Emlak Finans ve Emlak Değerleme - Emlak Yönetimi

Ünite 1

Soru 1

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesine göre gayrimenkuller kaç grupta toplanmaktadır ve bunlar nelerdir?

Üç grupta toplanmaktadır. Bunlar; arsa, maliye dairesinde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

İki grupta toplanmaktadır. Bunlar; sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Üç grupta toplanmaktadır. Bunlar; tarla, nüfus kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve arsa mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Üç grupta toplanmaktadır. Bunlar; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

İki grupta toplanmaktadır. Bunlar; tarla ve nüfus kütüğünde tüm sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklardır.

Açıklama:

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesine göre gayrimenkuller üç grupta toplanmaktadır. Bunlar:
• Arazi
• Tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

Doğru Cevap: D

Soru 2

"Gelir Vergisi Kanunu’nun ........ yazılı mal ve hakların sahipleri, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye iradı olarak addedilmiştir."
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan alanı en doğru şekilde tamamlayan ifade aşağıdakilerden hangisidir?

60. maddesinde

65. maddesinde

70. maddesinde

73. maddesinde

78. maddesinde

Açıklama:

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye iradı olarak addedilmiştir.

Doğru Cevap: C

Soru 3

Genel olarak bakıldığında ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan kaç ayrı grup bulunmaktadır ve bunlar nelerdir?

Dört ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar; kuruluşlar, kamu, ulusal sektör ve bireylerdir.

Üç ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar; kamu, uluslararası sektör ve bireylerdir.

Dört ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar; özel sektör, kamu, uluslararası sektör ve bireylerdir.

Üç ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar; özel sektör, ulusal sektör ve bireylerdir.

Dört ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar; devlet kurumları, kamu, uluslararası sektör ve toplumdur.

Açıklama:

Toplumda en çok tasarruf eden grup hane halkıdır. Ancak genel olarak bakıldığında ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan dört ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar:
• Özel sektör
• Kamu
• Uluslararası sektör
• Bireyler

Doğru Cevap: C

Soru 4

Aşağıdakilerden hangisi ipotek bankası yönteminde görev alan kurumların fonksiyonlarından birisi değildir?

Finansman

Hizmet

Yatırım

Dönüştürme

Ayrıştırma

Açıklama:

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumlar gayrimenkul piyasasında uzmanlaşmış kurumlardır. Bu kurumlar beş ayrı fonksiyona sahiptir.
• Finansman fonksiyonu,
• Hizmet fonksiyonu,
• Yatırım fonksiyonu,
• Dönüştürme fonksiyonu,
• Sigorta fonksiyonu,

Doğru Cevap: E

Soru 5

Artan geri ödemeli kredilerin dezavantajı nedir?

Pozitif amortizasyondur.

Negatif amortizasyondur.

Faiz oranında normalizasyon

Geri ödemeli amortizasyondur.

Uzun vadeli amortizasyondur.

Açıklama:

Artan geri ödemeli kredilerin dezavantajı negatif amortizasyondur.

Doğru Cevap: B

Soru 6

"Fiyat seviyesine endeksli konut kredisi, kredi veren kurumları ......... bir kredi türüdür." Cümlesindeki boşluğa aşağıdaki seçeneklerden hangisi gelmelidir?

faiz oranı riskine karşı koruyan

enflasyon riskine karşı koruyan

faiz oranı riskini arttıran

fiyat seviyesi endeksine karşı koruyan

reel faiz oranı riskini kapsayan

Açıklama:

Fiyat seviyesine endeksli konut kredisi, kredi veren kurumları faiz oranı riskine karşı koruyan bir kredi türüdür.

Doğru Cevap: A

Soru 7

Değer artışı paylaşımlı krediler, hangi durumdaki kişileri hedef alır?

Belli ölçüde nakiti olmayan ancak kredi borcunun aylık geri ödemelerini yapmak için yeterli geliri olmayan kişileri hedef alır.

Aylık geliri çok az olan ancak kredi borcunun aylık geri ödemelerini yapmayan kişileri hedef alır.

Belli ölçüde nakiti olan ancak kredi borcunun aylık geri ödemelerini yapmak için yeterli geliri olmayan kişileri hedef alır.

Kredi borcunun aylık geri ödemelerini yapmak için asgari ücretle geçinen kişileri hedef alır.

Belli ölçüde nakiti olmayan kredi borcunun aylık geri ödemelerini yapmak için yatırım araçları olmayan kişileri hedef alır.

Açıklama:

Değer artışı paylaşımlı krediler, belli ölçüde nakiti olan ancak kredi borcunun aylık geri ödemelerini yapmak için yeterli geliri olmayan kişileri hedef alır.

Doğru Cevap: C

Soru 8

Ters anüiteli konut kredileri kullanabilme hakkına sahip olma açısından aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

Orta yaş grup için uygundur.

62 yaş üstü için uygundur.

Genç ve çalışan insanlar için uygundur.

Öğrenciler için uygundur.

Çalışmayan kadınlar için uygundur.

Açıklama:

Ters anüiteli konut kredilerini kullanabilme hakkına sahip olmak için 62 ve daha üzeri yaş grubunda bulunmak gerektiğinden daha çok yaşlı ve emekli grubuna hitap eden kredi türüdür.

Doğru Cevap: B

Soru 9

Alıcı ve satıcıların doğrudan ve ilk kez iletişim içine girdikleri piyasalar aşağıdakilerden hangisidir?

Birincil Piyasalar

İkincil Piyasalar

Sermaye Piyasaları

Menkul Kıymet Borsaları

Türev Piyasalar

Açıklama:

Birincil ipotek piyasaları alıcı ve satıcıların doğrudan ve ilk kez iletişim içine girdikleri piyasalardır.

Doğru Cevap: A

Soru 10

Teminatlı ipotek yükümlülüklerinin ilk kez ihraç edilip yaygınlaştığı yıl aşağıdakilerden hangisidir?

1981

1983

1985

1990

1993

Açıklama:

Teminatlı ipotek yükümlülükleri ilk kez 1983 yılında ihraç edilmiş ve yaygınlaşmıştır.

Doğru Cevap: B

Soru 11

Yerinde sabit olan ve bir yerden başka yere taşınamayan şeylere gayrimenkul denilmektedir. Gayrimenkuller içerisinde belki de en önem verilmesi gereken grup ………………….dır.

Konutlar

Ziynet Eşyaları

Döviz

Ev eşyaları

Tarlalar

Açıklama:

Cevap A şıkkıdır.

Doğru Cevap: A

Soru 12

Konut sektörünün finansmanında önemli hususlardan birisi işletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak duran gayrimenkullere ………………yeteneği kazandırılmasıdır.
Yukarıdaki cümledeki boşluğu tamamlayan en uygun ifade aşağıdakilerden hangisidir?

Satış

Kiralama

Sigorta

Hareket

İpotek

Açıklama:

Cevap D şıkkıdır.

Doğru Cevap: D

Soru 13

Konut finansmanı sistemi ile ekonominin lokomotif sektörlerinin de harekete geçmesi ülke ekonomisine katkı sağlar. Aşağıdakilerden hangisi bunlar arasında değildir?

İnşaat

Gayrimenkul

Ulaşım

Gıda

Sigorta ve finans

Açıklama:

Cevap D şıkkıdır.

Doğru Cevap: D

Soru 14

Konut, bir yapıdan daha fazlasını ifade etmektedir. Bu çerçevede Konut Toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde araç olma gibi özellikler taşımaktadır. Aşağıdakilerden hangisi konutun özellikleri arasında değildir ?

Barınak olma

Üretilen bir mal olma

Dayanıklı olma

Tüketim malı olma

Yatırım aracı olma

Açıklama:

Cevap C şıkkıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 15

Aşağıdakilerden hangisi ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan gruplar arasında değildir ?

Özel sektör

Kamu

Uluslararası sektör

Bireyler

Borsalar

Açıklama:

Cevap E şıkkıdır.

Doğru Cevap: E

Soru 16

Bireylerin tasarrufları;

Akraba, yakın eş dost katkısıyla sağlanan faizsiz yardımlar,

İşverenden yada işyeri arkadaşlarından sağlanan faizli yada faizsiz fonlar,

Bireylerin sahip olduğu araba, altın vb varlıkları satarak elde ettikleri fonlar,

Müteahhitlerden sağlanan krediler.

Konut kooperatifleri üyeliği ile konut sahibi olma

Yukarda belirtilen özellikleri taşıyan gayrimenkul finansman yöntemi aşağıdakilerden hangisidir?

Doğrudan Finansman Yöntemi

Sözleşme Yöntemi

Mevduat Finansmanı Yöntemi

İpotek Bankası Yöntemi

Tahvil Yöntemi

Açıklama:

Cevap A şıkkıdır.

Doğru Cevap: A

Soru 17

Klasik (Sıfır Faizli) Konut Kredileri daha ziyade yeni ev inşa eden müteahhit, şirket vb. tarafından kullanılmaktadır. Kredi faiz oranı sıfır ve genellikle vade…………yıldır.
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri en uygun şekilde tamamlayan ifade aşağıdakilerden hangisidir?

5 yıl

10 yıl

15 yıl

20 yıl

25 yıl

Açıklama:

Cevap B şıkkıdır.

Doğru Cevap: B

Soru 18

Klasik konut kredilerindeki esas, ipoteğin süresi içinde eşit taksitli ödemeler neticesinde borcun anapara ve faiz olarak tamamen geri ödenmesidir. Mülkün satış değerinin %............ peşin olarak ödenmek zorundadır.
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri en uygun şekilde tamamlayan ifade aşağıdakilerden hangisidir?

Açıklama:

Cevap B şıkkıdır.

Doğru Cevap: B

Soru 19

Faiz oranlarının sabit ve ödemelerin eşit olmadığı kredi türü aşağıdakilerden hangisidir?

Klasik (Sıfır Faizli) Konut Kredileri

Değişken Oranlı Konut Kredileri

Artan Geri Ödemeli Konut Kredileri

Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredileri

İki Oranlı Konut Kredileri

Açıklama:

Cevap C şıkkıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 20

Kredinin vadesi süresince sözleşmede önceden belirlenen sürelerde faiz oranlarının değiştirildiği kredi türü aşağıdakilerden hangisidir?

Klasik (Sıfır Faizli) Konut Kredileri

Değişken Oranlı Konut Kredileri

Artan Geri Ödemeli Konut Kredileri

Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredileri

İki Oranlı Konut Kredileri

Açıklama:

Cevap B şıkkıdır.

Doğru Cevap: B

Soru 21

I. Arazi, II. Tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar III. Otel, motel vb. konaklama alanları, IV. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Yukarıdakilerden hangisi/hangileri 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesine göre gayrimenkullerle ilgili temel tanımlamalar arasında gösterilmektedir?

I ve III

II ve IV

I, III ve IV

I, II ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Yerinde sabit olan ve bir yerden başka bir yere taşınamayan şeylere gayrimenkul (taşınmaz) denilmektedir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesine göre gayrimenkuller üç grupta toplanmaktadır. Bunlar:
• Arazi • Tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar • Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
Otel, Motel gibi konaklama alanları konu ile ilgili bir tanımlama değildir.

Doğru Cevap: D

Soru 22

Yeryüzünün belirli bir biçimde sınırlandırılan ve özel mülkiyete konu olan parçalarına verilen ad aşağıdakilerden hangisidir?

Konut

Mülk

Tarla

Arazi

Gayrimenkul

Açıklama:

Yeryüzünün belirli bir biçimde sınırlandırılan ve özel mülkiyete konu olan parçalarına arazi adı verilmektedir.

Doğru Cevap: D

Soru 23

I. Gayrimenkullerin bütünleyici parçaları (mütemmim cüzleri) ve eklentileri (teferruatı), II. Tesisat ve makineler, III. Değerli maden ve emtialar, IV. Gemiler ve diğer taşıtlar, V. Gayri maddi haklar.
Yukarıdakilerden hangisi/hangileri Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesi'ne göre gayrimenkul sayılmaktadır?

I, II ve III

I, III ve IV

II, III, IV ve V

I, II, III ve IV

I, II, IV ve V

Açıklama:

Vergi Hukuku’ndaki gayrimenkul tanımı Medeni Kanun’un tanımından daha geniştir. Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde gayrimenkuller şöyle sıralanmıştır. Buna göre aşağıda yazılı kıymetler gayrimenkul gibi değerlendirilir. • Gayrimenkullerin bütünleyici parçaları (mütemmim cüzüler) ve eklentileri (teferruatı), • Tesisat ve makinalar, • Gemiler ve diğer taşıtlar, • Gayri maddi haklar.
III. Değerli maden ve emtialar, gayrimenkuller arasında değil, menkul değerler arasında gösterilebilir.

Doğru Cevap: E

Soru 24

Bina sayım kitabında yer verilen "Etrafı kapalı, tavanı örtülmüş bir veya bir grup insanın diğer fertlerden ayrı olarak yaşamasına imkan sağlayan, doğrudan doğruya sokağa, koridora veya genel bir yere açılan, müstakil kapısı olan bina veya binanın bir bölümü” ifadesi aşağıdakilerden hangisini tanımlamaktadır?

Apartman

İş hanı

AVM

Ofis

Konut

Açıklama:

Bina Sayım Kitabında konut; “etrafı kapalı, tavanı örtülmüş bir veya bir grup insanın diğer fertlerden ayrı olarak yaşamasına imkan sağlayan, doğrudan doğruya sokağa, koridora veya genel bir yere açılan, müstakil kapısı olan bina veya binanın bir bölümü” olarak tanımlanmaktadır. Aslında konut, bir yapıdan daha fazlasını ifade etmektedir

Doğru Cevap: E

Soru 25

Toplumda en çok tasarruf eden grup hane halkıdır. Ancak genel olarak bakıldığında ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan dört ayrı grup bulunmaktadır. Aşağıdakilerden hangisi bu gruplar arasında yer almaz?

Özel sektör

Kamu

Hukuk

Uluslararası sektör

Bireyler

Açıklama:

Konut Finansmanı Kaynakları: Toplumda en çok tasarruf eden grup hane halkıdır. Ancak genel olarak bakıldığında ülke ekonomilerinde fon arz ve talebinde bulunan dört ayrı grup bulunmaktadır. Bunlar: • Özel sektör • Kamu • Uluslararası sektör • Bireyler. Hukuk kavramı fon arz ve talebi ile ilgili değildir.

Doğru Cevap: C

Soru 26

I. Finansman fonksiyonu, II. Hizmet fonksiyonu, III. Yatırım fonksiyonu, IV. Dönüştürme fonksiyonu, V. Sigorta fonksiyonu;
Yukarıdakilerden hangisi/hangileri gayrimenkul piyasasında uzmanlaşmış kurumların fonksiyonlarındandır?

I, II ve III

II, III ve V

II, III, IV ve V

I, II, III ve V

I, II, III, IV ve V

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 27

Mevduat kabul etmeyen, verdiği konut kredilerini sigortalayan ve bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendini finanse edebilen bankalar aşağıdakilerden hangisidir?

Yatırım bankaları

Ticari bankalar

Katılım bankaları

Kalkınma bankaları

İpotek bankaları

Açıklama:

İpotek Bankaları: Mevduat kabul etmeyen, verdiği konut kredilerini sigortalayan ve bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendini finanse edebilen bankalardır. İpotek bankaları menkul kıymet ihraç edip fon toplamakta ve bu fonlar ile gayrimenkul kredisi vermektedir. Bu bankalar konut kredisi verdikleri gibi aynı zamanda büyük çaplı inşaat projelerine veya konut destekli projelere de kredi vermektedir. Doğru yanıt E seçeneğidir.

Doğru Cevap: E

Soru 28

I. Hisse senetlerine de yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak, II. Vadeli işlemler opsiyon piyasası ve açığa satış işlemlerine yön vermek, III. Kamu borçlanma araçlarına yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak, IV. Borsanın derinleşmesine ve işlem hacminin artmasına katkıda bulunmak.
Yukarıdakilerden hangisi/hangileri gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye sağladığı yararlardandır?

I ve III

II ve IV

I, III ve IV

II, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye sağladığı yararlar ise şöyledir:
• Hisse senetlerine de yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak,
• Kamu borçlanma araçlarına yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak,
• Borsanın derinleşmesine ve işlem hacminin artmasına katkıda bulunmak.
I, III ve IV numaralı ifadeler doğrudur.

Doğru Cevap: C

Soru 29

Aşağıdakilerden hangisi İkincil ipotek piyasalarının avantajlarından birisi değildir?

Fon eksiği ve fazlalığı olan tarafları biraraya getirerek ekonomide önemli rol oynamak.

Konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili bir yöntem olması

İpotek kredilerinin pazarlanabilirliğini ve likiditesini artırarak bu kredileri elde tutma gereğini azaltmak

Gerektiğinde tahvil ve emtia satışı ile ekonomi piyasalarında denge oluşturmak

Faiz oranlarında istikrar sağlanmasına katkı sağlamak

Açıklama:

İkincil piyasaların avantajları aşağıdaki şekilde sıralanabilir:
• Sermaye fazlasına sahip sektör ve bölgelerdeki fazlalığı, sermaye açığı olan sektör ve bölgelere aktarmak suretiyle ekonomide önemli rol oynamak,
• Konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili bir yöntem olması,
• Faiz oranlarında istikrar sağlanmasına katkı sağlamak,
• İpotek kredilerinin pazarlanabilirliğini ve likiditesini artırarak bu kredileri elde tutma gereğini azaltmasıdır.
D seçeneğinde yer alan "Gerektiğinde tahvil ve emtia satışı ile ekonomi piyasalarında denge oluşturmak." ifadesinin ipotek piyasaları ile ilgisi yoktur. Doğru yanıt D seçeneğidir.

Doğru Cevap: D

Soru 30

"Düşük riskli yatırım araçlarına yatırım yapmak zorunda olan emeklilik fonları ve hayat sigortası şirketleri ................ yatırım yaparak düşük risk ve yüksek getiri sağlamaktadırlar."
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri en doğru şekilde tamamlayan ifade aşağıdakilerden hangisidir?

ipoteğe dayalı menkul kıymetlere

emtia ve tahvillere

gayrimenkul yatırım ortaklıklarına

varant piyasalarına

Güvenli yabancı borsalara

Açıklama:

Düşük riskli yatırım araçlarına yatırım yapmak zorunda olan emeklilik fonları ve hayat sigortası şirketleri ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yaparak düşük risk ve yüksek getiri sağlamaktadırlar.

Doğru Cevap: A

Soru 31

Aşağıdakilerden hangisi Vergi Usul Kanunu’nun 269. Maddesine göre gayrimenkul olarak değerlendirilmez?

Gayrimenkullerin bütünleyici parçaları (mütemmim cüzüler) ve eklentileri (teferruatı),

Tesisat ve makinalar

Konteynerler

Gemiler ve diğer taşıtlar

Gayri maddi haklar

Açıklama:

Konteynerler Vergi Usul Kanunu’nun 269. Maddesine göre gayrimenkul olarak değerlendirilmez. Doğru cevap C’dir.

Doğru Cevap: C

Soru 32

Bir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen, dolayısıyla başkalarına ait gayrimenkulleri kullanma ve onlardan faydalanma yetkisi veren ayni haklar aşağıdakilerden hangisidir?

İçtinap hakkı

Akaratı mevkufe

İrtifak hakkı

Ecrimisil hakkı

İrtihan hakkı

Açıklama:

Doğru Cevap: C

Soru 33

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumlar gayrimenkul piyasasında uzmanlaşmış kurumlardır. Aşağıdakilerden hangisi bu kurumların beş fonksiyonundan biri değildir?

Finansman fonksiyonu

Hizmet fonksiyonu

Yatırım fonksiyonu

Satın alma fonksiyonu

Sigorta fonksiyonu

Açıklama:

Satın alma fonksiyonu bu kurumların beş fonksiyonundan biri değildir. Doğru cevap D’dir

Doğru Cevap: D

Soru 34

"Konut kooperatifleri üyeliği ile konut sahibi olma" aşağıdakilerden hangi konut finansman yöntemine dahildir?

Doğrudan finansman

İpotek bankası

Emtia takası

Mevduat finansmanı

Sözleşme

Açıklama:

Konut kooperatifleri üyeliği ile konut sahibi olma, “Doğrudan finansman yöntemi”ne dahildir. Doğru cevap A’dır.

Doğru Cevap: A

Soru 35

Yasal olarak mevduat toplama yetkisi olan ticari bankaların, tasarruf ve kredi birliklerinin, emeklilik fonları, yapı toplulukları gibi finansman kurumlarının, piyasa faiz oranları ile topladıkları fonların tamamını ya da bir kısmını bazen piyasa faiz oranlarıyla bazen de devletçe sağlanan vergi ve disponibilite indirimi destekli sübvansiyonlarla konut satın almak isteyenlere ipotekli konut kredisi şeklinde kullandırdıkları konut finansman yöntemi aşağıdakilerden hangisidir?

