağıdakilerden hangisini ifade eder?
Seçenekler
A
Gayrimenkulün piyasa fiyatının en yüksek olduğu seviye
B
Gayrimenkul geliştirme maliyetini karşılayamayacak kadar düşük fiyat seviyesi
C
Kira gelirlerinin azaldığı fiyat seviyesi
D
Amortisman oranının sıfır olduğu fiyat
E
Kredi faiz oranının minimum olduğu fiyat
Açıklama:
4-Q Modeli'nde eşik varlık fiyatı (Pmin) geliştirme maliyetlerini karşılayamayacak ve kâr sağlayamayacak fiyat seviyesini ifade eder.
Soru 26
Bir dönemde gayrimenkul stokundaki marjinal değişim, tamamlanan yeni inşaat alanı miktarından __________ çıkarılmasıyla hesaplanır.
Seçenekler
A
Arsa edinme maliyeti
B
Amortisman (yıpranma) oranı ile stok miktarı çarpımı
C
Eşik fiyat
D
Net kira geliri
E
Geliştirici kârı
Açıklama:
Bir dönemde gayrimenkul stokundaki marjinal değişim, tamamlanan yeni inşaat alanı miktarından amortisman oranı ile önceki dönem stok miktarının çarpımının çıkarılmasıyla hesaplanır.
Soru 27
Kullanım alanı talebindeki artışın kısa dönemde kira değerlerini yükseltmesinin temel nedeni nedir?
Seçenekler
A
Arzın kısa dönemde esnek olmaması
B
Amortisman oranının yüksek olması
C
İnşaat maliyetlerinin azalması
D
Vergi indirimleri
E
Faiz oranlarının yükselmesi
Açıklama:
Kullanım alanı talebindeki artışın kısa dönemde kira değerlerini yükseltmesinin temel nedeni kullanım alanı arzının kısa dönemde tam esnek olmamasındandır.
Soru 28
Gayrimenkul piyasasında uzun vadeli döngü yaklaşık ne kadar sürer?
Seçenekler
A
1-3 yıl
B
3-5 yıl
C
5-8 yıl
D
8-10 yıl
E
10-15 yıl
Açıklama:
Gayrimenkul piyasasında uzun vadeli döngü yaklaşık 10 ila 15 yıl sürer.
Soru 29
Gayrimenkul döngüsünde Büyüme-Genişleme döneminin tipik özelliği aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Gayrimenkul fiyatlarının en düşük seviyeye inmesi
B
Talepteki artışın arz artışını aşması
C
Piyasadaki güven kaybının yaşanması
D
Kâr marjlarının düşmesi
E
Faiz oranlarının yükselmesi
Açıklama:
Gayrimenkul döngüsünde Büyüme-Genişleme döneminin tipik özelliği Talepteki artışın arz artışını aşmasıdır.
Soru 30
Gayrimenkul döngüsünde Kriz-Gerileme döneminin karakteristiklerinden biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Yüksek talep ve yüksek fiyatlar
B
Gayrimenkul fiyatlarında artış trendi
C
Arz fazlası ve fiyat düşüşü
D
Faiz oranlarında düşüş
E
Gayrimenkul üretiminin artması
Açıklama:
Gayrimenkul döngüsünde Kriz-Gerileme döneminin karakteristiklerinden biri arz fazlası ve fiyat düşüşüdür.
Ünite 6
Soru 1
Aşağıdaki faktörlerden hangisi Türkiye'deki gayrimenkul piyasasını etkileyen dinamiklerden biri değildir?
Seçenekler
A
Nüfus artışı
B
Kentsel dönüşüm
C
Ofis piyasasının etkinliği
D
Tarımsal üretim miktarı
E
Organize perakende piyasasının büyümesi
Açıklama:
Genel olarak bakıldığında Türkiye’deki gayrimenkul piyasası dinamiklerini etkileyen faktörler şu şekilde sıralanabilir.
• Nüfus artışı
• İç ve dış göçler
• Doğal afetler
• Kentsel dönüşüm (mevcut konutların yenilenmesi)
• Organize perakende piyasasının (özellikle alışveriş merkezleri) büyümesi
• Ofis piyasasının etkinliği (hizmet sektörünün gelişmesi sonucu çok uluslu ve ulusal şirket sayısının artması)
• Lojistik piyasasının etkisi (Türkiye’nin coğrafi konumundan dolayı sektörün hızla büyümesi ve sektörle ilgili inşaat talebinin artması)
Yukarıdaki faktörlerden nüfus artışı, iç ve dış göçler, doğal afetler ve kentsel dönüşüm (mevcut konutların yenilenmesi) faktörlerindeki değişimler doğrudan gayrimenkul piyasasını etkilerken; perakende piyasası, ofis piyasası ve lojistik piyasası faktörleri ise pi
Tarımsal üretim miktarı, genel ekonomi ve kırsal alanlardaki arazi kullanımı üzerinde etkili olabilir ancak doğrudan gayrimenkul piyasasının ana dinamikleri arasında yer almaz. Diğer seçeneklerde ise Türkiye'deki gayrimenkul piyasasını doğrudan etkileyen faktörler olarak sıralanabilir.
• Nüfus artışı
• İç ve dış göçler
• Doğal afetler
• Kentsel dönüşüm (mevcut konutların yenilenmesi)
• Organize perakende piyasasının (özellikle alışveriş merkezleri) büyümesi
• Ofis piyasasının etkinliği (hizmet sektörünün gelişmesi sonucu çok uluslu ve ulusal şirket sayısının artması)
• Lojistik piyasasının etkisi (Türkiye’nin coğrafi konumundan dolayı sektörün hızla büyümesi ve sektörle ilgili inşaat talebinin artması)
Yukarıdaki faktörlerden nüfus artışı, iç ve dış göçler, doğal afetler ve kentsel dönüşüm (mevcut konutların yenilenmesi) faktörlerindeki değişimler doğrudan gayrimenkul piyasasını etkilerken; perakende piyasası, ofis piyasası ve lojistik piyasası faktörleri ise pi
Tarımsal üretim miktarı, genel ekonomi ve kırsal alanlardaki arazi kullanımı üzerinde etkili olabilir ancak doğrudan gayrimenkul piyasasının ana dinamikleri arasında yer almaz. Diğer seçeneklerde ise Türkiye'deki gayrimenkul piyasasını doğrudan etkileyen faktörler olarak sıralanabilir.
Soru 2
Aşağıdakilerden hangisi göçün Türkiye'deki gayrimenkul piyasası üzerindeki etkilerinden biri değildir?
Seçenekler
A
Konut talebinin artmasına ve fiyatların yükselmesine neden olması
B
Sanayi bölgelerinin kırsal alanlara kaymasına neden olması
C
Kiralık konut piyasasına arz-talep dengesi değiştirmesi
D
Kentsel dönüşüm projelerini etkilemesi ve yeni konut alanlarının gelişmesini sağlaması
E
Göçmen nüfusunun ekonomik faaliyetlere katılımıyla perakende piyasasının canlanması
Açıklama:
Özellikle sanayileşmiş ve büyük şehirler yoğun göç almaktadır. Bu şehirlerdeki göçe bağlı yaşanan nüfus artışı konut talebinin canlanmasına ve dolayısıyla gayrimenkul fiyatlarının artmasına neden olmaktadır.
Dış göçün yoğun olarak yaşandığı dönemlerde genellikle kiralık konut talebinde gözle görünür bir artışın gerçekleşmesiyle, kiralık konut piyasasında arz-talep dengesi değişmiştir.
İç ve dış göç hareketleri, Türkiye’deki kentsel dönüşüm projelerini de etkilemektedir. Büyük ve sanayileşmiş şehirlerde iç ve dış göç kaynaklı artan nüfus, illerin mevcut konut stokunun yetersiz kalmasına ve buna bağlı olarak yeni konut alanlarının geliştir
Göç, büyük şehirlerde konut talebini ve gayrimenkul fiyatlarını artırır, ancak sanayi bölgelerinin kırsal alanlara kayması doğrudan göçün bir sonucu değildir.
Dış göçün yoğun olarak yaşandığı dönemlerde genellikle kiralık konut talebinde gözle görünür bir artışın gerçekleşmesiyle, kiralık konut piyasasında arz-talep dengesi değişmiştir.