Klasik konut kredileri

Sözleşme yöntemi

İpotek bankası yöntemi

Mevduat finansmanı yöntemi

Doğrudan finansman yöntemi

Açıklama:

Söz konusu konut finansmanı yöntemi “Mevduat finansman yöntemi"dir. Doğru cevap D’dir.

Doğru Cevap: D

Soru 36

İpotek bankası yönteminde görev alan kurumların, "gayrimenkul ipoteği karşılığında fon fazlası olan ekonomik birimlerden fonların uzun vadeli olarak toplanarak fon açığı olanlara verilmesi" şeklinde ifade edilen fonksiyonları aşağıdakilerden hangisidir?

Hizmet fonksiyonu

Yatırım fonksiyonu

Dönüştürme fonksiyonu

Sigorta fonksiyonu

Finansman fonksiyonu

Açıklama:

Gayrimenkul ipoteği karşılığında fon fazlası olan ekonomik birimlerden fonların uzun vadeli olarak toplanarak fon açığı olanlara verilmesi, ipotek bankası yönteminde görev alan kurumların Finansman fonksiyonunun karşılığıdır. Doğru cevap E’dir.

Doğru Cevap: E

Soru 37

Faiz oranlarının sabit olduğu ancak ödemelerin eşit olmadığı, ilk kez ev almak isteyen ve klasik konut kredi taksitlerini ödeyecek gücü olmayan gençler için tercih edilir olan konut finansmanı türü aşağıdakilerden hangisidir?

Artan geri ödemeli

İki oranlı

Fiyat seviyesine endeksli

Değişken oranlı

Ters anüiteli

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 38

Hem kredi borçlularının ödeme güçlüklerini ortadan kaldıran hem de faiz oranı belirlemede yaşanan problemleri ortadan kaldıran konut kredisi türü aşağıdakilerden hangisidir?

Değer artışı paylaşımlı konut kredileri

Fiyat seviyesine endeksli konut kredileri

Klasik konut kredileri

İki oranlı konut kredileri

Büyüyen hisseli konut kredileri

Açıklama:

Hem kredi borçlularının ödeme güçlüklerini ortadan kaldıran hem de faiz oranı belirlemede yaşanan problemleri ortadan kaldıran konut finansman türü “Fiyat seviyesine endeksli konut kredileri”dir. Doğru cevap B’dir.

Doğru Cevap: B

Soru 39

Aşağıdakilerden hangisi ikincil ipotek piyasalarının avantajlarından biri değildir?

Konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili bir yöntem olması.

İpotek kredilerinin pazarlanabilirliğini ve likiditesini artırarak bu kredileri elde tutma gereğini azaltmasıdır.

Faiz oranlarında istikrar sağlanmasına katkı sağlamak.

Sermaye fazlasına sahip sektör ve bölgelerdeki fazlalığı, sermaye açığı olan sektör ve bölgelere aktarmak suretiyle ekonomide önemli rol oynamak.

Küçük tasarruf sahiplerinin büyük kazanç potansiyeli olan menkul kıymetlere yatırım yapabilmelerine olanak sağlaması.

Açıklama:

Küçük tasarruf sahiplerinin büyük kazanç potansiyeli olan menkul kıymetlere yatırım yapabilmelerine olanak sağlaması ikincil ipotek piyasalarının avantajlarından biri değildir. Doğru cevap E’dir.

Doğru Cevap: E

Soru 40

Aşağıdakilerden hangisi yatırımcılar açısından ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin avantajlarından birisidir?

Sermaye fazlasına sahip sektör ve bölgelerdeki fazlalığı, sermaye açığı olan sektör ve bölgelere aktarmak suretiyle ekonomide önemli rol oynamaları.

Yatırımcının yasal kısıtlamalardan dolayı doğrudan yatırım yapamayacağı varlıklara dolaylı yatırım yapma olanağı sağlamaları.

Kamu borçlanma araçlarına yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamaları.

Borsanın derinleşmesine ve işlem hacminin artmasına katkıda bulunmaları.

Konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili olmaları.

Açıklama:

Yatırımcının yasal kısıtlamalardan dolayı doğrudan yatırım yapamayacağı varlıklara dolaylı yatırım yapma olanağı sağlamaları yatırımcılar açısından ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin avantajlarından biridir. Doğru cevap B’dir.

Doğru Cevap: B

Ünite 2

Soru 1

Danimarka’da yaygın olarak kullandırılan sabit faizli geleneksel ipotek kredisi kaç yıl vadelidir?

Açıklama:

İpotekli konut finansmanı sisteminde dünyadaki gelişmeleri açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: C

Soru 2

AB ülkeleri içinde en gelişmiş ikincil piyasaya sahip ülke aşağıdakilerden hangisidir?

Almanya

Bulgaristan

Fransa

İtalya

İspanya

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 3

Lüksemburg’da ipotekli konut finansmanı sisteminde, apartman tipi konut üretiminde en önemli sorun aşağıdakilerden hangisidir?

Konutlarda çağdaşlaşma gereksinimi

Kiracı katılımı konularındaki eksiklik

Planlama ve inşaat/yapı ön araştırma eksiklikleri

iç göçlerin artışına bağlı olarak konut açığı oluşması

Ortalama hane halkı büyüklük oranının düşük olması

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 4

Dünyada en eski ipotek örneği kaç yıllarında Mezopotamya’da görülmüştür?

M.Ö 1000

M.Ö 2000

M.Ö 3000

M.Ö 4000

M.Ö 5000

Açıklama:

İpotekli konut finansmanı sisteminde dünyadaki gelişmeleri açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: B

Soru 5

Britanya’da İpotekli Konut Finansmanı Sistemine ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

Nüfus artış oranlarının yüksek olmaması, konut yatırımlarının yeni konut inşaatından çok konutlarda bakım ve onarıma yönelmesini beraberinde getirmiştir.

Çok katlı yerleşimler yaygındır

Ulusal konut ve toprak üretimi konusu merkezi yönetimlerce üstlenilirken, konut üretimleri yerel yönetimler tarafından yapılmaktadır.

Merkezi yönetimlerin sübvansiyonları altında kurulmuş olan konut birlikleri, düşük gelirlilerin kullanımı için kiralık konut sunumu yapmaktadır.

Yapı dernekleri tarafından konut alımı ve rehabilitasyonu için ipotek uygulaması yapılmaktadır.

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: B

Soru 6

I. ABN II. Ambro III. ING Grubu Hollanda’da ve ipotekli konut finansman piyasasında Rabobank’tan sonra en çok ipotekli konut kredisi kullandıran bankalar yukarıdakilerden hangileridir?

Yalnız I

Yalnız II

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: E

Soru 7

Dünyada ilk İpotek Kredi Kanunu çıkarılan ülke aşağıdakilerden hangisidir?

Avusturya

ABD

Almanya

Danimarka

İngiltere

Açıklama:

İpotekli konut finansmanı sisteminde dünyadaki gelişmeleri açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: D

Soru 8

Aşağıdakilerden hangisi gelişmekte olan ülkelerde finansal sistemin gelişmemesinin nedenlerinden birisi değildir?

Bireylerin gelirleri düşüktür

Bireylerin finansal kurumlara kuşkuyla bakmaları

Hükümetlerin faiz oranları üzerinde kontrollerinin olması

Haciz prosedürünün uzun ve karmaşık olması

Finansal kurumların uzun vadeli ve sabit faizli kredi vermeye istekli olmaları

Açıklama:

Gelişmekte olan ülkelerde ipotekli konut finansmanı sistemini açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: E

Soru 9

ABD’de asli görevi finansal kurumlara düşük maliyetli fon sağlamak olan ve hükümet destekli olarak kurulan kurum aşağıdakilerden hangisidir?

Federal Konut İdaresi

Emeklilik İdaresi

Federal Konut Kredisi Bankası

Federal İpotek Birliği

Freddie Mac

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: C

Soru 10

Aşağıdakilerden hangisi Avrupa konut sisteminin özelliklerinden birisi değildir?

Bilanço dışı menkulleştirme yapılmaktadır

Erken ödeme cezası bulunmaktadır

Kredi riskleri banka bilançosunda kalmaktadır

Garanti şeklinde kamu desteği bulunmamaktadır

Avrupa ülkeler arasında en gelişmiş ikincil piyasaya sahip ülke Almanya’dır

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 11

ABD’de verdiği garanti hükümet garantisi niteliğinde olduğundan ihraç edilen menkul kıymetleri hazine bonosu kadar kıymetli olan kurum aşağıdakilerden hangisidir?

Federal Konut Kredi Bankası

Hükümet İpotek Birliği

Merkez Bankası

Federal Konut İdaresi

Fannie Mae

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: B

Soru 12

Aşağıdakilerden hangisi ipotekli konut kredilerinde Amerikan Modelinin özelliklerinden birisi değildir?

Bilanço dışı menkulleştirme yapılmaktadır

İkincil ipotek piyasalarının işleyişinde kamu destekli ipotek kuruluşlarının çok önemli rolü bulunmaktadır

Konut finansman modeli sermaye yoğundur

Konut kredilerini erken ödeme cezası bulunmaktadır

Mortgage originator denen kuruluşlar bulunmaktadır

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.
ABD de erken ödeme cezası bulunmamaktadır.

Doğru Cevap: D

Soru 13

Finans kuruluşlarının veya kurumların verilen kredileri satın alıp yurt içi veya yurtdışı piyasalarda yatırımcılara sattıkları piyasalar aşağıdakilerden hangisidir?

Birincil piyasalar

İkincil piyasalar

Bağımsız piyasalar

Para piyasaları

Tezgahüstü piyasalar

Açıklama:

İpotekli konut finansmanı sisteminde dünyadaki gelişmeleri açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: B

Soru 14

ABD’den sonra en çok menkul kıymetleştirme yapan ülke aşağıdakilerden hangisidir?

Almanya

Nijerya

Fransa

Danimarka

İngiltere

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: E

Soru 15

Ticaret bankalarının konut kredisi veremediği ülke aşağıdakilerden hangisidir?

Brezilya

Nijerya

Kolombiya

Meksika

Türkiye

Açıklama:

Gelişmekte olan ülkelerde ipotekli konut finansmanı sistemini açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: C

Soru 16

2000 ‘li yıllardan itibaren ipotekli menkul kıymet ihracında Latin Amerika ülkeleri arasında en geniş piyasa haline gelen ülke aşağıdakilerden hangisidir?

Meksika

Nijerya

Kolombiya

Brezilya

Arjantin

Açıklama:

Gelişmekte olan ülkelerde ipotekli konut finansmanı sistemini açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 17

Konut projelerinde ortak girişimle proje geliştirildiğinde katılımcılık dikkate alınmayan Avrupa ülkesi aşağıdakilerden hangisidir?

İspanya

Estonya

İsveç

Britanya

Çek Cumhuriyeti

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 18

Brezilya’da ipotekli konut kredilerini birincil piyasadan satın alarak garantili bir şekilde emeklilik fonları, sigorta şirketleri vb. ihraç eden kurum aşağıdakilerden hangisidir?

CIBRASEC

BNH

CEF

FHA

Fanie Mae

Açıklama:

Gelişmekte olan ülkelerde ipotekli konut finansmanı sistemini açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 19

ABD’den sonra en çok ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme yapan Avrupa ülkesi aşağıdakilerden hangisidir?

Almanya

Fransa

Danimarka

İtalya

İngiltere

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: E

Soru 20

Avrupa’da en çok ipoteğe dayalı tahvil ihraç eden ülke aşağıdakilerden hangisidir?

Almanya

Fransa

Danimarka

İtalya

İngiltere

Açıklama:

İpotekli konut finansmanı sisteminde dünyadaki gelişmeleri açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 21

Aşağıdakilerden hangisi Avrupa konut finansman sisteminin özelliklerinden birisi değildir?

Bilanço dışı menkul kıymetleştirme uygulanmaktadır

Garanti şeklindeki kamu desteği yasaktır

İpotek tahvillerinin faiz oranları devlet tahvillerinin faiz oranlarından yüksektir

İpotek kredilerini erken kapatmayı caydırıcı önlemler alınmıştır

Krediler, kredi finans kuruluşlarının finansal güçleri ve ihraç edilen menkul kıymetlerin kalitesi ile fonlanmaktadır

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 22

ABD’de ikincil piyasalarda ihraç edilen menkul kıymetleri sigortalamak amacıyla 1934 yılında kurulan kurum aşağıdakilerden hangisidir?

Federal Konut İpotek Kredisi Şirketi

Emeklilik İdaresi

Federal Konut İdaresi

Federal Konut Kredi Bankası

Federal İpotek Birliği

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: C

Soru 23

İpotekli konut finansmanında gerek birincil gerekse ikincil piyasalar açısından en gelişmiş ülke aşağıdakilerden hangisidir?

ABD

Almanya

Danimarka

İtalya

Yunanistan

Açıklama:

Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut finansmanı sisteminin özelliklerini özetleyebileceksiniz.

Doğru Cevap: A

Soru 24

İpoteğe dayalı varlığın doğrudan satış yoluyla veya krediyi sağlayan kuruluşun dışında uzman bir ikinci piyasa oyuncusu aracılığıyla menkul kıymetleştirildiği ikincil piyasa sistemi aşağıdakilerden hangisidir?

Bilanço içi

Doğrudan

Dolaylı

Bilanço dışı

Özelleştirme

Açıklama:

İpotekli konut finansmanı sisteminde dünyadaki gelişmeleri açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: D

Soru 25

İlk defa gayrimenkul teminatı karşılığı senet ihraç eden ülke aşağıdakilerden hangisidir?

İtalya

Almanya

İngiltere

ABD

İsviçre

Açıklama:

İpotekli konut finansmanı sisteminde dünyadaki gelişmeleri açıklayabileceksiniz.

Doğru Cevap: E

Soru 26

Aşağıdakilerden hangisi konut finansmanı piyasasının verimliliğini etkileyen faktörler arasında yer almaktadır?

Ülkelerin gelişmişlik seviyeleri

Nüfus

Kentleşme oranı

Kişi başına gelir

İnsan ömrü

Açıklama:

Konut finansmanı piyasasının büyüklüğü; nüfus, kentleşme oranı, kişi başına gelir, insan ömrü gibi faktörlere bağlı olarak değişirken, verimliliği de ülkelerin gelişmişlik seviyeleri ile yakından ilişkilidir. Bir ülkedeki gayrimenkul varlıklarının ülke varlıklarına oranı ile hangi finansman yöntemleriyle değerlendirildiği piyasanın gelişmişliği ve işleyişi ile ilgili temel kriterleri oluşturur. Ülkelerin ekonomik gelişmişlik seviyesi ve bu seviye ile doğru orantılı bir şekilde artan kentleşme oranı, birincil piyasaların büyüklüğünü etkileyen temel faktörlerdir.

Doğru Cevap: A

Soru 27

Gayrimenkulün ipotek değerinin tedavülü yoluyla finansman sağlanması ise ilk defa kaç yılında gerçekleşmiştir?

1857

1769

1190

1899

1927

Açıklama:

Dünyada en eski ipotek örneği MÖ 2000 yıllarında Mezopotamya’da görülmüştür. Gayrimenkulün ipotek değerinin tedavülü yoluyla finansman sağlanması ise ilk defa Prusya’da 1769 yılında Büyük Frederich’in Emirnamesi ile başlamıştır.

Doğru Cevap: B

Soru 28

ABD’de ilk düzenli ipotekli konut finansmanı uygulamaları ne zaman başlamıştır?

1927

1900

1930

1899

1857

Açıklama:

İpotekli konut finansman sistemi Avrupa’dan yapılan göçlerin etkisiyle 1900’lü yıllardan itibaren ABD’de de yaygınlaşmaya başlamıştır. ABD’de ilk düzenli ipotekli konut finansmanı uygulamaları 1930’lu yıllarda düşünülenin aksine bankaların değil sigorta şirketlerinin öncülüğünde başlamıştır.

Doğru Cevap: C

Soru 29

. Aşağıdaki hangi ülkede tüketicinin konut almak için “mortgage originator” adı verilen kuruluşlara başvurusuyla konut edinme süreci başlar?

Japonya

Fransa

Rusya

Amerika

Almanya

Açıklama:

ABD’de konut edinme süreci tüketicinin konut almak için mortgage originator adı verilen kuruluşlara başvurusuyla başlar. Tüketicinin başvurduğu krediyi almaya uygun olup olmadığı veya ne tür kredi için uygun olduğu uzman kuruluşlar tarafından değerlendirilir.

Doğru Cevap: D

Soru 30

Aşağıdaki ülkelerin hangisinde 1899 yılında İpotek Bankalar Kanunu ve 1927 yılında İpotekli Senetler Kanunu ile ipotekler finansman aracı haline getirilmiştir?

Amerika

Danimarka

Avusturya

Finlandiya

Almanya

Açıklama:

Almanya’da 1899 yılında İpotek Bankalar Kanunu ve 1927 yılında İpotekli Senetler Kanunu ile ipotekler finansman aracı haline getirilmiştir. İpotekli konut finansman sistemi Avrupa’dan yapılan göçlerin etkisiyle 1900’lü yıllardan itibaren ABD’de de yaygınlaşmaya başlamıştır.

Doğru Cevap: E

Soru 31

FNMA aşağıdaki ülkelerin hangisinde ikincil piyasanın kurulabilmesi için kurulmuştur?

Amerika

Almanya

Avusturya

Hollanda

Danimarka

Açıklama:

FNMA, 1938 yılında ikincil piyasanın kurulabilmesi için kurulmuş olup devlet destekli bir kurumdur. FNMA önceleri sadece FHA tarafından sigortalanmış ipotek kredilerini portföyüne dahil ederken II. Dünya Savaşından sonra VA’nın sigortaladığı ipotekleri de portföyüne almaya başlamıştır. FNMA 1968 yılında ikiye ayrılarak hükümet destekli özel kuruluş haline gelmiştir.

Doğru Cevap: A

Soru 32

Aşağıdaki hangi ülkede menkul kıymetleştirme uygulamasında da kredi alacakları bir araya getirilerek bir havuz oluşturulmaktadır?

Lüksemburg

Almanya

Portekiz

İspanya

Britanya

Açıklama:

Almanya’da menkul kıymetleştirme uygulamasında da kredi alacakları bir araya getirilerek bir havuz oluşturulmaktadır. Bu alacak havuzları bankaların ihraç ettiği menkul kıymetlerin teminatı niteliğindedir.

Doğru Cevap: B

Soru 33

Aşağıdaki ülkelerin hangisinde ortak konut girişimlerinde katılımcılık söz konusudur?

Litvanya

Letonya

Çek Cumhuriyeti

Estonya

Macaristan

Açıklama:

Kat mülkiyeti, zorunlu karma mülkiyet ve kayıtlı kat mülkiyeti yasaları Çek Cumhuriyeti’nde çok daireli konut üretiminde uygulanmaktadır. Ortak konut girişimlerinde katılımcılık söz konusudur. Ortalama hane halkı büyüklüğü 2,5 kişidir.

Doğru Cevap: C

Soru 34

Aşağıdaki ülkelerin hangisinde düşük gelirli konut edinebilmesi için BNH kurulmuştur?

Slovenya

Nijerya

Meksika

Brezilya

Kolombiya

Açıklama:

Brezilya Milli Konut Bankası (Banco Nacional da Habitaçao-BNH) düşük gelirli konut edinebilmesi için 1964 yılında kurulmuştur. Ancak 1967 yılına gelindiğinde Bankanın politikası orta gelirli aileleri finanse etmek üzere değiştirildi. Bu politika değişikliğinin arkasında yatan neden ise düşük gelirli ailelerin almış olduğu kredileri geri ödemede yaşayacağı sıkıntının fark edilmesiydi. Fakat daha yüksek gelirli ailelerin yarısından çoğu 1974 yılına kadar BNH sayesinde finanse edilerek konut sahibi olmuşlardır.

Doğru Cevap: D

Soru 35

Aşağıdaki ülkelerin hangisinde Sabit Satın Alma Gücü Birimi adı verilen sistem kurularak konut finansmanı sağlanmıştır?

Letonya

Estonya

Nijerya

Meksika

Kolombiya

Açıklama:

Kolombiya’da %15 civarında konut açığı olduğu tahmin edilmektedir. Kolombiya’da Brezilya gibi yüksek enflasyonla mücadele ettiğinden uzun vadeli konut kredisi verilememekteydi. Ancak 1972 yılında geliştirilen endeksleme yöntemi yüksek enflasyona rağmen başarılı olarak yürütülmüştür. UPAC (Unit of Constant Purchasing Power-Sabit Satın Alma Gücü Birimi) adı verilen sistem sayesinde konut finansmanına ilişkin sorunlarını gidermeye çalışan Kolombiya’da konut bankaları olarak da tanımlayabileceğimiz mevduat toplamaya ve sadece ipotekli konut kredileri vermeye yetkili kurumlar oluşturulmuştur.

Doğru Cevap: E

Soru 36

Dünyada en eski ipotek örneği MÖ 2000 yıllarında nerede görülmüştür?

Mezopotamya

Almanya

İngiltere

İskenderiye

Hattuşaş

Açıklama:

Dünyada en eski ipotek örneği MÖ 2000 yıllarında Mezopotamya’da görülmüştür

Doğru Cevap: A

Soru 37

Gayrimenkulün ipotek değerinin tedavülü yoluyla finansman sağlanması ise ilk defa Prusya’da hangi yılda Büyük Frederich’in Emirnamesi ile başlamıştır?

1857

1190

1899

1927

1769

Açıklama:

Gayrimenkulün ipotek değerinin tedavülü yoluyla finansman sağlanması ise ilk defa Prusya’da 1769 yılında Büyük Frederich’in Emirnamesi ile başlamıştır.

Doğru Cevap: E

Soru 38

Hangi ülkede1899 yılında İpotek Bankalar Kanunu ve 1927 yılında İpotekli Senetler Kanunu ile ipotekler finansman aracı haline getirilmiştir?

İsviçre

Almanya

Fransa

İngiltere

ABD

Açıklama:

Almanya’da 1899 yılında İpotek Bankalar Kanunu ve 1927 yılında İpotekli Senetler Kanunu ile ipotekler finansman aracı haline getirilmiştir.

Doğru Cevap: B

Soru 39

İpotekli konut finansman sistemi Avrupa’dan yapılan göçlerin etkisiyle 1900’lü yıllardan itibaren hangi ülkede yaygınlaşmaya başlamıştır?

Çin

ABD

Hindistan

Malezya

Avustralya

Açıklama:

İpotekli konut finansman sistemi Avrupa’dan yapılan göçlerin etkisiyle 1900’lü yıllardan itibaren ABD’de de yaygınlaşmaya başlamıştır.

Doğru Cevap: B

Soru 40

ABD’de ilk düzenli ipotekli konut finansmanı uygulamaları 1930’lu yıllarda düşünülenin aksine bankaların değil sigorta şirketlerinin öncülüğünde başlamıştır. O yıllar ABD’de 2 milyon inşaat işçisinin işsiz kaldığı, kredilerin çoğunun geri ödenemediği yıllardır. Bu şartlar altında ABD Kongresi inşaat ve ipotek piyasalarındaki olumsuz durumu düzeltmek amacıyla hangi kuruluşu kurmuştur?

FHA

FBI

UNESCO

UNICEF

FED

Açıklama:

Bu şartlar altında ABD Kongresi inşaat ve ipotek piyasalarındaki olumsuz durumu düzeltmek amacıyla FHA’yı (Federal Housing Administration) kuruluşu kurmuştur.

Doğru Cevap: A

Soru 41

Amerikan modelinde Federal Konut Kredisi Bankası’nın asli görevi finansal kurumlara düşük maliyetli ne sağlamaktır?

Konut

Hisse

Dolar

Arazi

Fon

Açıklama:

Federal Konut Kredisi Bankası’nın asli görevi finansal kurumlara düşük maliyetli fon sağlamaktır.

Doğru Cevap: E

Soru 42

ABD’de konut kredileri kaç yıldan kaç yıla kadar sınırlı olmakta, verilen krediler gayrimenkulün değerinin %80’i kadar olabilmektedir?

1-10

3-7

5-30

10-20

15-25

Açıklama:

ABD’de konut kredileri 5 yıldan 30 yıla kadar sınırlı olmakta, verilen krediler gayrimenkulün değerinin %80’i kadar olabilmektedir.

Doğru Cevap: C

Soru 43

AB ülkeleri içinde en gelişmiş ikincil piyasaya sahip ülke Almanya’dır. Bu noktada, Alman ipotek bankaları gayrimenkul değerinin % kaçı tutarında kredi kullandırmaktadırlar?

50-60

20-30

40-70

3-5

10-15

Açıklama:

AB ülkeleri içinde Alman ipotek bankaları gayrimenkul değerinin %50-60’ı tutarında kredi kullandırmaktadırlar.

Doğru Cevap: A

Soru 44

Avusturya’da çok daireli konut politikaları alanında yer alan yasalar kat mülkiyeti, zorunlu karma mülkiyet, kayıtlı kat mülkiyeti, kooperatif ve kiralık konut yasalarıdır. Konut üretiminde ortak girişim projelerinde katılımcılık söz konusudur. 2003-2013 yılları arasında Avusturya’da gereksinim duyulacak olan konut sayısı yaklaşık olarak kaçtır?

15.000

50.000

200.000

450.000

1.000.000

Açıklama:

2003-2013 yılları arasında Avusturya’da gereksinim duyulacak olan konut sayısı yaklaşık 450.000’dir. Bu konutların 100.000’ine mevcut konut stokunda yenilemeyapılması amacıyla gereksinim duyulmaktadır.

Doğru Cevap: D

Soru 45

Ülkede az katlı yerleşimler yaygındır. Nüfus artış oranlarının yüksek olmaması, konut yatırımlarının yeni konut inşaatından çok konutlarda bakım ve onarıma yönelmesini beraberinde getirmiştir. Ulusal konut ve toprak üretimi konusu merkezi yönetimlerce üstlenilirken, konut üretimleri yerel yönetimler tarafından yapılmaktadır. Merkezi yönetimlerin sübvansiyonları altında kurulmuş olan konut birlikleri, düşük gelirlilerin kullanımı için kiralık konut sunumu yapmaktadır. Bu ülke aşağıdakilerden hangisidir?

Portekiz

Yunanistan

Çekya

Britanya

ABD

Açıklama:

Britanya’da az katlı yerleşimler yaygındır.

Doğru Cevap: D

Soru 46

Konut finansmanı piyasasının büyüklüğü ve verimliliği hangi faktörler ile ilişkilidir?

Büyüklüğü, genç nüfus oranı, kişi başına düşen gelir, işsizlik oranı vb. gibi, verimliliği ise ülkelerin gelişmişlik seviyesi ile yakından ilişkilidir.

Büyüklüğü, nüfus, kişi başına düşen gelir, insan ömrü vb. gibi, verimliliği ise ülkelerin coğrafi konumu ile yakından ilişkilidir.

Büyüklüğü, kişi başına düşen Ar-Ge yatırım oranı, sanayileşme oranı vb. gibi, verimliliği ise ülkelerin gelişmişlik seviyesi ile yakından ilişkilidir.

Büyüklüğü, nüfus, kişi başına düşen gelir, insan ömrü vb. gibi, verimliliği ise ülkelerin gelişmişlik seviyesi ile yakından ilişkilidir.

Büyüklüğü, kişi başına düşen gelir, Ar-Ge yatırım oranı vb. gibi, verimliliği ise ülkelerdeki yasal düzenlemeler ile yakından ilişkilidir.

Açıklama:

Konut finansmanı piyasasının büyüklüğü; nüfus, kentleşme oranı, kişi başına düşen gelir, insan ömrü gibi faktörlere bağlı olarak değişirken, verimliliği de ülkelerin gelişmişlik seviyeleri ile yakından ilişkidir.

Doğru Cevap: D

Soru 47

Dünyada, gelişmiş ülkelerde birincil piyasa uygulamaları hangi açılardan farklılık göstermektedir?

Değerleme kuruluşları, kişisel risk değerlendirme süreci ve yasal altyapı açılarından,

Kamu kuruluşları, kişisel risk değerlendirme süreci ve yasal altyapı açılarından,

Değerleme kuruluşları, kamusal risk değerlendirme süreci ve yasal altyapı açılarından,

Destekleyici ikincil kuruluşlar, risk değerlendirme süreci ve yasal altyapı açılarından,

Finansman kuruluşları, risk değerlendirme süreci ve yönetsel altyapı açılarından,

Açıklama:

Kentsel gayrimenkul varlıklarının milli gelire oranı da ekonomik gelişmişlik seviyesine bağlı olarak değişmekte, az gelişmiş ekonomilerde bu oran %15’lere düşerken, çok gelişmiş ekonomilerde %60 seviyesinin üzerine çıkmaktadır. Dünyada birincil piyasa uygulamaları, piyasada yer alan oyuncular bazında farklılık göstermektedir. Gelişmiş ülkelerde, birincil piyasalar, lisanslı, tarafsız ve uzman değerleme kuruluşları, kişisel risk değerlendirme süreci ve yasal altyapı açısından farklılıklar göstermektedir.

Doğru Cevap: A

Soru 48

ABD’deki mortgage bankalarının verdikleri kredileri fonlama endişelerinin düşük olmasının nedeni nedir?

Kredi ortalama vadelerinin düşük olması

Kişi başı gelir oranının yüksek olması

Kredi kuruluşlarının düşük sermaye/aktif oranı ile işleyebilmeleri

Kredi kuruluşlarının hükümet destekli fonlar ile işleyebilmesi

Erken ödeme riskinin yönetilebilir olması

Açıklama:

ABD’deki konut finansmanı modelinde, hükümet destekli kuruluşların düşük sermaye/aktif oranı ile işleyebilmeleri, kredi kuruluşlarının az yoğunlukta sermaye sahip olmaları ve kredi kuruluşlarının öz sermayelerinin 32 katına kadar kredi riski taşıyabilmektedir. Dolayısı ile
Amerika’daki mortgage bankalarının verdikleri kredileri fonlama endişeleri düşüktür. Bu nedenle, ABD’deki en tipik kredi, düşük maliyetli, sabit faizli, 30 yıl vadeli krediler olmaktadır.

Doğru Cevap: C

Soru 49

Avrupa Birliği ipotekli konut finansmanı modelinin temel farkı nedir?

AB15 ülkelerinde, garanti şeklinde kamu desteğinin ve devlet kuruluşlarının bulunması

Piyasalara, yatırımcı fonları ile kredi kullandıran Bausparkassen bankalarının hakim olması

Birincil piyasalarda, çok uluslu ticari bankaların piyasaya hakim olması

İkincil piyasalarda, ülkelerin hukuk sistemi çerçevesinde bilanço içi menkulleştirme sisteminin kullanılması

İkinci piyasalarda, Kıta Avrupası hukuk sistemi çerçevesinde bilanço içi menkulleştirme sisteminin kullanılması

Açıklama:

Avrupa Birliği ipotekli konut finansmanı modelinin temel farkı ikincil piyasasının işleyişinde görülür. AB ülkelerinde, ikincil piyasalarda Kıta Avrupası hukuk sistemi çerçevesinde bilanço içi menkulleştirme sistemi kullanılmaktadır.

Doğru Cevap: E

Soru 50

Avrupa’daki konut finansman sisteminde yatırımcılar açısından endişe nedeni olan konu hangisidir?

AB yasalarının garanti şeklindeki kamu desteğini sağlaması

Kredilerin çoğunluğunun değişken faizi olması (ilk 5 yılı sabit)

Erken kapatma riskinin düşük olması

Yaşlı nüfus oranının yüksek olması

Kentsel gayrimenkul varlıklarının milli gelire oranının yüksek olması

Açıklama:

Avrupa’da tahsis edilmiş kredileri erken ödemeyi caydırıcı masrafların olması kredilerin erken kapanma riskini azaltsa da, çoğunluğunun değişken faizli olması (ilk 5 yılı sabit), nakit akışının önceden saptanmasında zorluk yaratmakta ve yatırımcılar için endişe nedeni olmaktadır.

Doğru Cevap: B

Soru 51

AB ülkeleri arasında en gelişmiş ikincil piyasaya sahip ülke hangisidir?

İngiltere

Hollanda

Fransa

Almanya

Polonya

Açıklama:

En gelişmiş ikincil piyasaya sahip ülke Almanya’dır. Alman ipotek bankaları gayrimenkul değerinin %50-60’ı tutarında kredi kullandırmaktadırlar. Gayrimenkul alıcılarının kattıkları %40-50 oranındaki özsermaye geri ödememe riskini azaltarak tahvilattaki riski düşürmektedir. Bu bankaların ihraç ettiği menkul kıymetlerin teminatı da bu tür kredilerin biriktirilmesinden oluşan teminat havuzlarıdır.

Doğru Cevap: D

Soru 52

İngiltere konut finansman sektöründe ne tür bir farklılık yaratmıştır?

Eski konutların restorasyonunu sağlayan ülkedir,

Müstakil konutların yaygınlaşmasını sağlayan ülkedir,

En çok menkul kıymetleştirme yapan ülkedir,

İngiliz yapı topluluklarının, gayrimenkul ipoteklerinde pazar payı çok yüksektir,

Emlak komisyonculuğu yapan yerel organizasyonların konut finansman kurumları arasındaki payı yüksektir.

Açıklama:

İngiltere’de oldukça esnek yapıya sahip olan ikincil piyasalar ne ABD sistemine ne de diğer AB ülkelerine benzemektedir. Menkul kıymetleştirmede farklılık yaratan İngiltere, ABD’den sonra en çok menkul kıymetleştirme yapan ülke sıfatını kazanmıştır. Ancak hem ipotekli tahvil hem de ipoteğe dayalı menkul kıymetler dikkate alındığında İngiltere Almanya’dan sonra ikinci sırayı almaktadır

Doğru Cevap: C

Soru 53

Gelişmekte olan ülkelerde, kamu sektörü kurumlarında yapılması gereken iyileştirme nedir?

İkincil piyasalardaki kurum sayısının arttırılması,

Kurumsal olmayan finansman kaynaklarının kurumsallaştırılması,

Menkul kıymetleştirmenin arttırılması

Fonların kamu tarafından kullanılması

Devlet kurumları ve belediyelerin denetleme süreçlerine dahil olması

Açıklama:

Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanı, büyük oranlı bir şekilde kurumsal olmayan sektör tarafından sağlanmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde konut finansmanının %10’undan azı finansal kurumlar tarafından gerçekleştirilirken gelişmiş ülkelerde bu oran %30 seviyesindedir. Bu nedenle kamu sektörünün gelişmekte olan ülkelerde sağlaması gereken husus, kurumsal olmayan finansman kaynaklarının kurumsallaştırılmasıdır.

Doğru Cevap: B

Soru 54

Aşağıdakilerden hangisi gelişmekte olan ülkelerin ipotekli konut finansman sistemlerinin ortak özellikleri arasında yer alır?

Menkul kıymetleştirmenin yüksek olması

Gayrimenkul alıcılarının katkılarının yüksek olması

İkincil piyasaların kurumsallaşmış olması

Fonların daha çok kamu tarafından kullanılması

Özel yasal süreçlerin düzenlenmiş olması

Açıklama:

Bu ülkelerin ekonomilerindeki istikrarsızlık, hızlı nüfus artışına paralel olarak konut açıklarının kapatılmaması ve kişi başına düşen gelir düzeyinin düşüklüğü ve dengesiz dağılımı nedeniyle birikimlerin yetersizliği, sanayileşmiş ülkelere benzer finansal kurumların bulunmaması gibi birçok ortak soruna bağlı olarak, ipotekli konut finansmanı sistemlerinde ortak özellikler bulunmaktadır. Bu özelliklerin başında fonların daha çok kamu tarafından kullanılması gelmektedir. Bu nedenle krediler kısa vadeli ve ticari bankalar aracılığıyla verilmekte olup menkul kıymetleştirme gibi finansal yenilikler uygulama alanı gelişmiş ülkelerdeki kadar bulunmamaktadır

Doğru Cevap: D

Soru 55

Gelişmekte olan ülkeler arasında yer alan Brezilya örneğinde, ipotekli konut finansman sisteminin kurumsallaşması ve ikincil piyasanın gelişmesini duraklatan süreçler hangileridir?

Güneydoğu Asya ile askeri kriz,

ABD’nin ambargoları,

Dünya’da gerçekleşen mali krizler ve Brezilya Realinin değerinin düşürülmesi,

ABD’nin ambargoları ve Güneydoğu Asya krizi,

ABD’nin ambargoları ve Rusya krizi.

Açıklama:

1995 yılında Brezilya’da ikincil ipotek piyasasının kurulması için bir menkul kıymetleştirme kurumu kurulmuştur. Bu kurumun amacı, ipotekli konut kredilerini birincil piyasadan satın alarak garantili bir şekilde emeklilik fonlarına, sigorta şirketlerine ve yabancı yatırımcılara ihraç etmektir. Ancak, 1995 Güneydoğu Asya krizi, 1997 yılında Rusya krizi ve son olarak 1999 yılında Brezilya Realinin değerinin düşürülmesi bu kurumunun çalışmalarını zorlaştırmış ve ikincil piyasanın gelişmesini duraklatmıştır. Özellikle 1999 yılının Ocak ayında yaşanan kur ayarlanması (devalüasyon) sonrası ülkeye sermayeyi çekmek için yerel faizler çok hızlı bir şekilde yükselmiştir. Bu ve benzeri tip olumsuz süreçler, gelişmekte olan ülkelerde kurumsallaşmayı etkilen faktörler arasında yer almaktadır.

Doğru Cevap: C

Ünite 3

Soru 1

Aşağıdaki dönemlerden hangisi Türkiye'deki Konut Finansman sisteminin geçirmiş olduğu evrelerden biri değildir?

1923-1950 yılları arasında oluşturulma süreci

1950-1960 yılları arası önem kazanma süreci

1960-1980 yılları arası gerekli yasal altyapının ve kurumların temelinin oluşturulma süreci

1980 sonrasında liberal döneme geçiş süreci

1990-2000 yılları arası büyüme ve gelişme süreci

Açıklama:

Türkiye’de konut finansmanı sistemi ilk olarak 1923-1950 yılları arasında oluşturulmaya başlanmış, yoğun kentleşmenin yaşandığı 1950-1960 yılları arasında önem kazanmış, 1960-1980 yılları arasında geçilen planlı ekonomiyle birlikte gerekli yasal altyapının ve kurumların temeli oluşturulmuş, 1980 sonrasında liberal döneme geçilmiştir.

Doğru Cevap: E

Soru 2

Ülkemizde uzmanlaşmış finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir konut finansman sistemine ilişkin ilk adımlar ne zaman atılmıştır?

2007

2008

2009

2010

2011

Açıklama:

Ülkemizde uzmanlaşmış finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir konut finansman sistemine ilişkin ilk adımlar, 2007 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun” ile atılmıştır.

Doğru Cevap: A

Soru 3

Aşağıdakilerden hangisi Türk konut finansman sisteminde yer alan taraflardan biri değildir?

Kredi kullanan kişiler

İpotek finansman kuruluşları

Finansal kiralama şirketleri

Bankalar Birliği

Sigorta şirketleri,

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 4

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de konut finansmanı sisteminin geç gelişmesinin nedenleri arasında gösterilmez?

Yüksek faiz

Yüksek kira ücretleri

Yüksek Enflasyon

Gelir dağılımındaki bozukluklar

Düşük gelir seviyeleri

Açıklama:

Türkiye’de, gelişmekte olan birçok ülkede olduğu gibi, uzun yıllar süren yüksek faiz ve enflasyon nedeniyle konut sektörüne ve konut finansmanına gereken önem verilememiştir. Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır.

Doğru Cevap: B

Soru 5

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de özellikle 1950’li yıllarda başlayan köyden kente yoğun göç ve hızlı kentleşme olgusunu
engellemek amacı ile yapılmış faaliyetlerden biri değildir?

1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması

1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması

2001 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın operasyonlarının durdurulması

1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması

1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığının kurulması

Açıklama:

Türkiye’de özellikle 1950’li yıllarda başlayan köyden kente yoğun göç ve hızlı kentleşme olgusu, zaman içerisinde ağırlaşan ve yoğunlaşan konut sorununu gündeme getirmiş ve bu sorunun çözümü için çeşitli konut politikaları denenmiş ve kurumsal yapılanmalar oluşturulmuştur. 1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması, 1958 yılında İmar ve İskan Bakanlığı’nın kurulması, 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması, 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi gibi faaliyetlerdir.

Doğru Cevap: C

Soru 6

Aşağıdakilerden hangisi kurumsal olmayan konut finansman kaynaklarından biri değildir?

Konut Finansmanı Şirketlerinden sağlanan Krediler

Müteahhitlerden sağlanan krediler

İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar

Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar

Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar

Açıklama:

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:
• Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.
• Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz uygulanmasıdır.
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar.
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz oranları çok yüksektir.
• Müteahhitlerden sağlanan krediler: Bu yöntemde konutun satın alınacağı müteahhitten nakit olarak bir fon sağlanmamakla birlikte peşinattan sonra kalan kısım müteahhitle alıcı arasında sağlanan anlaşma sonucu belirlenen vade ve vade farkına göre ödenmektedir.