İç ve dış göç hareketleri, Türkiye’deki kentsel dönüşüm projelerini de etkilemektedir. Büyük ve sanayileşmiş şehirlerde iç ve dış göç kaynaklı artan nüfus, illerin mevcut konut stokunun yetersiz kalmasına ve buna bağlı olarak yeni konut alanlarının geliştir
Göç, büyük şehirlerde konut talebini ve gayrimenkul fiyatlarını artırır, ancak sanayi bölgelerinin kırsal alanlara kayması doğrudan göçün bir sonucu değildir.
Soru 3
Türkiye'de kentsel dönüşüm projelerinin gayrimenkul piyasası üzerindeki etkileri ile ilgili ifadelerden hangisi yanlıştır?
Seçenekler
A
Eski yapıların yıkılıp yenilenmesi konut fiyatlarını yükseltebilir.
B
Kentsel dönüşüm projeleri kira bedellerini artırarak bazı mevcut kiracıların taşınmasına neden olabilir.
C
Kentsel dönüşüm projeleri, şehirlerin nüfus yoğunluğunu azaltarak konut talebini düşürür.
D
Kentsel dönüşüm süreçleri, şehrin sosyolojik yapısını değiştirerek bazı grupların farklı bölgelere taşınmasına neden olabilir.
E
Kentsel dönüşüm projeleri, rezerv alanların belirlenme şekline bağlı olarak doğal yaşamı olumsuz etkileyebilir.
Açıklama:
Kentsel dönüşüm süreçleri hem ekonomik hem sosyolojik hem de ekolojik boyutlarıyla gayrimenkul piyasasını etkilemektedir. [...] Eski yapıların yıkılıp yenilenmesi doğal olarak konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir ivmelenme olmasına neden olmuştur. Konut fiyatlarının artması diğer yandan kira bedellerini de artırmaktadır. Kira bedellerinin artması mevcut kiracıların kentsel dönüşümü tamamlanan bölgelerden şehrin başka bölgelerine doğru yer değiştirmesine yol açabilir. Bu durumda kentsel dönüşümle birlikte bölgenin sosyolojik olarak yapısı da değişecektir. Son olarak kentsel dönüşümün genişlemesi sonucunda şehirlerdeki rezerv alanların doğal yaşamı tehdit edecek şekilde belirlenmesi bölgedeki ekolojik yaşamı da olumsuz etkilemektedir.
Kentsel dönüşüm projeleri genellikle şehirlerin nüfus yoğunluğunu azaltmaz, aksine yeni yapıların inşasıyla konut arzını tetikleyebilir ve gayrimenkul piyasasında hareketlilik yaratır.
Kentsel dönüşüm projeleri genellikle şehirlerin nüfus yoğunluğunu azaltmaz, aksine yeni yapıların inşasıyla konut arzını tetikleyebilir ve gayrimenkul piyasasında hareketlilik yaratır.
Soru 4
Ofis piyasasındaki boşluk oranları ile ilgili aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
Seçenekler
A
Boşluk oranlarının düşük olması, ofis mekanlarına yoğun talep olduğunu gösterir.
B
Boşluk oranlarının yüksek olması, arzın talepten daha az olduğunu gösterir.
C
Boşluk oranları arttıkça ofis piyasasında sağlıklı bir işleyiş olduğu söylenebilir.
D
Boşluk oranları, sadece yatırımcıları ilgilendiren bir göstergedir.
E
Boşluk oranlarının düşük olması, ofis piyasasında arz fazlası olduğunu gösterir.
Açıklama:
Ofis piyasasının temel unsurlarından bir diğeri ise boşluk oranlarıdır. Boş ofis oranları, ofis piyasasının kendi içinde ne kadar sağlıklı bir yapıya sahip olduğunu gösteren en temel göstergedir. Genel olarak ifade etmek gerekirse; eğer ki ofis piyasasında düşük bir boşluk oranı söz konusu ise ofis mekanlarına ilişkin yoğun bir talep olduğu söylenebilir. Diğer yandan boşluk oranlarının yüksek olduğu durumda ise ofis piyasasında sağlıksız bir işleyişin olduğu söylenebilir. Yüksek boşluk oranları hem arzın talepten fazla olduğunu hem de mevcut arzın talep edilen bölgelerden farklı bölgelerde olduğunu göstermektedir.
Düşük boşluk oranları, piyasada ofislere yüksek talep olduğunu, dolayısıyla sağlıklı bir piyasa işleyişin mevcut olduğunu gösterir.
Düşük boşluk oranları, piyasada ofislere yüksek talep olduğunu, dolayısıyla sağlıklı bir piyasa işleyişin mevcut olduğunu gösterir.
Soru 5
Aşağıdakilerden hangisi ofis piyasasının temel bileşenlerden biri değildir?
Seçenekler
A
Arz
B
Talep
C
Boşluk oranları
D
Konut fiyat endeksi
E
Yatırım ve finansman
Açıklama:
Her iktisadi piyasada olduğu gibi ofis piyasasında da belli başlı birtakım bileşenler (unsurlar) bulunmaktadır. Bunlar:
Konut fiyat endeksi, gayrimenkul piyasasıyla ilgili bir kavram olup, ofis piyasasının temel bileşenlerden biri değildir.
Arz
Talep
Kira ve değer
Boşluk oranları
Piyasa türleri
Yatırım ve finansman
Konut fiyat endeksi, gayrimenkul piyasasıyla ilgili bir kavram olup, ofis piyasasının temel bileşenlerden biri değildir.
Soru 6
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye ofis piyasasını etkileyen temel faktörlerden biri olarak doğrudanarz ve talep yapısını şekillendirmektedir?
Seçenekler
A
Dijital dönüşüm ve akıllı bina teknolojilerinin yaygınlaşması
B
Uygulanan sıkı para politikaları ve faiz oranları
C
Covid-19 sonrası değişen çalışma kültürü ve hibrit çalışma modelleri
D
Yeşil bina sertifikalarına sahip ofis binalarına yönelik artan talep
E
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde artan nüfus yoğunluğu
Açıklama:
Türkiye’de ofis piyasasını etkileyen faktörler şu şekilde sıralanabilir:
• Ekonomik faktörler (makroekonomik ko- şullar, dış alem, finansal istikrar)
• Demografik ve sosyal faktörler (nüfus, göç ve çalışma kültürü)
• Teknolojik faktörler (dijital dönüşüm)
• Çevresel ve yasal faktörler (sürdürülebilirlik ve yeşil binalar)
Türkiye’deki ofis piyasasına baktığımızda en temel belirleyici ülkenin makroekonomik yapısıdır. Büyüme, işsizlik, enflasyon ve faiz oranları gibi temel makroekonomik göstergelerdeki değişimler ofis piyasasını ve özellikle piyasadaki arz ve talebi doğrudan etkilemektedir.
Ekonomik durgunluk, faiz oranlarındaki artış ve sıkı para politikaları, doğrudan hem ofis arzını hem de talebini olumsuz etkileyen faktörlerdendir. Finansman süreçlerinin zorlaşması, yeni ofis projelerinin azalmasına ve ofis talebinin düşmesine neden olabilir. Diğer seçenekler ise dolaylı olarak piyasayı etkileyen unsurlar olup, B şıkkındaki faktör kadar doğrudan arz-talep dengesini belirlememektedir.
• Ekonomik faktörler (makroekonomik ko- şullar, dış alem, finansal istikrar)
• Demografik ve sosyal faktörler (nüfus, göç ve çalışma kültürü)
• Teknolojik faktörler (dijital dönüşüm)
• Çevresel ve yasal faktörler (sürdürülebilirlik ve yeşil binalar)
Türkiye’deki ofis piyasasına baktığımızda en temel belirleyici ülkenin makroekonomik yapısıdır. Büyüme, işsizlik, enflasyon ve faiz oranları gibi temel makroekonomik göstergelerdeki değişimler ofis piyasasını ve özellikle piyasadaki arz ve talebi doğrudan etkilemektedir.
Ekonomik durgunluk, faiz oranlarındaki artış ve sıkı para politikaları, doğrudan hem ofis arzını hem de talebini olumsuz etkileyen faktörlerdendir. Finansman süreçlerinin zorlaşması, yeni ofis projelerinin azalmasına ve ofis talebinin düşmesine neden olabilir. Diğer seçenekler ise dolaylı olarak piyasayı etkileyen unsurlar olup, B şıkkındaki faktör kadar doğrudan arz-talep dengesini belirlememektedir.
Soru 7
Türkiye perakende piyasasının oldukça dinamik bir yapıya sahip olmasını sağlayan temel faktörlerden hangisi doğrudandemografik yapıyla ilgilidir?
Seçenekler
A
Lojistik ve tedarik zincirinin gelişimi
B
Ülkenin coğrafi konumu ve ticaret yollarına yakınlığı
C
Şehirleşme hızının yüksek olması ve genç nüfus oranı
D
Dijital satış kanallarının yaygınlaşması ve e-ticaretin büyümesi
E
Perakende sektöründe artan ciro ve satış hacmi
Açıklama:
Perakende piyasası oldukça dinamik bir yapıya sahip olduğu için gelecekte daha fazla değişiklikler göstermesini bekleyebiliriz. Tüketici davranışları ve tercihleri perakende piyasası üzerinde doğrudan ve net bir etkiye sahiptir. Genç ve teknoloji odaklı yeni nesil tüketim süreçlerinde de daha fazla dijital deneyim ve kişiselleştirilmiş hizmetler talep etmek- tedir. Bu nedenle perakende piyasası da tüketicile- rin bu yöndeki taleplerini dikkate alarak daha fazla kişiselleştirmeye uygun mağaza konseptleri gelişti- recektir.
Demografik faktörler arasında şehirleşme hızı ve genç nüfus oranı, doğrudan perakende sektörüne olan talebi artıran unsurlar arasındadır. Genç nüfus tüketim alışkanlıkları ve şehirleşme süreci, yeni mağazaların açılmasını ve perakende sektörünün büyümesini teşvik etmektedir. Diğer seçenekler ise perakende sektörünü etkileyen önemli faktörler olsa da doğrudan demografik yapıyla ilgili değildir.
Demografik faktörler arasında şehirleşme hızı ve genç nüfus oranı, doğrudan perakende sektörüne olan talebi artıran unsurlar arasındadır. Genç nüfus tüketim alışkanlıkları ve şehirleşme süreci, yeni mağazaların açılmasını ve perakende sektörünün büyümesini teşvik etmektedir. Diğer seçenekler ise perakende sektörünü etkileyen önemli faktörler olsa da doğrudan demografik yapıyla ilgili değildir.
Soru 8
Perakende piyasasında lojistik ve tedarik zinciri yönetiminin en önemli etkilerinden biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Nihai tüketiciye ulaşan ürün çeşitliliğinin artması
B
Mağaza kira fiyatlarının belirlenmesinde rol oynaması
C
Şehirleşme hızını ve nüfus artışını doğrudan etkilemesi
D
Dijital perakendeciliğin tamamen fiziksel mağazaların yerini almasını sağlaması
E
Perakende sektöründe sadece büyük ölçekli firmaların faaliyet gösterebilmesine yol açması
Açıklama:
Lojistik piyasasında tedarik zinciri yönetimi ürünlerin ilk üreticisinden temininden nihai tüketicisine ulaştırılıncaya kadar bütün faaliyetlerin birbiri ile entegre ve koordineli bir şekilde sürdürülmesine yoğunlaşmaktadır.
Lojistik ve tedarik zinciri yönetimi, ürünlerin üreticiden perakende noktalarına etkin bir şekilde ulaşmasını sağlar. Bu süreçlerin verimli yönetilmesi, tüketicilerin daha fazla ürün seçeneğine sahip olmasını ve piyasanın dinamik kalmasını sağlar. Diğer seçenekler lojistik ve tedarik zinciriyle doğrudan ilgili değildir ve yanlış genellemeler içermektedir.
Lojistik ve tedarik zinciri yönetimi, ürünlerin üreticiden perakende noktalarına etkin bir şekilde ulaşmasını sağlar. Bu süreçlerin verimli yönetilmesi, tüketicilerin daha fazla ürün seçeneğine sahip olmasını ve piyasanın dinamik kalmasını sağlar. Diğer seçenekler lojistik ve tedarik zinciriyle doğrudan ilgili değildir ve yanlış genellemeler içermektedir.
Soru 9
Lojistik piyasasının dinamik yapısı, pek çok faktörden etkilenerek sürekli değişmektedir. Aşağıdakilerden hangisi lojistik sektöründeki güncel gelişmeleri en doğru şekilde yansıtan bir durumdur?
Seçenekler
A
Geleneksel lojistik yöntemlerinin, dijitalleşme ve bilgi teknolojilerinin gelişimine rağmen hala en yaygın kullanılan yöntem olması
B
Kürselleşme ve değişen tüketici taleplerine bağlı olarak lojistik piyasasının yalnızca yerel ölçekte büyümesi
C
Yapay zeka ve büyük veri analitiği gibi teknolojilerin lojistik operasyonlarını daha verimsiz hale getirmesi
D
Karbon ayak izini azaltmaya yönelik çevresel sürdürülebilirlik önlemlerinin taşımacılık süreçlerinde giderek daha önemli bir hale gelmesi
E
Lojistik hizmet sağlayıcılarının yalnızca taşıma faaliyetlerini kapsayan dar bir alanda hizmet vermesi
Açıklama:
Lojistik piyasasının bileşenleri günümüzde pek çok dinamikten etkilenerek sürekli güncellenen bir yapıya sahiptir. Öncelikle teknoloji dünyasında ya- şanan hızlı ilerlemeler lojistik süreçlerinin daha iyi yönetilmesine olanak sağlamaktadır. Yapay zekâ ve büyük veri analitiğindeki gelişmeler lojistik operasyonlarının daha etkin olmasına öncülük etmektedir. Bunun yanı sıra küreselleşme ve tüketici taleplerindeki değişmeler lojistik piyasasının bir taraftan uluslararası boyutta genişlemesine neden olurken diğer taraftan kişiselleştirilmiş tüketici beklentisiyle yerelde de güçlü hâle gelmesini zorunlu kılmıştır. Son olarak çevresel faktörler ve sürdürülebilirlik yaklaşımının da etkisiyle lojistik piyasasındaki önemli süreçlerden biri olan taşımacılıkta karbon ayak izini azaltmak ve çevre dostu çözümler geliştirilmesi sektörün önceliklerinden biri
Doğru yanıt D seçeneğidir. Bu seçeneğin doğru olmasının nedeni, lojistik piyasasının günümüzde sürdürülebilirlik anlayışıyla şekillenmesidir. Artan çevresel farkındalık ve iklim değişikliğiyle mücadele kapsamında, lojistik sektöründe karbon ayak izini azaltmaya yönelik çeşitli önlemler alınmaktadır.
Doğru yanıt D seçeneğidir. Bu seçeneğin doğru olmasının nedeni, lojistik piyasasının günümüzde sürdürülebilirlik anlayışıyla şekillenmesidir. Artan çevresel farkındalık ve iklim değişikliğiyle mücadele kapsamında, lojistik sektöründe karbon ayak izini azaltmaya yönelik çeşitli önlemler alınmaktadır.
Soru 10
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye'nin gayrimenkul piyasasının güçlü yönleri arasında yer almaz?
Seçenekler
A
Stratejik konum
B
Genç ve dinamik nüfus
C
Yüksek enflasyon oranları
D
Turizm potansiyeli
E
Hükümet destekleri ve teşvikler
Açıklama:
Türkiye’nin gayrimenkul piyasasının güçlü yönlerini şu alt başlıklar altında sıralayabiliriz:
Yüksek enflasyon, Türkiye'nin gayrimenkul piyasası üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Finansmana erişimi zorlaştırarak yatırımcıları zor durumda bırakabilir. Ancak stratejik konum, genç nüfus, turizm potansiyeli ve hükümet teşvikleri sektörün güçlü yönleri arasında sayılmaktadır.
Stratejik konum
Genç ve dinamik nüfus
Turizm potansiyeli
Hükûmet destekleri ve teşvikler
Yüksek enflasyon, Türkiye'nin gayrimenkul piyasası üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Finansmana erişimi zorlaştırarak yatırımcıları zor durumda bırakabilir. Ancak stratejik konum, genç nüfus, turizm potansiyeli ve hükümet teşvikleri sektörün güçlü yönleri arasında sayılmaktadır.