Doğru Cevap: A

Soru 7

Aşağıdakilerden hangisi kurumsal Konut finansman kaynaklarından biri değildir?

Sosyal Güvenlik Kurumlarının Finansmanı

Ticari Bankaların Finansmanı

TOKİ Uygulamaları

Konut Finansmanı Şirketleri

Müteahhitlerden sağlanan krediler

Açıklama:

Kurumsal Konut finansman kaynakları; Sosyal Güvenlik Kurumlarının Finansmanı, Ticari Bankaların Finansmanı, TOKİ Uygulamaları, Konut Finansmanı Şirketleri dir.

Doğru Cevap: E

Soru 8

Ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka olma özelliği taşıyan ve 2001 yılında faaliyetine son verilen banka aşağıdakilerden hangisidir?

Öğretmenler Bankası

Anadolu Bankası

Emlak Kredi Bankası

ŞekerBank

İmar Bankası

Açıklama:

Ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka Emlak Kredi Bankası olmuştur. Anadolu Bankası ile birleşerek yeniden yapılanan Emlak Kredi Bankası, 1988 yılında Emlak Bankası adını almıştır. Sonraki yıllarda konut kredisi sağlamada lider pozisyona yerleşen Emlak Bankası, aynı zamanda konut inşaatı ve ticari bankacılık da yapmaktaydı. Türk Bankacılık Kanunu’na göre Emlak Bankası konut inşaatı konusunda ortak projelere katılabilme yetkisine sahip tek bankaydı. Konut piyasalarının uzun yıllar lider aktörü olan Emlak Bankası, çok büyük mali problemlerle karşı karşıya kalarak 2001 yılında operasyonlarını durdurdu.

Doğru Cevap: C

Soru 9

Aşağıdakilerden hangisi Mortgage sisteminin özelliklerinden biri değildir?

Şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine yardımcı olur.

Birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır.

Faizlerin düşmesi, vadelerin uzaması ve ürün çeşitliliğinin artması gibi avantajlar sunmaktadır.

Para piyasalarından fon temini sağlamaktadır.

Konut edinmeyi kolaylaştırmaktadır.

Açıklama:

İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Mortgage sistemi "ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi" olarak ifade edilebilir. Bu tanımdan anlaşılacağı gibi mortgage, basit bir konut kredisi değildir. Konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için, ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fonlama yapılıyor olması gerekmektedir. Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır.

Doğru Cevap: D

Soru 10

Aşağıdakilerden hangisi Mortgage sisteminin İkincil piyasasında yer alan taraflardan biridir?

Konut Üreticisi

Yatırımcı

Finansman Şirketi

Finansal Kiralama Şirketi

Banka

Açıklama:

Mortgage sisteminin İkincil piyasasında; Yatırımcı, konut finansman fonu, varlık finansman fonu, İpotek teminatlı Menkul kiymetler, ipotek finansman kuruluşları, konut finansman fonu, varlığa dayalı menkul kıymet gibi taraflar bulunmaktadır.

Doğru Cevap: B

Soru 11

İnşaat şirketleri
Sigorta şirketleri
Kredi kullanan kişiler
İpotek finansman kuruluşları

Yukarıda verilenlerden hangileri Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlardandır?

I, II ve III

I, II ve IV

I, III ve IV

II, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 12

Aşağıdakilerden hangisi kurumsal olmayan finansman kaynaklarından değildir?

İşverenden sağlanan fonlar

Akrabadan sağlanan fonlar

Müteahhitlerden sağlanan krediler

Hane halkının cari gelirinden

Resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar

Açıklama:

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılır:

Hane halkının cari gelirlerinden yaptığı tasarruflar

Akraba, arkadaş ve yakın çevreden sağlanan fonlar.

İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar

Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar

Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar

Müteahhitlerden sağlanan krediler

Doğru Cevap: E

Soru 13

2007 yılında Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemine eklenen yapı aşağıdakilerden hangisidir?

Konut finansmanı şirketleri

Toplu konut idaresi (TOKİ)

Ticari bankalar

Sosyal güvenlik kurumları

Yardımlaşma kurumu

Açıklama:

1960’lardan 1990’ların ortalarına kadar olan dönemde Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üç ayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ). 2007 yılında konut finansmanı sistemi yasasında değişiklikler ile sisteme konut finansmanı şirketleri de katılmıştır.

Doğru Cevap: A

Soru 14

Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK) kaç yılında kurulmuştur?

1961

1963

1965

1967

1968

Açıklama:

Türkiye'nin özgün ve başarılı bir modeli olan OYAK, 1 Mart 1961 tarihinde 205 sayılı Yasa ile kurulmuştur. Türk Silahlı Kuvvetleri (TSK) mensuplarının yardımlaşma ve emeklilik fonu olan OYAK’ın yapılanması ve faaliyetleri 205 sayılı Yasa ile özel hukuk hükümleri ile Genel Kurul kararlarına tabidir.

Doğru Cevap: A

Soru 15

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri olan Toplu Konut Kanunu’nu kaç yılında çıkarılmıştır?

1980

1981

1982

1983

1984

Açıklama:

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri 1984’te Toplu Konut Kanunu’nun çıkarılması ve sonrasında TOKİ’nin kurulmasıyla atılmıştır.

Doğru Cevap: E

Soru 16

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi aşağıdakilerden hangisidir?

Emlak Bankası

DD Mortgage

TOKİ

Vakıfbank

Akbank

Açıklama:

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche, Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur. Uluslararası deneyimi, yenilikçi ürünleri, ileri teknolojisi, güçlü sermaye yapısı ve alanında uzman kadrosu ile Türkiye'nin lider mortgage platformu olmayı vizyonu olarak benimsemiştir. DD Mortgage, nitelikli insan kaynağı ve uygun teknolojiyle en yaratıcı ürünleri hayata geçirerek değer yaratmayı ve konut kredisi sektör standartlarının, toplumun gereksinimlerine uygun olacak şekilde belirlenmesinde etkin rol oynamayı misyon edinerek faaliyet göstermektedir.

Doğru Cevap: B

Soru 17

I. Gider Vergileri Kanunu
II. Katma Değer Vergisi Kanunu
III. İcra İflas Kanunu
IV. Toplu Konut Kanunu.
Yukarıda verilenlerden hangisi/hangilerine "Mortgage Kanunu" ile mevcut düzenlemelerin yanısıra konut finansmanı sisteminin daha etkin çalışabilmesi için ek maddeler getirilmiştir?

I, II ve III

I, II ve IV

I, III ve IV

II, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Kamuoyunda "Mortgage Kanunu" olarak bilinen "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile mevcut düzenlemelerin yanısıra konut finansmanı sisteminin daha etkin çalışabilmesi için başta 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa olmak üzere, 2004 sayılı İcra İflas Kanununa, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna, 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununa, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa, 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununa, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununa, 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanuna ek maddeler getirilmiştir.

Doğru Cevap: A

Soru 18

Hangi kanunun 7. maddesinde ipotekli sermaye piyasası araçlarının konut finansmanında kullanılması öngörülmüştür?

5580 sayılı

5582 sayılı

5584 sayılı

5586 sayılı

5588 sayılı

Açıklama:

5582 sayılı Kanunun 7. maddesinde ipotekli sermaye piyasası araçlarının konut finansmanında kullanılması öngörülmüştür.

Doğru Cevap: B

Soru 19

İpotekle teminat altına alınmış konut kredisi veren kurumların en önemli finansman kaynaklarından olan bir sermaye piyasası aracına ne denir?

Mortgage Kanunu

OYAK

İpotek teminatlı menkul kıymetler

Varlığa dayalı menkul kıymetler

Varlık teminatlı menkul kıymetler

Açıklama:

İpotek teminatlı menkul kıymetler (İTMK), konut finansman sisteminin uzun yıllardır etkin bir biçimde uygulandığı gelişmiş ülkelerde ve kurumsal bir konut finansman sistemi kurma çabasında olan gelişmekte olan ülkelerde, ipotekle teminat altına alınmış konut kredisi veren kurumların en önemli finansman kaynaklarından olan bir sermaye piyasası aracıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 20

İhraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetlerine ne denir?

Sermayeye dayalı menkul kıymetler

Varlığa dayalı menkul kıymetler

Varlık teminatlı menkul kıymetler

İpoteğe dayalı menkul kıymetler

İpotek teminatlı menkul kıymetler

Açıklama:

Kanunda belirtilen diğer bir araç olan varlık teminatlı menkul kıymetler (VTMK), yine ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir

Doğru Cevap: C

Soru 21

Aşağıdakilerden hangsi Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlardan biri değildir?

İnşaat şirketleri

İpotek finansman kuruluşları

Düzenleyici kamu kuruluşları

Lojistik hizmet veren kuruluşlar

Bankalar

Açıklama:

Lojistik hizmet veren kuruluşlar konut finansman sisteminde yer almazlar.

Doğru Cevap: D

Soru 22

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye'de zaman içinde ağırlaşan ve yoğunlaşan konut sorununun çözümü için geliştirilen politikalar ve kurumsal yapılanmalardan biri değildir?

Ziraat Bankası'nın kurulması

İmar ve İskan Bakanlığı'nın kurulması

Emlak ve Kredi Bankası'nın kurulması

Gecekondu Kanunu'nun çıkarılması

Toplu Konut ve Kamu İdaresi'nin kurulması

Açıklama:

Ziraat Bankası cumhuriyet öncesi dönemde çifçiyi desteklemek adına kurulmuş bir kurumdur.

Doğru Cevap: A

Soru 23

Türkiye'de toplam konutu stoğunun yüzde kaçı kurumsal olmayan finansman yöntemiyle yapılmaktadır?

%10 (yüzde on)

%21 (yüzde yirmibir)

%47 (yüzde kırkyedi)

%67 (yüzde altmışyedi)

%89 (yüzde seksendokuz)

Açıklama:

Toplam konut stoğunun %89 (yüzde seksendokuz)'u kurumsal olmayan finansman yöntemiyle yapılmaktadır.

Doğru Cevap: E

Soru 24

Aşağıdakilerden hangisi kurumsal konut finansmanı kaynakları için söylenemez?

Türkiye'de konut stoğunun çoğu bu yolla elde edilmiştir.

Hukuki bir temele dayanır ve kamu otoriteleri tarafından onaylanır

Sistemin yerleşmesi konut kalitesinin gelişmesine katkı sağlar

Gelişmekte olan ülkelerin kalkınma trendini artırır

Sistemin gelişmesi için ülkenin genel gelir seviyesi uygun olmalıdır

Açıklama:

Türkiye'de konut stoğunun büyük çoğunluğu kurumsal olmayan finansman kaynakları tarafından karşılanmaktadır.

Doğru Cevap: A

Soru 25

I. SSK
II. Bağ-Kur
III. OYAK
Yukarıdakilerden hangisi ya da hangileri üyelerine daha düşük maliyetlerde daha iyi konutlar edinmesini sağlamak amacıyla destek sağlayan kurumlardandır?

Yalnız I

Yalnız II

I ve II

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

SSK, Bağ-Kur ve OYAK üyelerine çeşitli vade ve taksitlerde kredi desteği sağlamaktadır.

Doğru Cevap: E

Soru 26

I. Bankacılık sektörünün konut sektörü dışında tutulması
II. Yüksek enflasyon ortamında uzun dönemli ve sabit faizli kredilerin kullandırılmak istenmemesi
III. İpotek karşılığı kredilerde ipoteklerin zamanla değer kaybetmesi
Yukarıdakilerden hangisi veya hangileri Türk bankacılık sisteminde kullandırılan krediler içinde konut kredilerinin az olmasının nedenleri arasındadır?

Yalnız I

Yalnız II

I ve II

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Bunun iki sebebi vardır. Birincisi, bankacılık sektörünün konut sektörü dışında tutulması, ikincisi ise, yüksek enflasyon ortamında uzun dönemli ve sabit faizli kredilerin kullandırılmak istenmemesidir.

Doğru Cevap: C

Soru 27

I. İpotek teminatlı menkul kıymetler
II. İpoteğe dayalı menkul kıymetler
III. Kira sertifikaları
Yukarıdakilerden hangisi veya hangileri 5582 sayılı Kanunda ipotekli sermaye araçları arasında gösterilmiştir?

Yalnız II

I ve II

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Kira sertifikaları ilgili kanunda ipotekli sermaye araçları arasında değildir.

Doğru Cevap: B

Soru 28

Düşük gelir seviyesi
Gelir dağılımındaki bozukluklar
Kurumsallaşmamış finans sistemi

Yukarıdakilerden hangisi Türkiye'de konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmasının nedenlerindendir?

I ve II

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 29

Finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri)
Kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri)
Büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri)

Yukarıdakilerden hangileri Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar olarak doğru tanımlanmıştır?

I ve II

II ve III

I ve III

I, II ve III

Açıklama:

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar şunlardır: Kredi kullanan kişiler (tüketiciler), ipotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı), kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri), inşaat şirketleri, sigorta şirketleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri), küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu). Konut finansmanı sisteminin etkin olarak çalışabilmesi için, piyasada arz edilebilir yeterli hacimde uzun vadeli konut kredilerinin olması gerekir. Bunu sağlamak için de finans piyasalarının yeterli düzeye ulaşmış olması gerekir. Ayrıca konut finansmanı sistemi, konut üretim düzeyi ile de yakından ilgilidir.

Doğru Cevap: E

Soru 30

Gecekondulaşma artmış
Sağlıksız ve kalitesiz konutlar üretilmiş
Çarpık kentleşme oluşmuş

III

I ve II

II ve III

I ve III

I, II ve III

Açıklama:

Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır. Bunun sonucu olarak, uygunsuz ve yasal olmayan yapılaşma ve gecekondulaşma artmış, sağlıksız ve kalitesiz konutlar üretilmiş, çarpık kentleşme oluşmuş ve konut sorunu giderek büyümüştür.

Doğru Cevap: E

Soru 31

Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması, 1958 yılında İmar ve İskan
Bakanlığı’nın kurulması, 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması, 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi gibi uygulamalarla aşağıdakilerin hangisi gerçekleşmiştir?

Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,

Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek

Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek

Konut sahipliği oranını artırmak

Hepsi

Açıklama:

1947 yılında Emlak ve Kredi Bankası’nın kurulması, 1958 yılında İmar ve İskan
Bakanlığı’nın kurulması, 1965 yılında “Gecekondu Kanununun” çıkarılması, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu İdaresi’nin kurulması ve toplu konut fonunun oluşturulması, 2007 yılında “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun” kabul edilmesi gibi.
Tüm bu uygulamalarda devletin ana strateji şunlar olmuştur:
• Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere uygun fiyatlarla
vermek,
• Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,
• Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,
• Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,
• Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri
geliştirmek,
• Konut sahipliği oranını artırmak.

Doğru Cevap: E

Soru 32

Yerel yönetimler
Konut Kooperatifleri
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

Yukarıdakilerden hangileri kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar arasındadır?

I ve II

II ve III

I ve III

I, II ve III

Açıklama:

kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar şunlardır:
• Şimdi kaldırılmış olan Türkiye Emlak Bankası,
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (şimdiki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı),
• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,
• Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK), Bağ-Kur gibi sosyal
güvenlik kurumları,
• Yerel yönetimler,
• Bankalar,
• Konut finansmanı şirketleri

Doğru Cevap: D

Soru 33

Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması

Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların artırılması

Güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı esas alması

Emlak Finans ve Emlak Değerleme kapsamında yukarıdakilerden hangileri Çağdaş bir konut finansman sisteminin temel özellikleri arasında yer alır?

Yalnız I

I ve II

II ve III

I ve III

I, II ve III

Açıklama:

Çağdaş bir konut finansman sisteminin;
• Konut finansmanında uzman kuruluşlar oluşturması,
• Tasarrufları harekete geçirmesi,
• Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların artırılması,
• Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması,
• Güvenli ve sağlıklı kentleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarına katkıda bulunması,
• Güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı esas alması, gibi temel özellikleri olmalıdır

Doğru Cevap: E

Soru 34

Aşağıdakilerden hangisi Kurumsal olmayan finansman kaynaklarındandır?

Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar

Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar

Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarrufları

Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar

Hepsi

Açıklama:

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:
• Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar: Gelişmekte olan ülkelerde gelir düzeyleri değişken olduğundan, konut sahibi olmak isteyen kişiler yapabildikleri kişisel tasarruflarını
konut yapmaya veya almaya aktarmaktadır.
• Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar: Karşılıklı yardımlaşma esasına dayanan bu fon kaynaklarına genellikle faiz uygulanmamaktadır. Akraba, arkadaş ve yakın aile
çevresi arasında yaygın olan bu yöntemle insanlar konut edinebilmektedir.
• İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar: Bu tür borç alımıyla sağlanan fonların akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlardan farkı genellikle düşük de olsa faiz uygulanmasıdır.
• Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar.
• Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar: Konut finansmanı için elverişli bir kaynak olmayan bu fonlar tefeci benzeri kişilerden sağlanmaktadır. Vadeleri düşük ve faiz oranları çok yüksektir

Doğru Cevap: E

Soru 35

Konut kalitesinin gelişmesine
Şehirlerin düzene girmesine
Kredi oranlarının iyileşmesine

Yukarıdakilerden hangileri Kurumsal bir konut finansman sisteminin yerleşmesiyle birlikte gelişmekte olan ülkelerde nelere katkıda bulunur?

III

I ve III

II ve III

I ve II

I, II ve III

Açıklama:

Kurumsal bir konut finansman sisteminin yerleşmesi; gelişmekte olan ülkelerde konut kalitesinin gelişmesine, şehirlerin düzene girmesine, dolayısıyla yaşam
ve çalışma standartlarının yükselmesine katkıda bulunur. Gelişmekte olan ülkelerde kalkınma trendinin artması ve daha yüksek bir gelişme düzeyine ulaşılması için, finansmanda kurumsallaşmış bir sisteme geçiş çok önemlidir.

Doğru Cevap: D

Soru 36

Konut edinmeyi kolaylaşmasına

Yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine

Mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına

İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage yukarıdakilerden hangisine büyük bir katkı sağlamaktadır?

I ve II

I ve III

II ve III

Yalnız II

Hepsi

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 37

Ülkemizde uzmanlaşmış finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir konut finansman sistemine ilişkin ilk adımlar ne zaman atılmıştır?

1992

1997

2002

2007

2012

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 38

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de konut finansmanı sisteminin kurumsal olmayan yapısının içerisinde yer alır?

Yapı kooperatifleri

Toplu Konut İdaresi

Devlet destekli kurumlar

Ticari bankalar

Konut finansmanı şirketleri

Açıklama:

Kurumsal olmayan yapı içerisinde konut müteahhitlerinden vadeli olarak konut satın alınması, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi ve kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesi yer alırken; kurumsal konut finansman yapısı ise Toplu Konut İdaresi, sosyal güvenlik kurumları gibi devlet destekli kurumlar, ticari bankalar, konut finansmanı şirketleri şeklinde örgütlenmeler tarafından oluşturulmuştur

Doğru Cevap: A

Soru 39

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’nin 1 Mart 1961 tarihinde 205 sayılı Yasa ile kurulmuş olan özgün ve başarılı bir finansman modelidir?

SSK

OYAK

Bağ-Kur

TOKİ

Emlak Bankası

Açıklama:

Türkiye’nin özgün ve başarılı bir modeli olan OYAK, 1 Mart 1961 tarihinde 205 sayılı Yasa ile kurulmuştur.

Doğru Cevap: B

Soru 40

Konut piyasalarının uzun yıllar lider aktörü olan Emlak Bankası kaç yılında operasyonlarını durdurdu?

1991

1996

2001

2006

2011

Açıklama:

Konut piyasalarının uzun yıllar lider aktörü olan Emlak Bankası, çok büyük mali problemlerle karşı karşıya kalarak 2001 yılında operasyonlarını durdurdu.

Doğru Cevap: C

Soru 41

2011 yılının başından itibaren kredilendirme oranı azami yüzde kaç olarak kararlaştırılmıştır?

Açıklama:

2011 yılının başından itibaren kredilendirme oranı azami yüzde 75 olarak kararlaştırılmıştır.

Doğru Cevap: D

Soru 42

Toplu Konut Kanunu hangi yıl çıkarılmıştır?

1964

1974

1984

1994

2004

Açıklama:

Kurumsal sektör konusunda önemli adımlardan biri 1984’te Toplu Konut Kanunu’nun çıkarılması ve sonrasında TOKİ’nin kurulmasıyla atılmıştır.

Doğru Cevap: C

Soru 43

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi aşağıdakilerden hangisidir?

DD Mortgage

Şeker Mortgage

İstanbul Mortgage

Deutsche Bank

Türk Doğan Grubu

Açıklama:

2008 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan aldığı lisans ile Türkiye’nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur.

Doğru Cevap: A

Soru 44

I. Birincil piyasa, birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır.
II. İkincil piyasa, tüketicilerin, konut satın almak için, finans kuruluşlarından ipotek teminatı karşılığında aldıkları bireysel kredilerden oluşan piyasadır.
III. Sermaye piyasaları ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır.
Mortgage sistemini oluşturan piyasalara ilişkin yukarıdaki ifadelerden hangisi/hangileri doğrudur?

Yalnız I

Yalnız III

I ve II

II ve III

Açıklama:

Mortgage sistemi, birincil ve ikincil piyasalar ile sermaye piyasalarından oluşmaktadır. Birincil piyasa, tüketicilerin, konut satın almak için, finans kuruluşlarından ipotek teminatı karşılığında aldıkları bireysel kredilerden oluşan piyasadır. İkincil piyasa, birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının yapılandırılıp, sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır. Sermaye piyasaları ise ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır.

Doğru Cevap: B

Soru 45

Seçeneklerden hangisi ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir?

Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler

Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler

İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler

Güvene Dayalı Menkul Kıymetler

Açıklama:

Varlık teminatlı menkul kıymetler; ihraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Bu menkul kıymetlerin ipotek teminatlı menkul kıymetlerden farkı, teminatı oluşturan alacakların ipotek kredilerinden oluşma şartının olmamasıdır.

Doğru Cevap: A

Soru 46

1963-1980 döneminde özel konut yatırımlarının ne kadarı SSK tarafından finanse edilmiştir.

%4’ü

%10’u

%25’i

%60’ı

%90’ı

Açıklama:

1963-1980 döneminde özel konut yatırımlarının %10 kadarı SSK tarafından finanse edilmiştir. 1984 yılında TOKİ’ye bağlı Toplu Konut Fonu’nun kurulması ile birlikte yeni konut kredisi vermeyi durdurmuş ve üyelerine yeni kredilerin fon aracılığıyla verilmesini istemiştir. Bununla birlikte 1984 öncesinde kredi kullananların geri ödemeleri 1990’lı yıllara kadar devam etmiştir

Doğru Cevap: B

Soru 47

Kurumsal finansman alanında faaliyet gösteren ticari bankaların konut kredisi vermeleri 1979 yılına kadar engellenmesine rağmen, ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka seçeneklerin hangisinde doğru verilmiştir?

Öğretmenler Bankası

Vakıflar Bankası

Emlak Kredi Bankası

Merkez Bankası

Ziraat Bankası

Açıklama:

Kurumsal finansman alanında faaliyet gösteren ticari bankaların konut kredisi vermeleri 1979 yılına kadar engellenmiş, sadece Emlak Kredi Bankası, Vakıflar Bankası ve Öğretmenler Bankası’na bu alanda yetki kullandırılmıştır. Ancak, ülke genelinde konut alıcılarına ve müteahhitlere kredi sağlayan tek banka Emlak Kredi Bankası olmuştur. 1980’li yıllarda yetki verilen diğer bankalar ucuz ve uzun vadeli konut kredisi vermek kârlı olmadığından bu alanda faaliyet göstermemiştir

Doğru Cevap: C

Soru 48

Seçeneklerden hangisi kurumsal finansman kaynakları arasında yer alır?

Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar

İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar

Müteahhitlerden sağlanan krediler

TOKİ uygulamaları

Konut kooperatifleri

Açıklama:

Türkiye’de kurumsal konut finansman sistemi üç ayaklı bir yapıya sahiptir. Bunlar sosyal güvenlik kurumları, ticari bankalar ve Toplu Konut İdaresidir (TOKİ). 2007 yılında konut finansmanı sistemi yasasında değişiklikler ile sisteme konut finansmanı şirketleri de katılmıştır

Doğru Cevap: D

Soru 49

Seçeneklerden hangisi çağdaş bir konut finansman sisteminin temel özellikleri arasında sayılmaz?

Konut finansmanını uzman kuruluşların oluşturması

Tasarrufları harekete geçirmesi

Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların azaltılması

Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması

Güvenli ve sağlıklı kentleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarına katkıda bulunması

Açıklama:

Çağdaş bir konut finansman sisteminin;

Konut finansmanında uzman kuruluşlar oluşturması,
Tasarrufları harekete geçirmesi,
Toplam tasarruflardan konuta ayrılan payların artırılması,
Konut finansmanını sağlayan sistemin güvenilir, etkin, verimli ve şeffaf olması,
Güvenli ve sağlıklı kentleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarına katkıda bulunması,
Güvenli ve sağlıklı yapılaşmayı esas alması, gibi temel özellikleri olmalıdır

Doğru Cevap: C

Soru 50

Planlı ekonomiye hangi yıllarda geçilmiştir?

1923-1950

1950-1960

1960-1980

1980-1990

1990-2000

Açıklama:

Doğru Cevap: C

Soru 51

Türkiye’de konut sektörünün karşı karşıya kaldığı olumsuz şartlar seçeneklerin hangisinde hatalı verilmiştir?

Uzun yıllar süren yüksek faiz ve enflasyon

Hızlı nüfus artışı

Köylerden kentlere göç

Düşük gelir seviyeleri

Kurumsallaşmış bir finansman sistemi nedeniyle

Açıklama:

Türkiye’de, gelişmekte olan birçok ülkede olduğu gibi, uzun yıllar süren yüksek faiz ve enflasyon nedeniyle konut sektörüne ve konut finansmanına gereken önem verilememiştir. Hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göç, düşük gelir seviyeleri, gelir dağılımındaki bozukluklar ve kurumsallaşmamış bir finansman sistemi nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır

Doğru Cevap: E

Soru 52

Türkiye’de konut finansmanı sistemi kurumsal olmayan açıdan incelendiğinde, konut edinme seçeneklerin hangisinde hatalı verilmiştir?

Müteahhitlerinden vadeli olarak konut satın alınması

Toplu Konut İdaresi kanalı ile ev sahibi olmak

Yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi

Kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi

Kişilerin kendi konutlarını başkalarına inşa ettirmesi

Açıklama:

Türkiye’de konut finansmanı sistemini kurumsal olmayan ve kurumsal olmak üzere iki açıdan incelemek mümkündür. Kurumsal olmayan yapı içerisinde konut müteahhitlerinden vadeli olarak konut satın alınması, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi ve kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesi yer alırken; kurumsal konut finansman yapısı ise Toplu Konut İdaresi, sosyal güvenlik kurumları gibi devlet destekli kurumlar, ticari bankalar, konut finansmanı şirketleri şeklinde örgütlenmeler tarafından oluşturulmuştur.

Doğru Cevap: B

Soru 53

Seçeneklerden hangisi 1940’lı yıllardan bu yana kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar arasında değildir?

Şimdi kaldırılmış olan Türkiye Emlak Bankası

Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (şimdiki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı),

Yerel yönetimler,

Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK), Bağ-Kur gibi sosyal güvenlik kurumları,

Sigorta Şirketleri

Açıklama:

1940’lı yıllardan bu yana kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar;

Şimdi kaldırılmış olan Türkiye Emlak Bankası,
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (şimdiki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı),
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,
Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK), Bağ-Kur gibi sosyal güvenlik kurumları,
Yerel yönetimler,
Bankalar,
Konut finansmanı şirketleri.

Doğru Cevap: E

Soru 54

Seçeneklerden hangi nedenle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır?

Yavaş nüfus artışı

Gelir dağılımındaki eşitlikler

Yüksek gelir seviyeleri

Köylerden kentlere göç

Kurumsallaşmış bir finansman sistemi

Açıklama:

Hızlı nüfus artışı,
köylerden kentlere göç,
düşük gelir seviyeleri,
gelir dağılımındaki bozukluklar ve
kurumsallaşmamış bir finansman sistemi
nedeniyle konut sektörü olumsuz şartlarla karşı karşıya kalmıştır

Doğru Cevap: D

Soru 55

Aşağıdakilerden hangisi Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlardan değildir?

Diyanet işleri başkanlığı

İpotek finansman kuruluşları

Kredi kullandıran konut finansman kuruluşları

Küçük yatırımcılar

Tüketiciler

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 56

Aşağıdakilerden hangisi konut finansmanının gelişimi ile ilgili devletin ana stratejilerden birisi değildir?

Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek

Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek

Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek

Konut ihtiyacını karşılamak için düzenli olarak imar barışı getirmek

Konut sahipliği oranını artırmak

Açıklama:

Konut edinim ve finansmanı ile ilgili devletin ana strateji şunlar olmuştur:
• Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere
uygun fiyatlarla vermek,
• Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,
• Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,
• Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,
• Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri geliştirmek,
• Konut sahipliği oranını artırmak.

Doğru Cevap: D

Soru 57

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye'de kurumsal konut finansman sistemi kaynaklarından birisidir?

Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar

Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar

İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar

Müteahhitlerden sağlanan krediler

Konut finansmanı şirketlerinden edinilen fonlar

Açıklama:

1940’lı yıllardan bu
yana kurumsal finans sisteminde yer alan kuruluşlar şunlardır:
• Şimdi kaldırılmış olan Türkiye Emlak Bankası,
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (şimdiki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı),
• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,
• Sosyal Sigortalar Kurumu (SSK), Ordu Yardımlaşma Kurumu (OYAK), Bağ-Kur
gibi sosyal güvenlik kurumları,
• Yerel yönetimler,
• Bankalar,
• Konut finansmanı şirketleri.

Doğru Cevap: E

Soru 58

Aşağıdakilerden hangisi kurumsal olmayan konut finansman yöntemlerinden birisidir?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

Yerel yönetimler

Bankalar

Müteahhitlerden sağlanan krediler

Açıklama:

Kurumsal olmayan finansman kaynakları şöyle sınıflandırılabilir:
Hane halkının cari gelirinden yaptığı tasarruflar
Akraba, arkadaş ve yakın aile çevresinden sağlanan fonlar
İşveren veya iş arkadaşlarından sağlanan fonlar
Önceden yapılmış olan bireysel tasarruflar sonucu alınmış olan altın vb. gibi değerlerin satılması sonucu sağlanan fonlar
Gayri resmi olarak kredi veren kişilerden sağlanan fonlar
Müteahhitlerden sağlanan krediler

Doğru Cevap: E

Soru 59

Konut kredilerinde yapılması zorunlu olan sigorta aşağıdakilerden hangisidir?

Hayat Sigortası

Deprem Sigortası

Özel Sağlık Sigortası

Seyahat Sigortası

Bireysel Emeklilik sigortası

Açıklama:

Konut kredilerinde yapılması zorunlu olan tek sigorta deprem sigortasıdır. Zorunlu Deprem Sigortası, meskenlere yönelik olarak oluşturulan ve teminatı Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından sunulan zorunlu
bir sigorta olup, depremin meskenlerde neden olduğu maddi hasarlara karşı teminat sağlamaktadır.

Doğru Cevap: B

Soru 60

Aşağıdakilerden hangisi 2003 yılından sonra TOKİ’nin üstlendiği yeni görevlerden birisi değildir?

Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek

Yurtiçi ve yurtdışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek

İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak

Ferdi ve toplu konut kredisi vermek

Özel şirketlerin ihtiyaç duyduğu işyerleri ve fabrikaların inşaasına destek olmak

Açıklama:

TOKİ’nin üstlendiği yeni görevler şunlardır;
a. Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek,
b. Ferdi ve toplu konut kredisi vermek, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu
alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak,
c. Yurtiçi ve yurtdışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak,
d. İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak
veya yaptırmak,
e. Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü taktirde konut ve sosyal donatıları, altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek.

Doğru Cevap: E

Soru 61

İpotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul
kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemine ne ad verilir?

OYAK sistemi

Mortgage sistemi

Forfaiting sistemi

Factoring sistemi

Sigorta sistemi

Açıklama:

Mortgage sistemi “ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının, ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi” olarak ifade edilebilir.

Doğru Cevap: B

Soru 62

Aşağıdakilerden hangisi konut finansmanı sözleşmelerinde yer alması gereken unsurlardan birisi değildir?

Finansal kiralama sözleşmeleri için kredi bedeli

İstenecek teminatlar

Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları

Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar

Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgiler

Açıklama:

Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak yer alması gereken unsurlardan konut kredisi ve finansal kiralama sözleşmeleri ile ilgili unsur şu şekildedir:
• Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için
toplam kira bedeli

Doğru Cevap: A

Soru 63

İhraççının genel yükümlülüğünde olan, alacak ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetlerine ne ad verilir?

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler

İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler

Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler

Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler

Krediye Dayalı Menkul Kıymetler

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 64

Aşağıdakilerden hangisi Mortgage Sisteminin faydalarından birisi değildir?

Mortgage Sistemi konut edinmeyi kolaylaştırır.

Mortgage Sistemi yapı kalitesinin yükselmesini sağlar.

Mortgage Sistemi şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesini sağlar.

Mortgage Sistemi konutlarda oluşan hasarların teminat altına alınmasını sağlar.

Mortgage Sistemi mülkiyetin kayıt altına alınmasını sağlar.

Açıklama:

İpotekli konut finansman sistemi adı verilen mortgage,
- konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi,
- yapı kalitesinin yükselmesine,
- şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine,
- mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır

Doğru Cevap: D

Ünite 4

Soru 1

Hangi yılda yapılan değişiklikle konut değerlemesi oldukça önem kazanmıştır?

2003

2004

2005

2006

2007

Açıklama:

2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582
sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

Doğru Cevap: E

Soru 2

Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren hak aşağıdakilerden hangisidir?

İrtifak Hakkı

Mülkiyet Hakkı

Tasarruf Hakkı

Üst Hakkı

Yaşam Hakkı

Açıklama:

İrtifak Hakkı; Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır.

Doğru Cevap: A

Soru 3

Bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutara ne ad verilir?

Değer

Fiyat

Değerleme

Maliyet

Gider

Açıklama:

Fiyat, bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutardır.

Doğru Cevap: B

Soru 4

Gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetine ne ad verilir?

Maliyet Değeri

Sürüm Değeri

İpotek Değeri

Sigorta Değeri

Yatırım Değeri

Açıklama:

Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.

Doğru Cevap: D

Soru 5

Bir şeyin değdiği kıymet ya da para ile ölçülebilen karşılığını belirleme işlemine ne ad verilir?

Yatırım Değeri

Maliyet Değeri

İnceleme

Hesaplama

Değerleme

Açıklama:

Değerleme, bir şeyin değdiği kıymet ya da para ile ölçülebilen karşılığını belirleme işlemidir.

Doğru Cevap: E

Soru 6

Aşağıdakilerden hangisi Gayrimenkul değerleme işleminin ilk aşmasıdır?

Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması

Değerleme Raporunun Yazılması

Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması

Değerleme Sorununun Tanımlanması

Değerleme komisyonun oluşturulması

Açıklama:

Değerleme Sorununun Tanımlanması; Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir. Değerleme sorununun tanımlanması aşaması bu faktörlerin detaylı bir şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır.

Doğru Cevap: D

Soru 7

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan biri değildir?

Emlak vergisi

Kamulaştırma

Tapu ve Kadastro işlemleri

Özelleştirme

Serbest piyasadaki alım-satım

Açıklama:

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan bazıları ise şu şekilde sıralanabilir; Emlak vergisi, Kamulaştırma, Özelleştirme, Serbest piyasadaki alım-satım, Banka işlemleri, (ipotek, kredi vb), Arsa ve arazi düzenlemeleri vb.

Doğru Cevap: C

Soru 8

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkulün değerini etkileyen unsurlardan biri değildir?

Kıtlık

Talep

Arzu

Etkin alım gücü’dür.

Yararlılık

Açıklama:

Tipik olarak dört ekonomik unsur gayrimenkulün değerini oluşturur. Bunlar; Yararlılık, Kıtlık, Arzu, Etkin alım gücü’dür.

Doğru Cevap: B

Soru 9

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkule ilişkin içsel unsurlardan biridir?

Fiziki Koşullar

Gayrimenkulün Getirisi

Devlet Müdahalesi

Piyasadaki Cari Faiz Oranı

İpotek Kredilerinin Maliyeti

Açıklama:

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir. Fayda, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Kıtlık ise arz ve talebe göre oluşan bir unsurdur. Eğer gayrimenkul alıcısına fayda sağlayacaksa
ve aynı zamanda kıt ise piyasa değerinin yüksek olması beklenir.

Doğru Cevap: A

Soru 10

Kilise
Arazi
Arsa
İş yeri

Yukarıda verilenlerden hangileri kullanım amaçlarına göre gayrimenkul çeşitlerindendir?

I, II ve III

I, III ve IV

I, II ve IV

II, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Gayrimenkullerin kullanım amaçlarına göre sınıflandırması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Doğru Cevap: E

Soru 11

Bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutara ne denir?

Kayıtlı değer

Gerçek değer

Sürüm değeri

Maliyet

Fiyat

Açıklama:

Fiyat: Bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutardır.

Doğru Cevap: E

Soru 12

Değerleme alternatiflerinin analizi ve sonuca ulaşılması
Değerleme sorununun tanımlanması
Değerleme raporunun yazılması
Değerlemeye konu gayrimenkulün tanımlanması ve verilerin toplanması

Yukarıda verilen değerleme sürecine ilişkin aşamaların doğru sıralanışı aşağıdakilerden hangisidir?

II-IV-I-III

I-IV-II-III

II-III-I-IV

I-II-III-IV

IV-III-II-I

Açıklama:

Değerleme sürecine ilişkin verilen aşamaları daha ayrıntılı olarak şu şekilde ifade edebiliriz. Değerleme Sorununun Tanımlanması, Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması, Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması, Değerleme Raporunun Yazılması.

Doğru Cevap: A

Soru 13

Gayrimenkul değerlemesinin kullanım alanları ve bu alanlara göre kulanım amaçları hakkında aşağıda verilen bilgilerden hangisi yanlıştır?

Mülk bölüştürme- ortaklık payları konusunda bir piyasa değeri tahmini oluşturmak

Vergi konuları- hibe ve miras vergilerini saptamak

Mülkiyetin el değiştirmesi- bir işlemin satış fiyatı koşullarını belirlemek

İstimlak işemleri- bir mülke el koymanın sonucundaki zararı tahmin etmek

Finansman ve kredi- değer biçmek konularında hakemlik yapmak

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 14

Gayrimenkul değerlemesiyle ilgili hükümler, özel mülkiyete konu gayrimenkullerin kamulaştırılması veya devletleştirilmesine ilişkin uygulamaları içeren anayasa aşağıdakilerden hangisidir?

1980 Anayasası

1982 Anayasası

1984 Anayasası

1986 Anayasası

1988 Anayasası

Açıklama:

Devletin gayrimenkul mülkiyetini koruması genel bir görevdir. Devlet tüm özel ve tüzel kişilere ait gayrimenkulleri korur. 1982 Anayasasının 35.maddesinde “Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmekte ve böylece herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahipliği güvence altına alınmaktadır. 1982 Anayasasında gayrimenkul değerlemesi ile ilgili hükümler yukarıda değinilen özel mülkiyete konu gayrimenkullerin kamulaştırılması veya devletleştirilmesine ilişkin uygulamaları içermektedir.

Doğru Cevap: B

Soru 15

Ülkemizde gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi konusunda hangi kanun oldukça ayrıntılı bilgi içerir?

2842

2955

2954

2942

2843

Açıklama:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ülkemizde gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi konusunda oldukça ayrıntı içeren bir kanundur. Kamulaştırma Kanununda hem temel değerleme yöntemleri ve değer etmenleri hem de piyasa şartlarına ilişkin temel düzenlemeler yer almaktadır.

Doğru Cevap: D

Soru 16

Düzenleme özelleştirmesi yapılacak gayrimenkullerin değer tespitinin ne şekilde yapılacağına ilişkin bilgi içeren kanun aşağıdakilerden hangisidir?

Kamu ihale kanunu

Özelleştirme kanunu

İmar kanunu

Katma değer vergisi kanununda değişiklik yapılması hakkında kanun

İpotek kanunu

Açıklama:

Gayrimenkul değerlemesine ilişkin bir başka düzenleme özelleştirmesi yapılacak gayrimenkullerin değer tespitinin ne şekilde yapılacağına ilişkin olarak 4046 sayılı Özelleştirme Kanununda, benzer şekilde gayrimenkul mal ve hakların kiralanması açısından 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda ve ipotekli borç senetleri ve gayrimenkul karşılık gösterilerek çıkarılacak senetlerde gayrimenkul rehin değerlerinin belirlenmesi açısından Tapu Sicil Tüzüğüne ilişkin hükümlerde yer almaktadır.

Doğru Cevap: B

Soru 17

Aşağıda verilenlerden hangisi ekonomik unsur değerlerinden değildir?

Arzu

Kıtlık

Etkin alım gücü

Yararlılık

Garimenkul

Açıklama:

Değeri yaratan ilişkiler karışıktır ve değeri etkileyen faktörler değiştiğinde değer de değişir. Tipik olarak dört ekonomik unsur değeri oluşturur. Bunlar;

Yararlılık
Kıtlık
Arzu
Etkin alım gücü’dür.