Soru 11
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye'nin gayrimenkul piyasasının zayıf yönlerinden biri değildir?
Seçenekler
A
Ekonomik dalgalanmalar
B
Yüksek inşaat maliyetleri
C
Bürokratik engeller
D
Stratejik konum
E
Kredi maliyetlerin artması
Açıklama:
Türkiye’nin gayrimenkul piyasasının zayıf yönleri şu şekilde sıralanabilir:
Türkiye'nin stratejik konumu, gayrimenkul piyasası için bir avantaj olup güçlü yönleri arasında sayılmaktadır. Ancak ekonomik dalgalanmalar, yüksek inşaat maliyetleri, bürokratik engeller ve kredi maliyetlerin artması piyasayı olumsuz etkileyen faktörlerdir ve zayıf yönler arasında yer almaktadır.
Ekonomik dalgalanmalar
Yüksek inşaat maliyetleri
Bürokratik engeller- [...] Sıkı para politikası ile birlikte kredi maliyetlerinin artması gayrimenkul piyasasındaki talebi azaltmaktadır.
Türkiye'nin stratejik konumu, gayrimenkul piyasası için bir avantaj olup güçlü yönleri arasında sayılmaktadır. Ancak ekonomik dalgalanmalar, yüksek inşaat maliyetleri, bürokratik engeller ve kredi maliyetlerin artması piyasayı olumsuz etkileyen faktörlerdir ve zayıf yönler arasında yer almaktadır.
Soru 12
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye'nin gayrimenkul piyasası için bir fırsat değildir?
Seçenekler
A
Kentsel dönüşüm projeleri
B
Uluslararası yatırımlar
C
Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO)
D
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF)
E
Bürokratik engeller
Açıklama:
Türkiye gayrimenkul piyasasına ilişkin fırsatlar şu şekilde sıralanabilir:
1. Kentsel dönüşüm projeleri
2. Uluslararası yatırımlar
3. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) 4. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF)
Kentsel dönüşüm projeleri, uluslararası yatırımlar, GYO'lar ve GYF'ler Türkiye'nin gayrimenkul piyasası için önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak bürokratik engeller, yatırım süreçlerini yavaşlatan ve piyasa için bir dezavantaj oluşturan faktördür. Bu nedenle fırsatlar arasında değil, zayıf yönler arasında yer almaktadır.
1. Kentsel dönüşüm projeleri
2. Uluslararası yatırımlar
3. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) 4. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF)
Kentsel dönüşüm projeleri, uluslararası yatırımlar, GYO'lar ve GYF'ler Türkiye'nin gayrimenkul piyasası için önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak bürokratik engeller, yatırım süreçlerini yavaşlatan ve piyasa için bir dezavantaj oluşturan faktördür. Bu nedenle fırsatlar arasında değil, zayıf yönler arasında yer almaktadır.
Soru 13
Türkiye'nin gayrimenkul piyasası için tehdit oluşturabilecek faktörlerden biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Kentsel dönüşüm projeleri
B
Doğal afetler
C
Genç ve dinamik nüfus
D
Hükümet destekleri ve teşvikler
E
Gayrimenkul yatırım fonları
Açıklama:
Gayrimenkul piyasasına ilişkin SWOT analizi yapılırken son aşamada piyasa özelindeki tehditleri şu şekilde sıralayabiliriz:
1. Jeopolitik riskler
2. Doğal afetler
3. Ekonomi politikası
Doğal afetler, özellikle Türkiye'nin deprem kuşağında bulunması nedeniyle gayrimenkul piyasası için önemli bir tehdit oluşturmaktadır. Deprem, sel ve diğer afetler, yatırımcıların piyasaya olan güvenini sarsabilir ve yatırımları azaltabilir. Diğer seçenekler ise gayrimenkul piyasası için fırsatlar ve güçlü yönler olarak değerlendirilebilir.
1. Jeopolitik riskler
2. Doğal afetler
3. Ekonomi politikası
Doğal afetler, özellikle Türkiye'nin deprem kuşağında bulunması nedeniyle gayrimenkul piyasası için önemli bir tehdit oluşturmaktadır. Deprem, sel ve diğer afetler, yatırımcıların piyasaya olan güvenini sarsabilir ve yatırımları azaltabilir. Diğer seçenekler ise gayrimenkul piyasası için fırsatlar ve güçlü yönler olarak değerlendirilebilir.
Soru 14
Konut piyasasında talep artışı durumunda kısa vadede fiyatların yükselmesinin en önemli nedeni aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Arzın kısa vadede esnek olmaması
B
İnşaat maliyetlerinin düşmesi
C
Vergi oranlarının azalması
D
Kira gelirlerinin artması
E
Faiz oranlarının düşmesi
Açıklama:
Konut piyasasında talep artışı durumunda kısa vadede fiyatların yükselmesinin en önemli nedeni arzın kısa vadede esnek olmamasındandır.
Soru 15
Konut talebi üzerinde en belirleyici faktörlerden biri, hane halkının ________ düzeyidir. Boş kalan yere aşağıdakilerden hangisi gelmelidir?
Seçenekler
A
Yaş
B
Gelir
C
Meslek
D
Konut yaşı
E
Kredi geçmişi
Açıklama:
Konut talebi üzerinde en belirleyici faktörlerden biri, hane halkının gelir düzeyidir.
Soru 16
Aşağıdakilerden hangisi konut talebini etkileyen demografik faktörler arasında yer almaz?
Seçenekler
A
Nüfus artışı
B
Yaş dağılımı
C
Hane halkı büyüklüğü
D
İnşaat maliyetleri
E
Göç hareketleri
Açıklama:
Diğer şıklara göre bakıldığında İnşaat maliyetleri konut talebini etkileyen demografik faktörler arasında yer almaz.
Soru 17
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de gayrimenkul piyasasını dolaylı olarak etkileyen faktörler arasında metinde açıkça sayılmıştır?
Seçenekler
A
Nüfus artışı
B
İç ve dış göçler
C
Doğal afetler
D
Kentsel dönüşüm
E
Organize perakende piyasasının büyümesi
Açıklama:
Organize perakende piyasasının (özellikle AVM’ler) büyümesi.
Soru 18
2023 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu yaklaşık kaçtır?
Seçenekler
A
73,5 milyon
B
80,1 milyon
C
85,34 milyon
D
90,2 milyon
E
95,0 milyon
Açıklama:
85,34 milyon
Soru 19
TÜİK’in “İç Göç İstatistikleri 2022” verisine göre en az göç alan iller arasında hangisi sayılmıştır?
Seçenekler
A
Kilis
B
Antalya
C
Bursa
D
Konya
E
Kocaeli
Açıklama:
Kilis (Ardahan ve Bayburt ile birlikte).
Soru 20
Nüfus artışı, gayrimenkul piyasasında fiyatlar üzerinde tipik olarak hangi etkiyi doğurur?
Seçenekler
A
Fiyatları düşürür
B
Fiyatları sabit tutar
C
Yatırım talebini azaltır
D
Talebi tetikleyerek fiyatların yükselmesine yol açar
E
Sadece kiraları düşürür
Açıklama:
Nüfus artışı, gayrimenkul piyasasında fiyatlar üzerinde tipik olarak talep artışıyla fiyatların yükselmesi sonucunu doğurur.
Soru 21
Kentsel dönüşüm uygulamalarında yetkilendirilen kurumlar arasında aşağıdakilerden hangisi açıkça yer almaktadır?
Seçenekler
A
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
B
Hazine ve Maliye Bakanlığı
C
Yargıtay
D
Sayıştay
E
Karayolları Genel Müdürlüğü
Açıklama:
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (TOKİ ve Büyükşehir/İlçe Belediyeleri ile birlikte).
Soru 22
Aşağıdakilerden hangisi metinde ofis piyasasının temel bileşenleri arasında yer almaz?
Seçenekler
A
Arz
B
Boşluk oranları
C
Piyasa türleri
D
Yatırım ve finansman
E
Konut kredisi sübvansiyonları
Açıklama:
Konut kredisi sübvansiyonları (bileşenler arasında değildir).
Soru 23
“Omnichannel yaklaşım” neyi ifade etmektedir?
Seçenekler
A
Sadece fiziksel mağazalarda satış yapmayı
B
Sadece çevrim içi mağazalarda satış yapmayı
C
Fiziksel ve dijital mağazaların birlikte deneyimlendiği yeni mağazacılık yaklaşımını
D
Tedarik zincirinde tek kanala indirgemeyi
E
Mağaza içi stokların kaldırılmasını
Açıklama:
Fiziksel ve dijital kanalların birlikte deneyimlenmesi.
Ünite 7
Soru 1
Aşağıdakilerden hangisi konut piyasasının ana belirleyicilerinden biri değildir?
Seçenekler
A
Faiz oranları
B
İşsizlik
C
Vergiler
D
Hanehalkının geliri
E
Finansallaşma
Açıklama:
Konut piyasasının ana belirleyicileri
aşağıdakiler olarak kabul edilir:
• Gayri safi yurt içi hasıla (GSYİH)
• İşsizlik
• Faiz oranları
• Hanehalkının geliri
• Kişi başına düşen GSYİH
• Gayrimenkul satışları için piyasadaki likidite
• Vergiler
• Yasal sisteme ve mülkiyet haklarına güven
• Demografik faktörler
• Konut piyasası arz ve talep eğilimleri ve gelişimi
Doğru cevap E şıkkıdır.
aşağıdakiler olarak kabul edilir:
• Gayri safi yurt içi hasıla (GSYİH)
• İşsizlik
• Faiz oranları
• Hanehalkının geliri
• Kişi başına düşen GSYİH
• Gayrimenkul satışları için piyasadaki likidite
• Vergiler
• Yasal sisteme ve mülkiyet haklarına güven
• Demografik faktörler
• Konut piyasası arz ve talep eğilimleri ve gelişimi
Doğru cevap E şıkkıdır.
Soru 2
Aşağıdakilerden hangisi konut talebini etkileyen faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Doğal afetler
B
İşsizlik
C
Vergiler
D
Demografik faktörler
E
faiz oranları
Açıklama:
Konut talebini etkileyen faktörler çok çeşitli
olup şu şekilde açıklanabilir:
• Konut fiyatı
• Hane halkının geliri, serveti
• Konut kiraları
• Konut dışındaki mal ve hizmetlerin fiyatları
• Konutun özellikleri
• Konut kredisi faiz oranları
• Diğer yatırım araçlarının getiri oranları
• Tasarruf faiz oranları
• Sermaye kazançları vergisi
• Emlak vergileri
• Demografik faktörler (nüfus artış hızı, ha-
nehalkı oluşum hızı, nüfusun yaş dağılımı,
bağımlı nüfus oranı)
• Doğal afetler
• Kentsel dönüşüm
• Sosyal ve çevresel olanaklara yakınlık
Doğru cevap A şıkkıdır.
olup şu şekilde açıklanabilir:
• Konut fiyatı
• Hane halkının geliri, serveti
• Konut kiraları
• Konut dışındaki mal ve hizmetlerin fiyatları
• Konutun özellikleri
• Konut kredisi faiz oranları
• Diğer yatırım araçlarının getiri oranları
• Tasarruf faiz oranları
• Sermaye kazançları vergisi
• Emlak vergileri
• Demografik faktörler (nüfus artış hızı, ha-
nehalkı oluşum hızı, nüfusun yaş dağılımı,
bağımlı nüfus oranı)
• Doğal afetler
• Kentsel dönüşüm
• Sosyal ve çevresel olanaklara yakınlık
Doğru cevap A şıkkıdır.
Soru 3
Aşağıdakilerden hangisi konut arzını etkileyen faktörlerden biri değildir?
Seçenekler
A
Teknolojik gelişmeler
B
Emlak vergileri
C
Vergi politikaları
D
Pİyasa beklentileri
E
Finanasman koşulları
Açıklama:
Konut Arzını Etkileyen Faktörler
Konut arzını etkileyen çeşitli faktörler bulun-
maktadır. Bu faktörler şunlardır:
• İnşaat maliyetleri
• Arsa mevcudiyeti
• Finansman koşulları
• Regülasyonlar (Düzenleme ve Ayarlamalar)
ve imar yasaları
• Ekonomik koşullar
• Vergi politikaları
• Teknolojik gelişmeler
• Hükûmet teşvikleri
• Nüfus ve demografik değişimler
• Piyasa beklentileri
• İnşaat sektöründeki rekabet
Doğru cevap B şıkkıdır.
Konut arzını etkileyen çeşitli faktörler bulun-
maktadır. Bu faktörler şunlardır:
• İnşaat maliyetleri
• Arsa mevcudiyeti
• Finansman koşulları
• Regülasyonlar (Düzenleme ve Ayarlamalar)
ve imar yasaları
• Ekonomik koşullar
• Vergi politikaları
• Teknolojik gelişmeler
• Hükûmet teşvikleri
• Nüfus ve demografik değişimler
• Piyasa beklentileri
• İnşaat sektöründeki rekabet
Doğru cevap B şıkkıdır.
Soru 4
Bir durumu etkileme veya kontrol etme amacıyla önceden belirlenmiş veya planlanmış eylemleri ne ifade eder?
Seçenekler
A
Finansallaşma
B
Para duvarı
C
Proaktif
D
Asimetrik bilgi
E
Sürü davranışı
Açıklama:
Proaktif, bir durumu etkileme veya kontrol etme amacıyla önceden belirlenmiş veya planlanmış eylemleri ne ifade eder. Doğru cevap C şıkkıdır.
Soru 5
Bir borçlanmaya ilişkin borçlunun veya alacaklının yükümlülüklerini hukuka ve antlaşma kurallarına uygun olarak gerçekleştirememesi durumu ne olarak ifade edilir?
Seçenekler
A
Yatırım
B
Faiz
C
Proaktif
D
Temerrüt
E
Vergi
Açıklama:
Bir borçlanmaya ilişkin borçlunun veya alacaklının yükümlülüklerini hukuka ve antlaşma kurallarına uygun olarak gerçekleştirememesi durumu temerrüt olarak ifade edilir. Doğru cevap D şıkkıdır.
Soru 6
Konut piyasasında yüksek fiyat dalgalanmalarının yaşandığı bir dönemde, aşağıdakilerden hangisi konut balonlarının göstergesi olarak kabul edilmez?
Seçenekler
A
Boşluk oranlarında artış
B
Satılamayan konutların birikmesi
C
Şirket kârlarında düşüş
D
Kiralarda düşüş
E
Hanehalkı gelirlerinde artış
Açıklama:
Konut piyasasında yüksek fiyat dalgalan-
malarının yaşandığı bir dönemde, aşağıdaki po-
tansiyel erken belirtiler konut balonlarının göster-
gesi olarak kabul edilmektedir:
• Boşluk oranlarında artış
• Satılamayan konutların birikmesi
• Şirket kârlarında düşüş
• Kiralarda düşüş
• Hanehalkı gelirlerinde azalma veya durgunluk
Doğru cevap E şıkkıdır.
malarının yaşandığı bir dönemde, aşağıdaki po-
tansiyel erken belirtiler konut balonlarının göster-
gesi olarak kabul edilmektedir:
• Boşluk oranlarında artış
• Satılamayan konutların birikmesi
• Şirket kârlarında düşüş
• Kiralarda düşüş
• Hanehalkı gelirlerinde azalma veya durgunluk
Doğru cevap E şıkkıdır.
Soru 7
Yatırımcıların kişisel inançlarına ve bilgilerine güvenmek yerine piyasadaki diğer yatırımcıların seçimlerini ifade eden kavram aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Sürü davranışı
B
Para duvarı
C
Finansallaşma
D
Asimetrik bilgi
E
Proaktif
Açıklama:
Yatırımcıların kişisel inançlarına ve bilgilerine güvenmek yerine piyasadaki giğer yatırımcıların seçimlerini veya davranışlarını tekrarladıklarını ifade eden davranışsal finans alanında kullanılan kavram sürü davranışıdır. Doğru cevap A şıkkıdır.
Soru 8
Konut sektörü hangi yıldan itibaren küresel ekonomide ve finansal sektör krizlerinde önemli bir rol oynamıştır?