Doğru Cevap: E

Soru 18

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkule ilişkin özellikleri içeren içsel unsurlardandır?

İpotek kredilerin varlığı ve maliyeti

Mevcut arazi ve bina stokları

Binanın yapısı

Gayrimenkulün getirisi

Piyasadaki faiz oranı

Açıklama:

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde ifade edilebilir. Fiziki koşullar, gayrimenkule ilişkin konum, binanın yapısı, yaşı, altyapı imkânları, kullanılan malzeme ve işçilik gibi unsurları olup bir değer yaratabileceği gibi var olan bir değeri ortadan kaldırabilecek özellikleri içermektedir.

Doğru Cevap: C

Soru 19

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkule ilişkin özellikleri içeren dışsal unsurlardandır?

Fiziki koşullar

Ekonomik unsurlar

Kıtlık ve devredebilirlik

Binanın alt yapı imkanları

Gayrimenkule ilişkin konum

Açıklama:

Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Ekonomik unsurlar, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranı, ipotek kredilerinin varlığı ve maliyeti, mevcut arazi ve bina stokları, devlet müdahalesi ve ülke ekonomisinin mevcut durumuna ilişkin unsurlardır.

Doğru Cevap: B

Soru 20

Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğler hangi yıl yürürlüğe girmiştir?

2007

2000

2005

2001

2004

Açıklama:

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğler 2001 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Doğru Cevap: D

Soru 21

Mortgage sistemine ilişkin yasal düzenlemeler hangi yıl kabul edilerek yürürlüğe girmiştir?

2007

2000

2005

2001

2004

Açıklama:

2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

Doğru Cevap: A

Soru 22

Türk Medeni Kanununda mülkiyetin konusu kaç kategoride ifade edilmiştir?

Açıklama:

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyetinin konusu üç kategoride ifade edilmiştir. Bunlar arazi, gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir.

Doğru Cevap: A

Soru 23

Gayrimenkuller kullanım amaçlarına göre kaç ana guruba ayrılır?

Açıklama:

Gayrimenkullerin kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Doğru Cevap: E

Soru 24

Gayrimenkul değerlemesini yapan kişiler hangi değer tipini kullanmazlar?

Piyasa değeri

Kullanım değeri

Yatırım değeri

Kayıtlı değer

Vergi Değeri

Açıklama:

Değer zamanla değiştiği için değerlemeyi yapacak kişi (değerleme uzmanı) değeri belli bir zaman noktasına yansıtır. Karışıklığa meydan vermemek için değerlemeyi yapan kişiler değer sözcüğünü tek başına kullanmazlar ve onun yerine piyasa değeri, kullanım değeri, yatırım değeri ve vergi değeri gibi özgün değer tiplerinden birini kullanır.

Doğru Cevap: D

Soru 25

Hangisi gayrimenkulün objektif değeridir?

Piyasa değeri

Gerçek değer

Maliyet değeri

Sigorta değeri

Sürüm değeri

Açıklama:

Değer kavramını biri sübjektif diğeri ise objektif olmak üzere iki sınıfa kadar ayırmak mümkündür. Sübjektif değer bir gayrimenkulün sahibi açısından değerini ifade eder ve gayrimenkulün kullanım değeri ile ilgilidir. Objektif değer ise gayrimenkulün başkaları için değerini ifade etmektedir ve bu değer ise piyasa değerini ifade eder.

Doğru Cevap: A

Soru 26

Özel mülkiyet hakkının var olduğu ülkelerde gayrimenkullere ilişkin devletin kaç temel görevi vardır?

Açıklama:

Özel mülkiyet hakkının var olduğu ülkelerde gayrimenkullere ilişkin devletin temel iki görevi vardır. Bunlardan ilki devletin kendisine ve özel mülkiyete konu gayrimenkulleri korumak, diğeri ise gayrimenkuller üzerinde fiili veya hukuki işlem yapılabilmesi yani gayrimenkullerin tasarrufunu sağlamaktır.

Doğru Cevap: D

Soru 27

Değerleme ilkeleri ve idarelere tanınmış yetkilerden kanunda geçen kamulaştırma bedelinin hangi değere karşılık kullanıldığı anlaşılır?

Tavan değeri

Kayıtlı değer

Maliyet değeri

Gerçek değer

Piyasa değeri

Açıklama:

Anılan kanunda gayrimenkullerin hangi değer üzerinden kamulaştırılacağına dair kesin bir hüküm bulunmamakla birlikte değerleme ilkeleri ve idarelere tanınmış yetkilerden kanunda geçen kamulaştırma bedelinin piyasa değerine karşılık kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Doğru Cevap: E

Soru 28

Kıymet Takdir Komisyonlarının bilgi alabileceği kuruluşlardan olmayan hangisidir?

Konuyla ilgili uzman kişiler

Lisanslı değerleme uzmanları

Belediyeler

Lisanslı değerleme şirketleri

Yerel emlak komisyoncuları

Açıklama:

Gayrimenkullerin tahmini değerini belirleyecek olan komisyonlara ayrıca konuyla ilgili uzman kişi ve kuruluşlar, lisanslı değerleme uzmanları ve lisanslı değerleme şirketlerinden, yerel emlak komisyoncuları ile Sanayi ve Ticaret Odalarından bilgi alma olanağı sağlamıştır.

Doğru Cevap: C

Soru 29

Emlak Vergisi Kanununa göre bina ve arazi vergisinin ölçütü hangisidir?

Tavan değeri

Vergi değeri

Maliyet değeri

Gerçek değer

Piyasa değeri

Açıklama:

Emlak Vergisi Kanununa göre bina ve arazi vergisinin ölçütü “vergi değeridir".

Doğru Cevap: B

Soru 30

Türkiye’de özellikle 2000’li yılların başından itibaren gayrimenkul değerlemesi alanında hangi kanunla yasal düzenlemeler yapılmıştır?

Sermaye Piyasası Kanunu

Belediye Kanunu

Türk Medeni Kanunu

Vergi Kanunu

Kat Mülkiyeti Kanunu

Açıklama:

Türkiye’de özellikle 2000’li yılların başından itibaren gayrimenkul değerlemesi alanında önemli yasal düzenlemeler yapılmıştır. Yapılan yasal düzenlemelerden en önemlileri şüphesiz, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde sermaye piyasası alanları ile
sınırlı olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kişi ve şirketlere ve bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin tebliğlerin 2001 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasıdır. Yine 2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır.

Doğru Cevap: A

Soru 31

Arazi
Gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyetinin konusu yukarıdakilerden hangisini kapsamaktadır?

I veII

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 32

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır
İrtifak Hakkı, Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece
kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır
Üst Hakkı (İnşaat Hakkı), Bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde
veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren haktır

Gayrimenkul Ve Mülkiyet Kavramları kapsamında yukarıdakilerden hangileri doğru tanımlanmıştır?

I ve II

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır
İrtifak Hakkı, Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece
kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır
Üst Hakkı (İnşaat Hakkı), Bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde
veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren haktır

Doğru Cevap: E

Soru 33

Konutlar
İşyerleri
Arazi ve arsalar

Yukarıdakilerden hangileri Gayrimenkullerin kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması kapsamındadır?

III

I ve II

II ve III

I ve III

I, II ve III

Açıklama:

Gayrimenkullerın kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir.

Doğru Cevap: E

Soru 34

Gayrimenkul kavramları kapsamında aşağıdakilerden hangileri doğrudur?

Gayrimenkul mülkiyeti ile bağlantılı bir kavram olan kişisel mülkiyet kavramı ise, kişinin sahip olduğu tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatlerini kapsar.

Gerçek kişilere ait gayrimenkuller tapu kaydının birey üzerinde olduğu ve tasarruf hakkı şahsa ait olan konut ve işyerleridir.

Gayrimenkul mülkiyeti bir gayrimenkule sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri
kapsar.

İşletme ya da diğer tüzel kişilerin aktifinde olan ticari, sinai veya sosyal amaçlı
kullanılan gayrimenkuller tüzel kişilere ait gayrimenkul olarak değerlendirilmektedir.

Hepsi

Açıklama:

Gerçek kişilere ait gayrimenkuller tapu kaydının birey üzerinde olduğu ve tasarruf hakkı şahsa ait olankonut ve işyerleridir. İşletme ya da diğer tüzel kişilerin aktifinde olan ticari, sinai veya sosyal amaçlı kullanılan gayrimenkuller tüzel kişilere ait gayrimenkul olarak değerlendirilmektedir. Çok sık olmamakla
birlikte tüzel kişi aktifine kayıtlı konutlar da bulunmaktadır.
Gayrimenkul mülkiyeti bir gayrimenkule sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Gayrimenkul mülkiyeti üzerindeki menfaat ve gelir hakkı bir delil niteliğinde, fiziksel olarak gayrimenkulün dışında bir resmi belge (tapu) ile kanıtlanmalıdır. Gayrimenkul mülkiyeti fiziksel olmayan bir kavramdır. Örneğin arazi, bina veya ek olarak nitelendirilebilecek su, elektrik ve ısıtma cihazları da gayrimenkul mülkiyeti kapsamındadır.
Gayrimenkul mülkiyeti ile bağlantılı bir kavram olan kişisel mülkiyet kavramı ise, kişinin sahip olduğu tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatlerini kapsar.

Doğru Cevap: E

Soru 35

Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir

Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getireceği gelirlerden sağlanacak kârdır

Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüttür

Değer Ve Değerleme Kavramları kapsamında yukarıdakilerden hangileri doğru tanımlanmıştır?

Yalnız I

I ve II

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek
yararlarının bugünkü değeridir.
Sigorta değeri; gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.
Tavan değeri; bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en yüksek değerdir.
Kayıtlı değer; bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, yazılı olan değeridir.
Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getirecegi gelirlerden sağlanacak kârdır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir.
Yatırım değeri; gayrimenkulün ileride getirecegi gelirlerden sağlanacak kârdır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler, pazar durumu, gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.
Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir.
İpotek değeri; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir.
Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır.
Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme kosullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır.

Doğru Cevap: E

Soru 36

Sübjektif değer, bir gayrimenkulün sahibi açısından ifade ettiği
değerdir
Objektif değer, gayrimenkulün başkası için ifade ettiği değerdir
Piyasa değeri “belirli bir değer biçme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcının başka hiçbir etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu ve her iki tarafında bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktar
Gayrimenkul Değeri kapsamında yukarıdakilerden hangileri doğrudur?

III

I ve III

I ve II

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Sübjektif değer, bir gayrimenkulün sahibi açısından ifade ettiği değer, Objektif değer ise, gayrimenkulün başkası için ifade ettiği değerdir.
Piyasa değeri kavramının birden çok tanımı olmakla birlikte, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince (IVSC, İnternational Valuation Standars Committe) piyasa değeri “belirli bir değer biçme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcının başka hiçbir etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu ve her iki tarafında bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktar” olarak tanımlanmıştır.

Doğru Cevap: E

Soru 37

Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması
Değerleme Sorununun Tanımlanması
Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması
Değerleme Raporunun Yazılması

Değerleme sürecine ilişkin yukarıda verilen aşamaları aşağıdakilerden hangisinde doğru sıralanmıştır?

I, II, III ve IV

II, I, III ve IV

II, III, I ve IV

III, II, I ve IV

III, I, II ve IV

Açıklama:

Değerleme sürecine ilişkin yukarıda verilen aşamaları daha ayrıntılı olarak şu şekilde ifade edebiliriz.
Değerleme Sorununun Tanımlanması: Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir.
Değerleme sorununun tanımlanması aşaması bu faktörlerin detaylı bir şekilde incelenerek değerlemenin amacının açık bir şekilde belirlendiği aşamadır.
Değerlemeye Konu Gayrimenkulün Tanımlanması ve Verilerin Toplanması: Bu aşamada üç ana başlık altında arz talep dengesi veri incelemesi yapılmaktadır. İlk olarak genel veriler incelenir. Genel verilerden kasıt sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin incelenmesidir. İkinci olarak özel veriler inceleme altına alınır. Özel veriler söz konusu konutun fiziksel özelliklerini içerir. Bu özellikler arasında konutun inşaat kalitesi, kullanılan malzeme kalitesi, gayrimenkulün içerisinde yer aldığı pazarın niteliği gibi unsurlara bakılır. Üçüncü ve son aşama ise rekabete yönelik arz ve talebin belirlenmesidir. Bu süreç gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna bakarak içinde bulunduğu
rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından analiz edilmesiyle gerçekleşir.
Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması: Bu aşamaya kadar birçok faktör elde eden gayrimenkul değerleme uzmanı bu faktörlerin genel analizini yaparak sonuçlar üretir. Bu sonuçlar arasından en uygun olanını seçerek bu doğrultuda değerleme raporunu için veriler bir araya getirilir. Bu
aşamada değerlendirmenin amacı açıkça belirtilir ve uygulanabilirliği analiz edilerek yola çıkılır. Değerleme Raporunun Yazılması: Yukarıda yapılan bütün çalışmaların sonucunda gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu oluşturulur. Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir. Bunların yanında gayrimenkul değerlemesi yapılırken üç ayrı yöntem esas
alınır.

Doğru Cevap: B

Soru 38

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan değildir?

Banka işlemleri

Emlak vergisi

Hibe

Kamulaştırma

Özelleştirme

Açıklama:

Türkiye’de gayrimenkul değerlemesini gerektiren uygulamalardan bazıları ise şu şekilde sıralanabilir:
• Emlak vergisi,
• Kamulaştırma,
• Özelleştirme,
• Serbest piyasadaki alım-satım,
• Banka işlemleri, (ipotek, kredi vb)
• Arsa ve arazi düzenlemeleri vb

Doğru Cevap: C

Soru 39

Aşağıda verilen Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlarından hangileri doğru açıklanmıştır?

Etkin (satın) alım gücü ise, bir birey ya da grubun mal ve hizmetleri nakit ya da nakit eşdeğeri ile satın alma gücüdür

Yararlılık bir ürünün insan gereksinimini, isteğini ya da arzusunu tatmin etme yeteneğidir

Kıtlık bir malın var olan ya da beklenilen arzına karşı ona olan taleptir

Arzu, satın alanın gereksinimini karşılama (barınma gibi) ya da yaşamı devam ettirecek şeyler dışındaki bireysel gereksinimleri giderme isteğidir

Hepsi

Açıklama:

Yararlılık bir ürünün insan gereksinimini, isteğini ya da arzusunu tatmin etme yeteneğidir. Yararlılığın değere katkısı gayrimenkulün özelliklerine bağlıdır. Genişlik yararlılığı, tasarım yararlılığı, konum yararlılığı ve diğer yararlılıklar gayrimenkulün değerini gözle görülür bir şekilde artırır.
Kıtlık bir malın var olan ya da beklenilen arzına karşı ona olan taleptir. Genel olarak talep sabit ise, bir malın kıtlığı onu daha fazla değerli yapar.
Gayrimenkulde dahil olmak üzere hiçbir malda yararlılık ve kıtlık birleşmemiş ise, o mal değerli değildir. Örneğin, hava yüksek derecede yararlı olmasına karşın tanımlanan bir ekonomik değere sahip değildir, çünkü her yerde bol miktarda bulunur.
Arzu, satın alanın gereksinimini karşılama (barınma gibi) ya da yaşamı devam ettirecek şeyler dışındaki bireysel gereksinimleri giderme isteğidir.
Etkin (satın) alım gücü ise, bir birey ya da grubun mal ve hizmetleri nakit ya da nakit eşdeğeri ile satın alma gücüdür.

Doğru Cevap: E

Soru 40

Halk arasında "mortgage" olarak bilinen 5582 sayılı Konut Finansman Sistemi hangi yılda yürürlüğe girmiştir?

2000

2001

2003

2005

2007

Açıklama:

2000’li yılların başından itibaren kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen ve 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin yasal düzenlemeler sonucunda gayrimenkul değerlemesi oldukça önem kazanmıştır. Doğru cevap E'dir.

Doğru Cevap: E

Soru 41

1999

2000

2001

2002

2003

Açıklama:

Doğru Cevap: C

Soru 42

Gayrımenkul ve mülkiyet kavramları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılardır.

Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde gayrimenkul mülkiyetinin konusu arazi, gayrimenkuller üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir.

Tapu kütüğüne ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanun'da gayrimenkul kabul edilmiştir.

İrtifak hakkı, bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren irtifak hakkı çeşididir.

Türk hukuk sisteminde gayrimenkulün tanımı özel durumlar dışında Türk Medeni Kanunu'na bakılarak tayin edilir.

Açıklama:

İrtifak Hakkı, sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) ise bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren irtifak hakkı çeşididir. Doğru cevap D'dir.

Doğru Cevap: D

Soru 43

I. Dükkan II. Depo III. Lojman IV. Şirket aracı V. Altın Yukarıdakilerden hangileri gayrımenkul kapsamına girer?

I, II, III

I, II, IV

II, III, IV

I, III, V

III, IV, V

Açıklama:

Gayrimenkullerın kullanım amaçlarına göre sınıflandırılması dört ana gruba ayrılmaktadır. Bunlar: konutlar, işyerleri, arazi ve arsalar ve diğer yapılar şeklindedir. Konutlar, ev, apartman veya lojman gibi ikamete ayrılmış yapılardır. İşyerleri ise ticari ve sinai amaçlı kullanılan gayrimenkullerdir. Dükkân, iş hanı, depo, fabrika, imalathane vb. yapılar bu grupta yer almaktadır. Altın ve araçlar gayrımenkul kapsamına girmez. Doğru cevap A'dır.

Doğru Cevap: A

Soru 44

Belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değerine ne ad verilir?

Fiyat

Değer

Maliyet

Tutar

Harcama

Açıklama:

Doğru Cevap: B

Soru 45

Yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değere ne ad verilir?

Gerçek değer

Sürüm değeri

İpotek değeri

Yatırım değeri

Maliyet değeri

Açıklama:

Maliyet değeri; yapılı bir gayrimenkulün değer günündeki (o tarihte geçerli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları) yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir. Doğru cevap E'dir.

Doğru Cevap: E

Soru 46

Aşağıdakilerden hangisi değerleme sorununun tanımlanması aşamasında yapılır?

Sosyal, ekonomik ve politik etkenler ve çevre gibi faktörlerin incelenmesi

Konutun fiziksel ve yasal özelliklerinin belirlenmesi

Gayrimenkulün gelecekteki ve şu anki durumuna bakarak içinde bulunduğu rekabet koşullarının gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından analiz edilmesi

Değerleme raporu için verilerin biraraya getirilip analiz edilmesi

Nihai Değerleme Raporu'nun oluşturulması

Açıklama:

Değer tespiti yapılacak söz konusu gayrimenkulün değerleme sürecinin ilk aşamasında konutun fiziksel ve yasal özellikleri açıkça belirlenir. Bu özellikler söz konusu gayrimenkulün alıcı ve satıcısının yasal hakları, çevre, ulaşım vb. faktörlerini içerir. Doğru cevap B'dir.

Doğru Cevap: B

Soru 47

Anayasa ve kamulaştırma kanunu açısından gayrimenkul değerlemesi ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

Anayasaya göre devlet, gayrimenkuller üzerinde fiili veya hukuki işlem yapılabilmesi yani gayrimenkullerin tasarrufunu sağlar.

1982 Anayasasında kamulaştırma bedellerinin ve devletleştirmede gayrimenkuller ile ilgili değerlerin gerçek karşılıkları ile belirlenmesi öngörülmekte ve bunun usul ve esaslarının ise kanunla düzenleneceği ifade edilmektedir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda gayrimenkullerin hangi değer üzerinden kamulaştırılacağına dair açık ifadeler bulunmaktadır.

4650 sayılı kanun kamulaştırmanın öncelikle satın alma yöntemleriyle yapılmasını öngörür ve kamulaştırmayı yapacak idareye kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan “Kıymet Takdir Komisyonu” kurma yetkisini tanır.

Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinde öngörülen kamulaştırma bedellerinin mahkemelerce tespiti Kamulaştırma Kanununun 15. maddesi uyarınca yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde bilirkişi sıfatıyla öncelikle değerleme uzmanlarına yaptırılmaktadır.

Açıklama:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ülkemizde gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi konusunda oldukça ayrıntı içeren bir kanundur. Kamulaştırma Kanununda hem temel değerleme yöntemleri ve değer etmenleri hem de piyasa şartlarına ilişkin temel düzenlemeler yer almaktadır. Anılan kanunda gayrimenkullerin hangi değer üzerinden kamulaştırılacağına dair kesin bir hüküm bulunmamakla birlikte değerleme ilkeleri ve idarelere tanınmış yetkilerden kanunda geçen kamulaştırma bedelinin piyasa değerine karşılık kullanıldığı anlaşılmaktadır. Doğru cevap C'dir.