Seçenekler
A
1977
B
1979
C
1980
D
1983
E
1985
Açıklama:
Gayrimenkul sektörünün en önemli bölümünü konut sektörü oluşturmaktadır. 1980'lerden beri konut sektörü küresel ekonomide ve finansal sektör krizlerinde önemli bir rol oynamıştır. Doğru cevap C şıkkıdır.
Soru 9
Aşağıdakilerden hangisi konut politikalarının üç ana grubundan bir tanesidir?
Seçenekler
A
Para politikaları
B
Temel değer
C
İrrasyonel coşku
D
Proaktif baskı
E
Sofistike yatırım
Açıklama:
Konut politikaları, konut piyasasını düzenlemek ve yönetmek için hükûmet ve düzenleyici kurumlar tarafından uygulanan bir dizi stratejiyi kapsamaktadır. Bu politikalar üç ana grupta açıklanmaktadır: para politikaları, vergi politikaları ve makro ihtiyati politikalardır. Doğru cevap A şıkkıdır.
Soru 10
Aşağıdakilerden hangisi konut piyasasını düzenleyici makro ihtiyati politika düzenlemelerinden biri değildir?
Seçenekler
A
Kredi/değer oranına ilişkin düzenlemeler
B
Emlak vergisi oranlarına ilişkin düzenlemeler
C
Borç servisi/gelir oranına ilişkin düzenlemeler
D
Kredi kullanılabilirliği sınırlamalarına ilişkin düzenlemeler
E
Kredi/gelir oranına ilişkin düzenlemeler
Açıklama:
Makro ihtiyati politikalar, finansal sistemin genel istikrarını sağlamak ve sistemik riskleri yönetmek amacıyla uygulanan düzenlemelerdir. Konut piyasasına uygulamaları kredi düzenlemeleri, rezerv gereksinimleri ve sermaye gereksinimleri şeklinde açıklanabilir. Kredi/değer oranı, borç servisi/gelir oranı ve kredi/gelir oranına vb. ilişkin düzenlemeler, konut kredisi şartlarını belirler ve aşırı borçlanmayı engeller. Doğru cevap B şıkkıdır.
Soru 11
Aşağıdakilerden hangisi konut piyasasını düzenleyici makro ihtiyati politika düzenlemelerinden biri değildir?
Seçenekler
A
Kredi/değer oranına ilişkin düzenlemeler
B
Emlak vergisi oranlarına ilişkin düzenlemeler
C
Borç servisi/gelir oranına ilişkin düzenlemeler
D
Kredi kullanılabilirliği sınırlamalarına ilişkin düzenlemeler
E
Kredi/gelir oranına ilişkin düzenlemeler
Açıklama:
Makro ihtiyati politikalar, finansal sistemin genel istikrarını sağlamak ve sistemik riskleri yönetmek amacıyla uygulanan düzenlemelerdir. Konut piyasasına uygulamaları kredi düzenlemeleri, rezerv gereksinimleri ve sermaye gereksinimleri şeklinde açıklanabilir. Kredi/değer oranı, borç servisi/gelir oranı ve kredi/gelir oranına vb. ilişkin düzenlemeler ve kredi kullanılabilirliği sınırlamalarına ilişkin düzenlemeler konut kredisi şartlarını belirler ve aşırı borçlanmayı engeller. Bunlar konut piyasasını düzenleyici makro ihtiyati politika düzenlemeleridir. Doğru cevap B şıkkıdır.
Soru 12
Aşağıdakilerden hangisi konut talebini etkileyen faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Hane halkının geliri
B
İnşaat maliyetleri
C
Arsa mevcudiyeti
D
İmar yasaları
E
İnşaat sektöründeki rekabet
Açıklama:
Konut talebini etkileyen faktörler çok çeşitli olup şu şekilde açıklanabilir:
• Konut fiyatı
• Hane halkının geliri, serveti
• Konut kiraları
• Konut dışındaki mal ve hizmetlerin fiyatları
• Konutun özellikleri
• Konut kredisi faiz oranları
• Diğer yatırım araçlarının getiri oranları
• Tasarruf faiz oranları
• Sermaye kazançları vergisi
• Emlak vergileri
• Demografik faktörler (nüfus artış hızı, ha
nehalkı oluşum hızı, nüfusun yaş dağılımı,
bağımlı nüfus oranı)
• Doğal afetler
• Kentsel dönüşüm
• Sosyal ve çevresel olanaklara yakınlık
• Konut fiyatı
• Hane halkının geliri, serveti
• Konut kiraları
• Konut dışındaki mal ve hizmetlerin fiyatları
• Konutun özellikleri
• Konut kredisi faiz oranları
• Diğer yatırım araçlarının getiri oranları
• Tasarruf faiz oranları
• Sermaye kazançları vergisi
• Emlak vergileri
• Demografik faktörler (nüfus artış hızı, ha
nehalkı oluşum hızı, nüfusun yaş dağılımı,
bağımlı nüfus oranı)
• Doğal afetler
• Kentsel dönüşüm
• Sosyal ve çevresel olanaklara yakınlık
Soru 13
Konutun hem tüketim hem yatırım malı olarak kabul edilmesini sağlayan en önemli özellik aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Kiraya verilerek gelir sağlaması
B
Maliyetinin yüksek olması
C
Sigorta edilme zorunluluğu
D
Sadece şehir merkezlerinde bulunması
E
Depreme dayanıklı olması
Açıklama:
Konutun yatırım aracı olarak görülmesinin nedenlerinden biri kira geliridir. "Ayrıca, konutun kiralanması yoluyla kira geliri elde etme potansiyeli de mümkündür."
Soru 14
Aşağıdakilerden hangisi konut piyasasının doğrudan şekillenmesinde etkili olan yasal ve organizasyonel yapıya örnektir?
Seçenekler
A
Kira sözleşmeleri
B
İmar planları ve ruhsat süreçleri
C
Konutların dış cephe tasarımı
D
Tüketici kredileri
E
Gelir vergisi oranı
Açıklama:
Konut piyasası sadece ekonomik değil, yasal ve organizasyonel yapılarla da şekillenir.
"Konut arzı ve konut talebinin kesiştiği yasal ve organizasyonel yapı tarafından da şekillenir."
"Konut arzı ve konut talebinin kesiştiği yasal ve organizasyonel yapı tarafından da şekillenir."
Soru 15
Konut fiyatlarının ekonomik temellerden uzaklaştığı ve hızla yükseldiği dönemler hangi kavramla açıklanır?
Seçenekler
A
Enflasyon şoku
B
Konut balonu
C
Likidite tuzağı
D
Talep şoku
E
Spekülatif döngü
Açıklama:
Bu tanım, doğrudan konut balonu kavramını tanımlar. "Konut balonu, konut fiyatlarının ekonomik temellere dayanmadan hızla ve sürdürülemez bir biçimde artış gösterdiği durumu ifade etmektedir."
Soru 16
Konutun servet etkisi aşağıdakilerden hangisini ifade eder?
Seçenekler
A
Konutun bakım masraflarını azaltması
B
Kira gelirinin düzenli olması
C
Konut fiyatlarındaki artışla birlikte harcamaların artması
D
Konutun imar planlarına uygun olması
E
Hanehalkı borcunun azalması
Açıklama:
Konut fiyatlarındaki artış, tüketimde artışa neden olur. "Konutun servet etkisi... konut varlıklarının değeri arttığında daha fazla harcama yapacakları... gerçeğini ifade etmektedir."
Soru 17
Aşağıdakilerden hangisi konut talebini etkileyen sosyo-kültürel faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Faiz oranları
B
Kentsel dönüşüm
C
Tüketim kalıpları
D
Arsa değerleri
E
Yasal düzenlemeler
Açıklama:
Tüketim kalıpları doğrudan sosyo-kültürel bir faktördür "yaşam tarzı, tüketim kalıpları ve aile yapısı gibi sosyo-kültürel... faktörler..."
Soru 18
Bir yatırımcının piyasa bilgilerine dayanmadan, başkalarının davranışlarını tekrar etmesine ne ad verilir?
Seçenekler
A
Sansasyon
B
Sürü davranışı
C
Teminat etkisi
D
Arbitraj
E
Risk yayma
Açıklama:
Tanım "sürü davranışı"na aittir. Sürü davranışı, yatırımcıların... diğer yatırımcıların seçimlerini veya davranışlarını tekrarladıklarını ifade eder."
Soru 19
Aşağıdakilerden hangisi konut arzını azaltıcı bir etkendir?
Seçenekler
A
İnşaat teknolojilerindeki gelişmeler
B
Krediye kolay erişim
C
Arsa kıtlığı
D
Hükûmet teşvikleri
E
Faiz oranlarının düşmesi
Açıklama:
Arsa kıtlığı konut arzını doğrudan sınırlar. "Arsa kıtlığı, konut arzını kısıtlayabilir."
Soru 20
Konut balonlarının en önemli erken göstergelerinden biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Hanehalkı borcunun azalması
B
Arsa fiyatlarının sabit kalması
C
Kira gelirlerinin artması
D
Mortgage faizlerinin düşmesi
E
Satılamayan konutların birikmesi
Açıklama:
Satılamayan konut birikimi balonun erken göstergelerindendir. "Satılamayan konutların birikmesi... konut balonlarının göstergesi olarak kabul edilmektedir."
Soru 21
Aşağıdakilerden hangisi konut talebi artışına neden olabilir?
Seçenekler
A
Hanehalkı gelirlerinde düşüş
B
Faiz oranlarının artması
C
Arsa maliyetlerinin artması
D
Konut fiyatlarının düşmesi
E
İşsizlik oranının yükselmesi
Açıklama:
Düşük fiyat, talebi artırır. "Konut fiyatları, konut talebinin belirlenmesinde çok önemli bir faktördür."
Soru 22
Aşağıdakilerden hangisi konut piyasasını düzenleyici politikalar arasında yer almaz?
Seçenekler
A
Para politikaları
B
Vergi politikaları
C
Makro ihtiyati politikalar
D
İmar planları
E
Sosyal refah programları
Açıklama:
Sosyal refah programları genel sosyal politikalardır; doğrudan konut piyasası düzenleme aracı değildir. "Bu politikalar üç ana grupta açıklanmaktadır: para politikaları, vergi politikaları ve makro ihtiyati politikalar."
Ünite 8
Soru 1
Türkiye'de devletin fiziki olarak yeniden altyapı inşası ve sanayi üretiminde kullanılacak alanların ve yapıların inşasında önemli bir görev üstlendiği yıllar aşağıdaki seçeneklerden hangisinde yer almaktadır?
Seçenekler
A
1923-1960
B
1930-1970
C
1940-1980
D
1950-1990
E
1960-2000
Açıklama:
1923-1960 arasındaki dönemde devletin fiziki olarak yeniden altyapı inşası ve sanayi üretiminde kullanılacak alanların ve yapıların inşasında önemli bir görev üstlendiğini söyleyebiliriz.
Soru 2
Konut piyasasına etki eden faktörleri içeren iki ayrı etki alanı aşağıdakilerden hangisinde yer almaktadır?
Seçenekler
A
Ekonomik ve demografik faktörler
B
Ekonomik ve sosyolojik faktörler
C
Siyasal ve ekonomik faktörler
D
Sosyolojik ve demografik faktörler
E
Siyasal ve demografik faktörler
Açıklama:
Konut piyasasına etki eden faktörleri hem ekonomik hem de demografik faktörler olarak iki ayrı etki alanı açısından sıralayabiliriz.
Soru 3
İnşaat sektörü özellikle hangi yıldan sonra GSYİH içerisinde önemli bir yere sahip hale gelmiştir?
Seçenekler
A
2000
B
2008
C
2013
D
1960
E
1923
Açıklama:
İnşaat sektörü özellikle 2000’den sonra GSYİH içerisinde önemli bir yere sahiptir.
Soru 4
Enflasyon, hemen hemen bütün ekonomik piyasalarda olduğu gibi konut piyasası üzerinde de önemli etkilere sahiptir. Yüksek enflasyon yaşandığı dönemlerde aşağıdakilerden hangisi bu etkilerden biri olamaz?
Seçenekler
A
Konut talebinde artışa yol açar.
B
İnşaat maliyetleri artar.
C
İşçilik maliyetleri artar.
D
Konut fiyatları yükselir.
E
Konut talebinde düşüşe yol açar.
Açıklama:
Özellikle enflasyonist ortamın sürmesinin beklendiği dönemlerde fiyatlar piyasadaki olan bitene cevap veremez hâle gelmektedir. Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde konut piyasasını doğrudan ilgilendiren inşaat maliyetleri ve işçilik maliyetleri artar. Bu artışlar ise doğal olarak konut fiyatlarının yükselmesine neden olur. .... Enflasyon, diğer taraftan tüketicilerin gelecek beklentilerini ve harcama fonksiyonlarını da etkilemektedir. Enflasyonist ortamın devam edeceği beklentisi, gelecekte fiyatların daha da yüksek olacağı beklentisini doğuracağı için diğer piyasalarda olduğu gibi konut piyasasında da tüketimi yani konut alımı kararlarını öne çekebilmektedir. Ancak enflasyon oranlarının çok yüksek olması satın alma gücünü azaltacağı için konut talebinde düşüşe yol açacaktır.
Soru 5
Aşağıdakilerden hangisi döviz kurunun değişken olduğu dönemlerde yatırımcıların konut piyasasında yatırıma yönelmelerinin temel nedenlerinden biridir?
Seçenekler
A
Döviz kuru riskini azaltmak
B
İnşaat maliyetlerini azaltmak.
C
İşsizliği azaltmak.
D
İstihdamı artırmak.
E
Yatırımcı güvenini göstermek.
Açıklama:
Döviz kurunda oynaklığın artığı dönemlerde konut fiyatları da dalgalanmaya başlamaktadır. Özellikle yatırımcıların döviz kuru riskini azaltmak için konut piyasasında yatırıma yöneldiğini göstermektedir.
Soru 6
Türkiye'de konut sorununun ortaya çıkmasındaki başlıca unsur aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Hızlı kentleşme ve nüfus artışı
B
Kentsel yenileme ve dönüşüm projeleri
C
Gelir dağılımı ve ekonomik eşitsizlikler
D
Konut maliyetleri ve finansman sorunları
E
Göç ve demografik değişimler
Açıklama:
Türkiye’deki konut sorununun ortaya çıkmasındaki başlıca unsur hızlı kentleşme ve nüfus artışıdır. Sanayi ve hizmet sektöründeki faaliyetlerin çoğunluğunun şehir merkezlerinde yer alması nedeniyle, kırsaldan şehirlere doğru gerçekleşen göçlerin doğal bir sonucu olarak şehir merkezlerindeki konut talebi artmaktadır. Mevcut konut stokunun bu talebi karşılayamaması da şehir merkezlerindeki konut fiyatlarını artırmakta ve çarpık kentleşme diye ifade ettiğimiz yapılaşma gibi olumsuz sonuçlar doğurmaktadır.
Soru 7
Aşağıdakilerden hangisi konut piyasasının canlandırılmasına ilişkin uygulanan devlet teşviklerinden biri değildir?
Seçenekler
A
Konut kredisi
B
Konut kredisi faiz desteği
C
Konut hesabı ve devlet katkısı
D
Kentsel dönüşüm teşvikleri (Kira desteği)
E
Düşük faiz oranları ile finansman
Açıklama:
Konut piyasasının canlandırılmasına ilişkin uygulanan devlet teşviklerini ise konut kredisi faiz desteği, konut hesabı ve devlet katkısı ve kentsel dönüşüm teşvikleri olarak sıralayabiliriz.
Konut kredisi bir konut finansman sistemidir.
Konut kredisi bir konut finansman sistemidir.
Soru 8
Aşağıdakilerden hangisi kentsel dönüşüm projelerinin bir getirisi olamaz?
Seçenekler
A
Çok sayıda konut edinimini kolaylaştırır
B
Ekonomik kalkınmayı ivmelendirir
C
Şehirlerin çekiciliğini artırır
D
Sosyal eşitsizlikleri azaltır
E
Yaşam kalitesini artırır
Açıklama:
Öncelikle kentsel dönüşüm projeleri ekonomik kalkınmayı ivmelendirerek yenilenmiş şehirlerin çekiciliğini artırmayı hedefler. Yenilenmiş kentler; yeni ticaret ve sanayi alanları, altyapı yatırımlarını da çekerek bölgenin ekonomik büyümesini de destekler. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde kentsel dönüşüm projeleri ile birlikte önemli ekonomik faydalar sağlanmaktadır (Ören ve Yüksel, 2013). Diğer taraftan dönüşüm projeleriyle sosyal eşitsizlikleri azaltmak ve yaşam kalitesini arttırmak da hedeflenmektedir. Özellikle gecekondulaşmanın yoğun olduğu bölgelerde hayata geçirilen dönüşüm projeleriyle dar gelir grubundaki bireylerin de yaşam kaliteleri arttırılmış olur.