Doğru Cevap: C

Soru 48

Vergi kanunları ve Sermaye Piyasası Kanunu açısından gayrimenkul değerlemesi ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

Emlak vergisine esas vergi değerinin tespiti, ilanı ve kesinleşmesi ile ilgili hükümler içeren 213 sayılı Vergi Usul Kanununun değerlemeye ilişkin hükümleri vergi kanunları açısından öne çıkan hükümlerdir.

Vergi kanunları açısından gayrimenkul değerlemesine ilişkin hükümler esas olarak 492 sayılı Harçlar Kanunu ile ilgilidir.

492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenen tapu ve kadastro harçları gayrimenkullerin vergi değeri ile beyan edilecek değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanmaktadır.

Seri VIII 35 nolu “Sermaye Piyasası Mevzuat Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkındaki Tebliğ” ülkemizde değerlemeyi bir meslek olarak gören ve değerleme uzmanlarının niteliklerini belirleyen ilk yasal düzenlemedir.

Değerleme uzmanlarına sınava tabi tutularak lisans verilmesi ve bu kişilerin sicillerinin tutulması işlemi Sermaye Piyasası Kurulunca yapılmaktadır.

Açıklama:

Vergi kanunları açısından gayrimenkul değerlemesine ilişkin hükümler esas olarak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile ilgilidir. Doğru cevap B'dir.

Doğru Cevap: B

Soru 49

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul değerini etkileyen dışsal unsurlardan biridir?

Fiziki koşullar

Fayda

Kıtlık

Yasal mevzuat

Devredilebilirlik

Açıklama:

Doğrudan gayrimenkule ilişkin içsel unsurlar; fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirliktir. Gayrimenkul değerini etkileyen ve doğrudan gayrimenkule ait olmayan dışsal unsurlar ekonomik, sosyo kültürel ve yasal mevzuat şeklinde belirtilebilir. Doğru cevap D'dir.

Doğru Cevap: D

Soru 50

Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren hak aşağıdakilerden hangisidir?

İrtifak Hakkı

Üst Hakkı

İnşaat Hakkı

Değer

Değerleme

Açıklama:

İrtifak Hakkı: Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır.

Doğru Cevap: A

Soru 51

Bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesini aşağıdakilerden hangisi sağlar?

Devredilebilirlik

Üst Hakkı

Kayıtlı değer

İrtifak Hakkı

Tapu

Açıklama:

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı); Bir kişinin başka bir kişiye ait arsa üstünde veya altında inşaat yapabilmesine ve mevcut inşaatı muhafaza edebilmesine yetki veren irtifak hakkı çeşididir.

Doğru Cevap: B

Soru 52

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır?

Sübjektif değer

İpotek değeri

Gerçek değer

Sürüm değeri

Sigorta değeri

Açıklama:

Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır.

Doğru Cevap: C

Soru 53

Aşağıdakilerden hangisi alıcı ve satıcı arasında ödeme koşullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir?

Tavan değeri

Yatırım değeri

Maliyet değeri

Sürüm değeri

Gerçek değer

Açıklama:

Sürüm değeri; alıcı ve satıcı arasında ödeme koşullarına, gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç, pazar-piyasa değeri, normal alım-satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır.

Doğru Cevap: D

Soru 54

Aşağıdakilerden hangisi belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir?

Sigorta değeri

Kayıtlı değer

Yatırım değeri

Maliyet değeri

Değer

Açıklama:

Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir.

Doğru Cevap: E

Soru 55

Aşağıdakilerden hangisi bir gayrimenkulün sahibi açısından ifade ettiği değerdir?

Sübjektif değer

Sürüm değeri

Gerçek değer

Maliyet değeri

Yatırım değeri

Açıklama:

Sübjektif değer, bir gayrimenkulün sahibi açısından ifade ettiği değer, Objektif değer ise, gayrimenkulün başkası için ifade ettiği değerdir.

Doğru Cevap: A

Soru 56

Bir gayrimenkulün tahmin edilen bedeli rekabet piyasası içinde parasal olarak satılabilecek en yüksek fiyat üzerindendir.
Gayrimenkulün serbest piyasada satışta kalması için makul bir süre tanınır.
Alıcı ve satıcı birlikte hareket eder ve fiyat, gereksiz fiyat artırıcı unsurlar tarafından etkilenemez.
İki taraf da ihtiyatlı hareket eder ve gayrimenkulün kullanılabileceği alanlar hakkında yeterli bilgi sahibidirler.

I, III, IV

I, II, III, IV

I, II

III, IV

I, II, IV

Açıklama:

Piyasa değerinin tanımı ülkeden ülkeye farklılık göstermekle birlikte, bir ülkede birden fazla tanımla karşılaşılabilir. Tanımlardaki ifadeler değişik olsa bile birçok tanım kural olarak aşağıdaki temel varsayımlara dayanmaktadır.
• Bir gayrimenkulün tahmin edilen bedeli rekabet piyasası içinde parasal olarak satılabilecek en yüksek fiyat üzerindendir.
• Gayrimenkulün serbest piyasada satışta kalması için makul bir süre tanınır.
• Alıcı ve satıcı birlikte hareket eder ve fiyat, gereksiz fiyat artırıcı unsurlar tarafından etkilenemez.
• İki taraf da ihtiyatlı hareket eder ve gayrimenkulün kullanılabileceği alanlar hakkında yeterli bilgi sahibidirler.

Doğru Cevap: B

Soru 57

Yararlılık

Kıtlık

Değerlenme

Arzu

Etkin alım gücü

Yukarıdakilerden hangileri gayrimenkul değerini etkileyen unsurlardandır?

Yalnız I

I ve II

I, II ve III

I, II, IV ve V

I, II, III, IV ve V

Açıklama:

Bir ürün, eşya ya da hizmetin değeri onların doğası gereği oluşmaz; bu değerleri piyasayı oluşturan bireyler belirler. Değeri yaratan ilişkiler karışıktır ve değeri etkileyen faktörler değiştiğinde değer de değişir. Tipik olarak dört ekonomik unsur değeri oluşturur. Bunlar;
• Yararlılık
• Kıtlık
• Arzu
• Etkin alım gücü’dür.

Doğru Cevap: D

Soru 58

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kiralama amacıyla piyasada olan gayrimenkul miktarı?

Talep

Değer

Değerleme

Gerçek Değer

Arz

Açıklama:

Arz; gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kiralama amacıyla piyasada olan gayrimenkul miktarı.

Doğru Cevap: E

Soru 59

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralamak amacıyla arzulanan gayrimenkul miktarıdır?

Değer

Arz

Talep

Değerlenme

Maliyet

Açıklama:

Talep; Gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralamak amacıyla arzulanan
gayrimenkul miktarıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 60

Fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış
yapılara ne ad verilir?

Menkul

Gayrimenkul

Finans

Mülkiyet

Değerleme

Açıklama:

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır.

Doğru Cevap: B

Soru 61

Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren hak nedir?

İrtifak hakkı

Alt hakkı

Üst hakkı

Oturma hakkı

Satış hakkı

Açıklama:

İrtifak Hakkı: Sahiplerine, başkasına ait bir şeyin üzerinde sadece kullanma ve yararlanma veya hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren haktır.

Doğru Cevap: A

Soru 62

Belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederine ne ad verilir?

Değer

Mülkiyet

Hak

Değerleme

Değerlenme

Açıklama:

Değer, belirli bir zamanda belirli bir gayrimenkulün, mal ve hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi, gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeridir

Doğru Cevap: A

Soru 63

Bir yapı için harcanan toplam para miktarı; değişim fiyatı değil üretim değerine ne ad verilir?

Fiyat

Maliyet

Değer

Sigorta değeri

Tavan değeri

Açıklama:

Maliyet; bir yapı için harcanan toplam para miktarı; değişim fiyatı değil üretim değeridir

Doğru Cevap: B

Soru 64

Gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesine ne denir?

Fiyat

Maliyet

Değer

İpotek değeri

Gerçek değer

Açıklama:

İpotek değeri; gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir

Doğru Cevap: D

Soru 65

Gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik kavram hangisidir?

Değer

Maliyet değeri

İpotek değeri

Gerçek değer

Sürüm değeri

Açıklama:

Gerçek değer; gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik bir kavramdır

Doğru Cevap: D

Soru 66

Objektif ve tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi suretiyle sözkonusu gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi işlemine ne ad verilir?

Değer

Değerleme

Gayrimenkul değerlemesi

İpotek değeri

Gerçek değer

Açıklama:

Doğru Cevap: C

Soru 67

Kamulaştırma bedellerinin ve devletleştirmede gayrimenkuller ile ilgili değerlerin gerçek karşılıkları ile belirlenmesi öngörülmekte ve bunun usul ve esaslarının ise kanunla düzenleneceği nerede ifade edilmektedir?

1982 Anayasası

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu

4650 sayılı kanun

Kamulaştırma Kanununun 15. maddesi

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 68

Yararlılık

Kıtlık

Arzu

Etkin alım gücü

Ortalama değer

Açıklama:

Bir ürün, eşya ya da hizmetin değeri onların doğası gereği oluşmaz; bu değerleri piyasayı oluşturan bireyler belirler. Değeri yaratan ilişkiler karışıktır ve değeri etkileyen faktörler değiştiğinde değer de değişir. Tipik olarak dört ekonomik unsur değeri oluşturur.
Bunlar;
• Yararlılık
• Kıtlık
• Arzu
• Etkin alım gücü’dür

Doğru Cevap: E

Soru 69

Bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının
da satmayı kabul ettiği tutar aşağıdakilerden hangisi ile ifade eilmektedir?

Fiyat

Değer

Maliyet

İpotek değeri

Gerçek değer

Açıklama:

Fiyat; bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutardır.

Doğru Cevap: A

Soru 70

Gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik değer aşağıdakilerden hangisidir?

Kayıtlı

Gerçek

Maliyet

Tavan

Sürüm

Açıklama:

Gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamu tarafından ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan teorik değer gerçek değerdir.

Doğru Cevap: B

Ünite 5

Soru 1

I. Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
II. Veri Analizi
III. Değerleme Sorununun Tanımlanması
IV. İşin Kapsamının Tanımlanması
V. Değerleme Raporu
Yukarıdakilerden hangisi/hangileri değerleme sürecinde yer alan aşamalardandır?

I ve II

I, II ve III

II, III ve IV

II, III ve V

I, II, III, IV, V

Açıklama:

Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur:
• Değerleme Sorununun Tanımlanması
• İşin Kapsamının Tanımlanması
• Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
• Veri Analizi
• Arsa/Arazi Değer Tahmini
• Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması
• Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini
• Değerleme Raporu

Doğru Cevap: E

Soru 2

Piyasa analizi, gayrimenkul değerleme sürecinde hangi aşamada yapılmaktadır?

Arsa/Arazi Değer Tahmini

Veri Analizi

Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini

Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması

İşin Kapsamının Tanımlanması

Açıklama:

Gayrimenkul değerleme sürecinde piyasa analizi, veri analizi aşamasında yapılmaktadır.

Doğru Cevap: B

Soru 3

………………….. boş bir arsa ya da yapılandırılmış bir gayrimenkulün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır.
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri aşağıdakilerden hangisi en doğru şekilde tamamlar?

Veri analizi

Yapılandırma analizi

Arsa ve arazi analizi

En etkin ve verimli kullanım analizi

Piyasa analizi

Açıklama:

En etkin ve verimli kullanım analizi boş bir arsa ya da yapılandırılmış bir gayrimenkulün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır.

Doğru Cevap: D

Soru 4

Aşağıdakilerden hangisi satışların karşılaştırılması yönteminin genelde kullanım alanlarından biri değildir?

Gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde

Mal sahibi tarafından kullanılan küçük ticari gayrimenkullerin değerlemesinde

Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerlemesinde

Arsa değerlemesinde

Mal sahibi tarafından kullanılan endüstriyel gayrimenkullerin değerlemesinde

Açıklama:

Satışların karşılaştırılması yönteminin genelde kullanım alanları;

Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yöntemdir,

Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır,

Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır,

Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi gayrimenkuller için en iyi göstergeleri sağlar,

Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır,

Mahkemeler ve kıymet takdir komisyonları çoğunlukla bu yöntemi dikkate alırlar,

Şahıslarca anlaşılması kolaydır,

Esas alınan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri tespit etmek her zaman mümkündür,

Arsa değerlemesinde kullanılır.

Doğru Cevap: C

Soru 5

Satışların karşılaştırılması yönteminde çoğunlukla finansman koşulları veya fiziksel özelliklerdeki farkları yansıtmak için kullanılan düzeltme türü aşağıdakilerden hangisidir?

Parasal düzeltme

Yüzde düzeltme

Birim değer düzeltme

Piyasa düzeltme

Konumsal düzeltme

Açıklama:

Satışların karşılaştırılması yönteminde çoğunlukla finansman koşulları veya fiziksel özelliklerdeki farkları yansıtmak için kullanılan düzeltme türü parasal düzeltmedir.

Doğru Cevap: A

Soru 6

Aşağıdakilerden hangisi maliyet yönteminde gayrimenkul değerlemesine etki eden dolaysız (direkt) maliyetlerden biridir?

Değerleme, danışma, muhasebe ve hukuki giderler

Proje için mimarlık ve mühendislik ücretleri

Pazarlama giderleri, satış komisyonları

Genel yönetim giderleri

Yangın ve yükümlülük sigortaları

Açıklama:

Dolaysız (direkt) maliyetler, yapıyı fiili değerleme tarihinde yeniden yapmak için inşaat sırasında kullanılan işçilik, malzeme için yapılan giderlerdir. Bunlar:
• İnşaatta kullanılan işçilik,
• Malzemeler, ürün ve ekipmanlar,
• İnşaat izinleri,
• İnşaat sırasında güvenlik giderleri,
• Şantiye yapıları ve depolama giderleri,
• Güç hattı tesisi ve elektrik giderleri,
• Sosyal güvenlik giderleri, kıdem tazminatları, yangın ve yükümlülük sigortaları dahil olmak üzere yüklenici genel giderleri,
• Teminat mektuplarıdır.

Doğru Cevap: E

Soru 7

Fizibilite çalışmalarında, arsa ve yapının ayrı ayrı değerlemesinin gerektiği durumlarda güvenilir olan gayrimenkul değerleme yöntemi aşağıdakilerden hangisidir?

Satışların Karşılaştırılması

Maliyet

Gelir Kapitalizasyonu

Emsallerin Karşılaştırılması

Nakit Akışları

Açıklama:

Fizibilite çalışmalarında, arsa ve yapının ayrı ayrı değerlemesinin gerektiği durumlarda güvenilir olan gayrimenkul değerleme yöntemi maliyet yöntemidir.

Doğru Cevap: B

Soru 8

I. Ekonomik ömür
II. Faydalı ömür
III. Efektif yaş
IV. Kalan ekonomik ömür
V. Nominal yaş
Yukarıdakilerden hangileri karşılaştırma ve ekonomik ömür yöntemlerinde kullanılan temel verilerdendir?

I, III, IV

II, III, V

I, II, V

I, II, III, IV

I, II, III, IV, V

Açıklama:

Karşılaştırma ve ekonomik ömür yöntemlerinde kullanılan temel veriler şunlardır;
• Ekonomik ömür,
• Efektif yaş,
• Kalan ekonomik ömür.

Doğru Cevap: A

Soru 9

Aşağıdakilerden hangisi getiri kapitalizasyonunu uygulamak için uygulanan süreç adımlarından biri değildir?

Uygun bir mülkiyet (elde tutma) veya inceleme dönemi seçilmesi

Uygun bir getiri oranı seçilmesi

Yapıdaki yıpranma miktarının tahmin edilmesi ve gerekirse üç kategori arasında paylaştırılması

Çeşitli getiri formüllerinden birini kullanarak, gelecekteki her yıllık yararın iskonto edilmesi

Gelecekteki (gayrimenkulün geri dönüşünü de içeren) tüm nakit akışlarının tahmin edilmesi

Açıklama:

Getiri kapitalizasyonunu uygulamak için aşağıdaki süreç uygulanır:
1. Uygun bir mülkiyet (elde tutma) veya inceleme dönemi seçilir.
2. Gelecekteki (gayrimenkulün geri dönüşünü de içeren) tüm nakit akışları tahmin edilir.
3. Uygun bir getiri oranı seçilir.
4. Çeşitli getiri formüllerinden birini kullanarak, gelecekteki her yıllık yararı iskonto etmek veya gelir modelini, değer değişimini ve getiri oranını yansıtan bir toplam oran geliştirmek suretiyle, gelecekteki yararlar bugünkü değere dönüştürülür.

Doğru Cevap: C

Soru 10

Değerlemeye konu gayrimenkulün mevcut ve geçmiş dönem boşluk oranları ve kira kayıpları, bölge rekabet koşulları, gelecek ekonomik trende göre yöre popülasyonu tahmini, kiracı kalitesi ve kiralama süresi aşağıdakilerden hangisini etkileyen faktörlerdir?

Mevcut brüt gelir

Boşluk ve kira tahsilat kayıpları

Net işletme geliri

Efektif brüt gelir

İşletme giderleri

Açıklama:

Boşluk ve tahsilat kayıplarını etkileyen faktörler; konu gayrimenkulün mevcut ve geçmiş dönem boşluk oranları ve kira kayıpları, bölge rekabet koşulları (konu gayrimenkul ve çevre rakip binalarda kira düzeyi), gelecek ekonomik trende göre yöre popülasyonu tahmini, kiracı kalitesi ve kiralama süresidir.

Doğru Cevap: B

Soru 11

Piyasa hakkında seçici bir araştırmanın yapılmasını,

Gerekli verilerin toplanmasını,

Uygun analitik tekniklerin kullanılmasını

Bilgi, tecrübe ve profesyonel hüküm vermeyi.

Değerleme işlemi yukarıdakilerden hangisini gerektirir?

I, II ve III

I, II ve IV

II, III ve IV

I, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Değerleme işlemi, piyasa hakkında seçici bir araştırmanın yapılmasını, gerekli verilerin toplanmasını, uygun analitik tekniklerin kullanılmasını, bilgi ve tecrübeyi ve profesyonel hüküm vermeyi gerektirir

Doğru Cevap: E

Soru 12

Satışların karşılaştırılması yöntemi

Maliyet yöntemi

Gelir kapitalizasyonu yöntemi

Modigliani yöntemi

Yukarıdakilerden hangisi/hangileri gayrimenkul değerini belirlemek için kullanılan temel yöntemlerdendir?

Yalnız II

I ve II

I ve III

II, III ve IV

I, II ve III

Açıklama:

Gayrimenkul değerini belirlemek için temelde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonudur

Doğru Cevap: E

Soru 13

Satışların karşılaştırılması yöntemi, konu gayrimenkule benzer gayrimenkullerin yakın zamanda satıldığı ya da satışa sunulduğu piyasalarda en yararlı yöntemdir.

Maliyet yöntemi piyasa katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır.

Gelir kapitalizasyonu yönteminde gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki yararlarının bugünkü değeri ölçülür.

Yukarıdaki gayrimenkul değerleme yöntemlerinden hangisi/hangilerii doğru tanımlanmıştır?

Yalnız II

I ve II

II ve III

I ve III

I, II ve III

Açıklama:

Gayrimenkul değerini belirlemek için temelde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler;
satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonudur. Satışların karşılaştırılması yöntemi, konu gayrimenkule benzer gayrimenkullerin yakın zamanda satıldığı ya
da satışa sunulduğu piyasalarda en yararlı yöntemdir ve değerleme uzmanı bu yöntemi
kullanarak konu gayrimenkul ile benzerlerini karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır.
Maliyet yöntemi piyasa katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır. Gelir kapitalizasyonu yönteminde gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki yararlarının bugünkü değeri ölçülür. Bu yöntemde gelecekte gayrimenkulden elde
edilecek gelirin, giderin ve indirgeme oranının tahmin edilmesi gerekmektedir. Ayrıca,
bu unsurlarda ortaya çıkan değişikliklerin gayrimenkulün değerine olan etkisinin de belirlenmesi gerekmektedir

Doğru Cevap: E

Soru 14

Verilerin toplanması ve gayrimenkulün tanımlanması

Değerleme yöntemlerinin uygulanması

Haritalamanın yapılması

Değereleme raporunun hazırlanması

Yukarıdakilerden hangisi/hangileri gayrimenkul değerleme süreci aşamalarındandır?