Soru 9
Depremden zarar gören bölgelerde süratle/ivedilikle konut inşaasının planlaması ve konutların tamamlanması hangi kalkınma planında geniş yer bulmuştur.?
Seçenekler
A
XII. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2024-2028)
B
VIII. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2001-2005)
C
IX. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2007-2013)
D
X. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2014-2018)
E
XI. Beş Yıllık Kalkınma Planı (2019-2023)
Açıklama:
Son olarak On İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planı’nda ise 2023 yılında yaşadığımız Kahramanmaraş Depremlerinin etkileri gözlemlenmektedir. Bir önceki planda olduğu gibi sürdürülebilirlik ilkesinden sapmadan konut piyasasına işlevsellik kazandırmak temel amaçtır. Ancak deprem bölgesindeki yıkımın etkisi altında kalan afetzedeler için yaşanabilir yeni konutların bir an evvel tamamlanması hedeflenmektedir.
Soru 10
Aşağıdakilerden hangisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ ve Belediyelerin konut politikasına ilişkin görevleri arasında yer alan bir diğer deyişle ortak görevleridir?
Seçenekler
A
Kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri
B
Konut politikalarının belirlenmesi ve uygulanması
C
İpotekli konut finansmanı ve satışı
D
Yerel yönetimlere finansal destek sağlama
E
Konut piyasası için AR-GE faaliyetleri
Açıklama:
Bu sorunun yanıtı 209-211 sayfaları arasında adı sayılan kurumların sıralanan asli görevlerine bakıldığında görülebilir.
Elbette birbirini içeren ve benzer görevler olsa da bu ünitede "Kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri" yukarıda sıralanan kurumların asli görevleri arasında yer almaktadır.
Elbette birbirini içeren ve benzer görevler olsa da bu ünitede "Kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri" yukarıda sıralanan kurumların asli görevleri arasında yer almaktadır.
Soru 11
Türkiye'de konut piyasasının "çok aktörlü bir yapıya" sahip olması ne anlama gelir?
Seçenekler
A
Sadece özel sektörün konut ürettiği bir sistemdir
B
Belediyelerin konut piyasasına hiç müdahil olmadığı yapıdır
C
Sadece merkezi yönetimin karar verdiği piyasadır
D
Kamu, özel sektör ve kooperatiflerin birlikte faaliyet gösterdiği bir yapıdır
E
Konut üretiminin sadece TOKİ tarafından yapıldığı sistemdir
Açıklama:
Bu ifade "çok aktörlü yapı"yı açıkça tanımlar. "Konut piyasası çok aktörlü bir yapıya sahiptir. Bu aktörler arasında merkezi yönetim, yerel yönetimler, özel sektör, kooperatifler ve bireyler yer almaktadır."
Soru 12
Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de konut talebini artıran temel faktörlerden biridir?
Seçenekler
A
Faiz oranlarının artması
B
Kira gelirlerinin azalması
C
Kent nüfusunun artması
D
Hanehalkı büyüklüğünün küçülmesi
E
Arsa maliyetlerinin yükselmesi
Açıklama:
Kent nüfusundaki artış, konut talebini yükseltir. "Konut talebi üzerinde etkili olan temel faktörlerden biri de kentleşme sürecidir. Kent nüfusu arttıkça konut ihtiyacı da artmaktadır."
Soru 13
Konut arzını sınırlayan en önemli yapısal sorunlardan biri aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Tüketici kredilerinin yaygınlaşması
B
Kentsel nüfusun durağanlaşması
C
Faiz oranlarının düşmesi
D
Ev sahibi oranının artması
E
Arsa arzının sınırlı olması
Açıklama:
Arsa arzı konut arzını doğrudan sınırlar. "Konut arzı üzerinde etkili olan en önemli yapısal sorunlardan biri arsa arzının sınırlı olmasıdır."
Soru 14
Aşağıdakilerden hangisi plansız kentleşmenin konut üretimine etkilerinden biridir?
Seçenekler
A
Arsa fiyatlarının düşmesi
B
Konut kalitesinin artması
C
Sağlıksız yapılaşmanın yaygınlaşması
D
Kamu altyapı yatırımlarının verimli kullanılması
E
Konut üretiminde maliyetlerin düşmesi
Açıklama:
Plansızlık sağlıksız yapılaşmayı doğurur. "Plansız kentleşme, sağlıksız yapılaşma ve altyapı sorunlarını da beraberinde getirmiştir."
Soru 15
1980 sonrası konut politikalarında görülen temel değişim aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Devletin doğrudan konut üreticisi olması
B
Kooperatiflerin artırılması
C
Özel sektörün devre dışı bırakılması
D
Devletin düzenleyici rolünün güçlendirilmesi
E
Devletin konut finansmanından tamamen çekilmesi
Açıklama:
1980 sonrası devlet düzenleyici role yönelmiştir. "1980 sonrası dönemde devlet, doğrudan konut üreticisi olmaktan çok, düzenleyici ve yönlendirici bir role sahip olmuştur."
Soru 16
TOKİ’nin sosyal konut üretimindeki temel hedefi aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Dar gelirli vatandaşların konut sahibi olmasını sağlamak
B
Lüks konut üretimini desteklemek
C
Orta-üst gelir grubuna özel projeler sunmak
D
Kentsel rantları artırmak
E
Yabancı yatırımcıya konut satmak
Açıklama:
TOKİ'nin sosyal politika yönelimi bu doğrultudadır. "TOKİ’nin temel hedefi, dar ve orta gelirli kesimlerin konut sahibi olmasını sağlamaktır."
Soru 17
Kentsel dönüşüm politikalarının temel çıkış noktası aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Vergi gelirlerini artırmak
B
Afet riski taşıyan alanların dönüştürülmesidir
C
Finans sektörünü desteklemek
D
Kiraların düşmesini sağlamak
E
Altyapı hizmetlerini durdurmak
Açıklama:
Kentsel dönüşümün öncelikli amacı riskli yapı stoğunun dönüştürülmesidir. "Kentsel dönüşüm politikaları, afet riski taşıyan yapıların güvenli hale getirilmesi amacıyla uygulanmaktadır."
Soru 18
Mortgage sisteminin konut piyasasına katkısı en çok hangi alanda görülmektedir?
Seçenekler
A
İnşaat malzemesi ithalatında
B
Kira sözleşmelerinde
C
Uzun vadeli kredi olanaklarında
D
Vergi indirimi uygulamalarında
E
Konut projelerinin ruhsat süreçlerinde
Açıklama:
Mortgage sistemi uzun vadeli kredi sağlar. "Mortgage sistemi, konut finansmanında uzun vadeli kredi olanakları sunmaktadır."
Soru 19
Sosyal konut politikalarının öncelikli hedef grubu aşağıdakilerden hangisidir?
Seçenekler
A
Yabancı yatırımcılar
B
Üst gelir grubu
C
Turizm sektörü çalışanları
D
Dar gelirli haneler
E
Orta ölçekli şirket sahipleri
Açıklama:
Sosyal politika kavramı gereği hedef düşük gelir grubudur. "Sosyal konut politikalarının temel amacı, düşük gelir gruplarının barınma ihtiyacını karşılamaktır."
Soru 20
1950-1980 yılları arasında konut politikasında devletin rolü nasıldır?
Seçenekler
A
Yalnızca kredi sağlayıcı
B
Düzenleyici ve denetleyici
C
Doğrudan üretici ve uygulayıcı
D
Sosyal konut üretiminden tamamen çekilmiş
E
Yalnızca arsa temin eden kuruluş
Açıklama:
Bu dönemde devlet, doğrudan üretim ve uygulama sürecindedir. "1950-1980 döneminde devlet, konut üretiminde doğrudan rol oynamış ve konut politikalarının uygulayıcısı olmuştur."