I ve II

II ve III

I, II ve III

II, III ve IV

I, II ve IV

Açıklama:

Değerleme süreci şu aşamalardan oluşur:
• Değerleme Sorununun Tanımlanması
• İşin Kapsamının Tanımlanması
• Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
• Veri Analizi
• Arsa/Arazi Değer Tahmini
• Değerleme Yöntemlerinin Uygulanması
• Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Son Değer Tahmini
• Değerleme Raporu

Doğru Cevap: E

Soru 15

Konum, fiziki, yasal ve ekonomik özellikler

Gayrimenkul dışında değerlenecek varlıklar

Arsa kullanımındaki kısıtlamalar

Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet hakları

Değerleme sorununun belirlenmesi için konu gayrimenkul ile ilgili yukarıdakilerden hangisi/hangileri bilinmelidir?

Yalnız III

I ve III

I, II ve III

II, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Değerleme sorununun belirlenmesi için konu gayrimenkul ile ilgili bilgiler tanımlanmalıdır. Gerekli olan başlıca bilgiler:
• Konum, fiziki, yasal ve ekonomik özellikler,
• Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet hakları,
• Gayrimenkul dışında değerlenecek varlıklar,
• Arsa kullanımındaki kısıtlamalardır.

Doğru Cevap: E

Soru 16

Bir görevde araştırılan bilginin miktarı, tipi ve uygulanan analizdir

Değerleme uzmanı işin kapsamını belirlerken değerlemeyi etkileyebilecek olağanüstü varsayımları ve hipotetik koşulları da tanımlamalıdır

Değerlemede iş planı, değerlemenin kullanım amacı, işin kapsamı ve değerlenecek gayrimenkulün tipine bağlıdır

Değerleme sürecindeki "İşin Kapsamının Tanımlanması" aşaması kapsamında yukarıdakilerden hangisi/hangileri doğrudur?

Yalnız I

I ve II

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

İşin Kapsamının Tanımlanması
Değerleme sürecinde ikinci adım işin kapsamının tanımlanmasıdır. İşin kapsamı bir görevde araştırılan bilginin miktarı, tipi ve uygulanan analizdir. İşin kapsamını açıklamak,
değerleme uzmanına gerekli kaynakların ve verilerin tanımlamasına yardımcı olur ve değerleme sürecinde sonraki adımları planlamasına yardımcı olur. Değerleme uzmanı işin
kapsamını belirlerken değerlemeyi etkileyebilecek olağanüstü varsayımları ve hipotetik
koşulları da tanımlamalıdır. Olağanüstü varsayımlar, kesin olmayan bilgileri gerçek olarak kabul eder. Hipotetik koşullar ise var olanın tersidir. Olağanüstü varsayımların ya da
hipotetik koşulların kullanılıp kullanılmaması değerleme sorununun kullanım amacına
bağlıdır. Değerleme uzmanının iş planı genellikle değerleme raporunun bir özetidir, raporun başlıca bölümleri belirtilir ve her bölümde gerekli olan veri ve işlemler not edilir.
Değerlemede iş planı, değerlemenin kullanım amacı, işin kapsamı ve değerlenecek gayrimenkulün tipine bağlıdır.

Doğru Cevap: E

Soru 17

Genel veriler

Özel veriler

Rakip arz ve talep verileri

Borsa İstanbul verileri

Yukarıdakilerden hangisi/hangileri değerleme analizinde sözkonusu olan veri gruplarındandır?

Yalnız III

I ve II

I, II ve III

II, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Verilerin Toplanması ve Gayrimenkulün Tanımlanması
Değerleme sürecinde üçüncü adım verilerin toplanması ve gayrimenkulün tanımlanmasıdır. Genel olarak değerleme analizinde veriler üç grupta toplanabilir. Bunlar: Genel veriler, özel veriler ve rakip arz ve talep verileridir.

Doğru Cevap: C

Soru 18

Yörenin fiziksel özellikleri incelenir. Yöreye özgü kullanımlardaki benzerlik dereceleri, yapı türleri, mimari tarzlar ve bakım durumları tespit edilir.

Bir harita üzerinden fiziksel özelliklerin değiştiği noktalar birleştirilir.

Sınırların demografik verilerle uyumu saptanır.

Konu gayrimenkul incelenir.

Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizi kapsamında yukarıdakilerden hangisi/hangileri bir piyasa yöresinin sınırlarını tanımlamak için yapılan faaliyetlerdendir?

Yalnız III

I, II ve III

II, III ve IV

I, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizi
Piyasa yöresi, içinde konu gayrimenkulün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği, tanımlanmış coğrafi yöredir. Bir piyasa yöresi sınırlarını tanımlamak için konu gayrimenkulün
çevresi incelenir. Burada çizilen sınır, konu gayrimenkulün değerini etkileyecek bütün
etkenleri kapsamalıdır. Piyasa yöresinin analizi, içinde gayrimenkulün değer takdirinin
geliştirildiği bir çerçeve veya bir kapsam sağlamaya yardımcı olur. Analiz etki alanını tanımlar ve içinde değerleme uzmanının değer yöntemlerinin uygulanması için verilerin
arandığı potansiyel sınırları çizer.
Bir piyasa yöresinin sınırlarını tanımlamak için:
• Konu gayrimenkul incelenir.
• Yörenin fiziksel özellikleri incelenir. Yöreye özgü kullanımlardaki benzerlik dereceleri, yapı türleri, mimari tarzlar ve bakım durumları tespit edilir.
• Bir harita üzerinden fiziksel özelliklerin değiştiği noktalar birleştirilir.
• Sınırların demografik verilerle uyumu saptanır.

Doğru Cevap: E

Soru 19

Boş arsaların bakımı ve genel bakım

Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği

Üretim ve tarım verimliliği

Gayrimenkullerin efektif yaşları.

Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizinde yukarıdakilerden hangisi/hangileri çevresel etkenlerin içeriğinde yer alır?

Yalnız I

I, II ve IV

I, II ve III

II, III ve IV

I, II, III ve IV

Açıklama:

Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani, oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır. Çevresel etkenlerin içeriği aşağıdakilerden oluşur:
• Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım,
• Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler,
• Açık alanlar,
• Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden kaynaklanan
rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar,
• Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin yeterliliği,
• Boş arsaların bakımı ve genel bakım,
• Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı,
• Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği,
• Gayrimenkullerin efektif yaşları,
• Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi),
• Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme tesisleri, ibadet
yerleri ve işyerlerine erişim.

Doğru Cevap: B

Soru 20

Konut Semtleri: Yöre sakinleri gayrimenkullerin değerinin artmasında çok önemli rol oynar
Sanayi Bölgeleri: Sanayi semtleri, fabrikalar, dökümhaneler ve kimya firmaları gibi ağır sanayi birimlerinden montaj, dağıtım ve diğer işlere kadar geniş bir yelpazede yer alırlar
Uzmanlaşmış Semtler: Bir piyasa yöresinde bazı özel faaliyetler etkin olduğu semtlerdir

Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizinde yukarıdakilerden hangisi doğru tanımlanmıştır?

Yalnız II

I ve II

I ve III

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Konut Semtleri: Yöre sakinleri gayrimenkullerin değerinin artmasında çok önemli rol
oynar. Değerlemede, konutların evle iş merkezleri arasındaki mesafe dikkate alınmalıdır.
İstihdam fırsatlarına yakınlık konut bölgesindeki gayrimenkul değerlerini önemli ölçüde
etkiler. Bununla birlikte topografik, iklimsel ve konum gibi özellikler de konut yöresinin
kimliğinin tanımlanmasında etkendir. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı, çevresindeki
ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki gayrimenkul değerleri, yakınındaki arazi kullanımlarının türünden ve özelliğinden ayrıca çevredeki gayrimenkullerin değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir.
Sanayi Bölgeleri: Sanayi semtleri, fabrikalar, dökümhaneler ve kimya firmaları gibi ağır
sanayi birimlerinden montaj, dağıtım ve diğer işlere kadar geniş bir yelpazede yer alırlar.
Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır.
Tarım Alanları: Buralarda en önemli değer etkenleri, alanın bütünden çok bireysel
gayrimenkullerle ilişkilidir. Ayrıca bir tarım alanının fiziksel nitelikleri genellikle bireysel
özellikleri temsil eder.
Uzmanlaşmış Semtler: Bir piyasa yöresinde bazı özel faaliyetler etkinse o yöre özel bir
semt olarak tanımlanabilir. Bunlar; sağlık semtleri, araştırma ve geliştirme parkları ileri
teknoloji parkları, eğitim alanları, tarihi semtlerdir. Değerleme uzmanları her bölgenin
tahsis durumuna uygulanabilir kriterlere ve bu kriterlerin bölge içindeki gayrimenkullere
nasıl uygulandığını belirlemesi gerekmektedir.

Doğru Cevap: E

Soru 21

Değerleme sürecinin dördüncü adımı aşağıdakilerden hangisidir?

Değerleme sorununun tanımlanması

İşin kapsamının tanımlanması

Veri analizi

Piyasa analizi

Arazi ve arsa analizi

Açıklama:

Doğru cevap "c" şıkkıdır.
Değerleme sürecinde dördüncü adım veri analizidir. Veri analizi, piyasa analizi ve en etkin ve verimli kullanım analizinden oluşur.

Doğru Cevap: C

Soru 22

Bir gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımını saptamak için temel oluşturan analiz aşağıdakilerden hangisidir?

Veri analizi

Piyasa analizi

Piyasa Yöreleri, komşuluk çevreleri ve semt analizi

Arazi ve arsa analizi

Yapılandırma analizi

Açıklama:

Doğru cevap "b" şıkkıdır.
Değerleme sürecinde verilerin bir kısmı alıcılar, satıcılar, kiracılar, kiraya verenler, ipotek kredisi verenler, ipotek kredisi kullananlar, geliştiriciler, inşaatçılar, yöneticiler, mal sahipleri, yatırımcılar ve emlak danışmanları gibi gayrimenkul piyasasını oluşturan bireyler ve firma gruplarından alınır. Bu bakımdan piyasadan elde edilen verilerin analizi aynı zamanda bir gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımını saptamak içinde bir temel oluşturur. Bu analiz talep ve arz arasındaki ilişkiyi ortaya koyması açısından da önemlidir.

Doğru Cevap: B

Soru 23

Aşağıdakilerden hangisi arazi/arsa değer tahmini ile ilgili olarak doğru değildir?

Değerleme sürecinin altıncı adımıdır.

Arsa değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine bağlıdır.

Üzerinde yoğun bina yerleşimleri olan gayrimenkuller değerlenirken bile arsa değeri ayrıca belirlenir.

Arsa değeri toplam gayrimenkul değerinin ana bileşenidir.

Arsanın en etkin ve verimli kullanımı ve arsa değeri arasındaki ilişki var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler.

Açıklama:

Doğru cevap "a" şıkkıdır.
Arsa/Arazi Değer Tahmini
Değerleme sürecinde beşinci adım arsa/arazi değer tahminidir. Arsa değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine bağlıdır. Arsanın en etkin ve verimli kullanımı ve arsa değeri arasındaki ilişki var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler. Arsa değeri toplam gayrimenkul değerinin ana bileşenidir, üzerinde yoğun bina yerleşimleri olan gayrimenkuller değerlenirken bile arsa değeri ayrıca belirlenir.

Doğru Cevap: A

Soru 24

İşletme giderleri düşülmeden önce tam dolulukta gayrimenkule atfedilir toplam potansiyel gelir, aşağıdakilerden hangisidir?

Doğrudan gelir

Talep edilen gelir

Efektif brüt gelir

Potansiyel brüt gelir

Net işletme geliri

Açıklama:

Doğru cevap "d" şıkkıdır.
Potansiyel Brüt Gelir (PBG): İşletme giderleri düşülmeden önce tam dolulukta gayrimenkule atfedilir toplam potansiyel gelirdir. Değerleme tarihinde devam eden veya işletmenin birinci tam ay veya yılında beklenen kira gelirinin düzeyini veya mülkiyet dönemi içinde beklenen dönemsel geliri belirtir.

Doğru Cevap: D

Soru 25

Gayrimenkulün tüm işletmelerinden beklenen boşluk ve tahsilât kayıpları için düzeltilmiş gelir, aşağıdakilerden hangisidir?

Arsa geliri

Proje geliri

Net işletme geliri

Potansiyel brüt gelir

Efektif brüt gelir

Açıklama:

Doğru cevap "e" şıkkıdır.
Efektif Brüt Gelir (EBG): Gayrimenkulün tüm işletmelerinden beklenen boşluk ve tahsilât kayıpları için düzeltilmiş gelirdir. Bu düzeltme kiralanmayan yerler ve kiracılar tarafından ödenmeyen kiralardan meydana gelen kayıpları kapsar.

Doğru Cevap: E

Soru 26

Aşağıdakilerden hangisi boşluk ve tahsilat kayıplarını etkileyen faktörler arasında yer almaz?

Kiracı kalitesi

Enflasyon beklentisi

Geçmiş dönem boşluk oranları

Bölge rekabet koşulları

Kiralama süresi

Açıklama:

Doğru cevap "b" şıkkıdır.
Boşluk ve kira tahsilat kaybı, boşluklar, kiracı değişimleri ve kiranın ödenmemesine atfedilen, potansiyel brüt gelirde meydana gelebilecek azalmalar için ayrılan ödenektir. Boşluk ve tahsilat kayıplarını etkileyen faktörler; konu gayrimenkulün mevcut ve geçmiş dönem boşluk oranları ve kira kayıpları, bölge rekabet koşulları (konu gayrimenkul ve çevre rakip binalarda kira düzeyi), gelecek ekonomik trende göre yöre popülasyonu tahmini, kiracı kalitesi ve kiralama süresidir.

Doğru Cevap: B

Soru 27

Aşağıdakilerden hangisi gelir kapitalizasyonu yönteminin ana değişkenlerinden biridir?

İndirgeme oranı

Gelir oranı

Getiri oranı

Geri ödeme oranı

İç verimlilik oranı

Açıklama:

Doğru cevap "a" şıkkıdır.
Bu yöntemin ana değişkenleri olan gelir yaratma gücü ve indirgeme oranı, piyasa tarafından belirlenmektedir. Örneğin, bir otelin, alışveriş merkezinin, bir ofisin veya bir apartman dairesinin mal sahipleri tarafından talep edilen kira bedeli, piyasada mevcut benzer gayrimenkullerin kira bedellerinden çok farklı olamayacaktır. Bu nedenle beklenen getiri oranı ve gelir tahmin edilirken, değerleme uzmanı söz konusu gayrimenkulün arz ve talep durumunu göz önünde bulundurmak zorundadır.

Doğru Cevap: A

Soru 28

Aşağıdakilerden hangisi maliyet yöntemi sürecinde yer alan dolaysız maliyetler arasındadır?

Proje için mimarlık ve mühendislik ücretleri

Değerleme, danışma, muhasebe ve hukuki giderler

Şantiye yapıları ve depolama giderleri

Genel yönetim giderleri

Pazarlama giderleri, satış komisyonları

Açıklama:

Doğru cevap "c" şıkkıdır.
Fiili değerleme tarihi itibariyle yapılandırmaların dolaysız ve dolaylı maliyetleri hesaplanır. Dolaysız (direkt) maliyetler, yapıyı fiili değerleme tarihinde yeniden yapmak için inşaat sırasında kullanılan işçilik, malzeme için yapılan giderlerdir. Bunlar: • İnşaatta kullanılan işçilik, • Malzemeler, ürün ve ekipmanlar, • İnşaat izinleri, • İnşaat sırasında güvenlik giderleri, • Şantiye yapıları ve depolama giderleri, • Güç hattı tesisi ve elektrik giderleri, • Sosyal güvenlik giderleri, kıdem tazminatları, yangın ve yükümlülük sigortaları dahil olmak üzere yüklenici genel giderleri, • Teminat mektuplarıdır

Doğru Cevap: C

Soru 29

Aşağıdakilerden hangisi bir binanın işlevsel yarar özellikleri arasındadır?

Bakım kolaylığı

Piyasa zevkleri

Ekonomik trendler

Estetik trendler

Teknolojik gelişimler

Açıklama:

Doğru cevap "a" şıkkıdır.
İşlevsel Yarar: Bir gayrimenkul veya binanın güncel piyasa zevkleri ve standartlarına göre yararlı olması ve planlanan işlevini yerine getirme yeteneğidir. Bir binada mimari stil, tasarım ve yerleşim, odaların büyüklüğü ve türü bakımından verimliği işlevsel yarar kapsamında değerlendirilir. Genel olarak işlevsel yarar şu özellikleri içerir: uyum, uygunluk veya elverişlilik, konfor, verimlilik, güvenlik, güvence, erişebilirdik, bakım kolaylığı ve maliyet, piyasa standartları, çekicilik, ekonomik üretkenlik.

Doğru Cevap: A

Soru 30

Aşağıdakilerden hangisi emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesinde karşılaştırılacak özellikler arasında değildir?

Finansman koşulları

Kullanım durumu

Piyasa koşulları

Komşular

Konum

Açıklama:

Doğru cevap "d" şıkkıdır.
Bu yöntemde karşılaştırılacak özellikler şunlardır; • Mülkiyet hakları (hukuksal durum), • Finansman koşulları (satışın finansman yöntemi), • Satış koşulları (taksit, peşin ödeme), • Satış sonrası yapılacak harcamalar (bakım, imar plan değişikliği), • Piyasa koşulları (zaman düzeltmesi), • Konum, • Fiziksel özellikler, • Ekonomik özellikler, • Kullanım durumu / İmar, • Gayrimenkul dışı bileşenler.

Doğru Cevap: D

Soru 31

Aşağıdakilerden hangisi değerleme sorununun belirlenmesi için konu gayrimenkul ile ilgili gerekli olan başlıca bilgilerden biri değildir?

Konum, fiziki, yasal ve ekonomik özellikler

Gayrimenkul sahibinin kredi notu

Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet hakları

Gayrimenkul dışında değerlenecek varlıklar

Arsa kullanımındaki kısıtlamalar

Açıklama:

Gayrimenkul sahibinin kredi notu değerleme sorununun belirlenmesi için konu gayrimenkul ile ilgili gerekli olan başlıca bilgilerden biri değildir. Doğru cevap B’dir.

Doğru Cevap: B

Soru 32

İçinde konu gayrimenkulün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği, tanımlanmış coğrafi yöreye ne ad verilir?

Kent

Değer yöresi

Piyasa yöresi

Meskun yöre

Konut yöresi

Açıklama:

İçinde konu gayrimenkulün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği, tanımlanmış coğrafi yöreye “Piyasa yöresi” adı verilir. Doğru cevap C’dir.

Doğru Cevap: C

Soru 33

Aşağıdakilerden hangisi yapılandırma analizinde ele alınan gayrimenkulün kullanım sınıflandırmasında yer alan gruplardan birisi değildir?

Konut

Ticari

Endüstriyel

Tarımsal

Kamu

Açıklama:

“Kamu” yapılandırma analizinde kullanım sınıflandırmasının incelendiği 5 ana gruptan biri değildir. Doğru cevap E’dir.

Doğru Cevap: E

Soru 34

Aşağıdakilerden hangisi bir gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımını belirlemek için uygulanan kriterlerden birisi değildir?

Devredilebilir

Fiziksel olarak mümkün

Yasal olarak izin verilebilir

Finansal olarak yapılabilir

Azami düzeyde verimli

Açıklama:

Devredilebilirlik, gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanım analizinin yapılması için gereken 4 kriterden biri değildir. Doğru cevap A’dır.

Doğru Cevap: A

Soru 35

Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir.

Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yöntemdir.

Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır.

Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.

Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi gayrimenkuller için en iyi göstergeleri sağlar.

Yukarıda kullanım alanları verilen gayrimenkul değerleme yöntemi aşağıdakilerden hangisidir?

Maliyet Yöntemi

Satışların Karşılaştırılması

Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Değer Tahmini Yöntemi

Piyasa Yöresi Yöntemi

Açıklama:

Söz konusu maddeler Satışların karşılaştırılması yönteminin kullanım alanlarıdır. Doğru cevap B’dir.

Doğru Cevap: B

Soru 36

Aşağıdakilerden hangisi satışların karşılaştırılması yönteminde kullanılabilecek kaynaklardan biri değildir?

Gerçekleşmiş satışlar

Kontratlar

Resmi kayıtlar

Gayrimenkul sahibinin beyanı

Müzayedeler

Açıklama:

Gayrimenkul sahibinin beyanı Satışların Karşılaştırılması yönteminde kullanılabilecek kaynaklardan biri değildir. Doğru cevap D’dir.

Doğru Cevap: D

Soru 37

Aşağıdakilerden hangisi maliyet yönteminin genel kullanım alanlarından birisi değildir?

Gelir getiren bir gayrimenkul cinsi olmadığında

Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda

Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda

Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmaları için

Piyasada sık sık alım-satımı yapılan gayrimenkullerin değerlemesinde

Açıklama:

Doğru cevap E’dir.

Doğru Cevap: E

Soru 38

Aşağıdakilerden hangisi maliyet yönteminde kullanılan dolaysız maliyetlerden birisidir?

Teminat mektupları

İnşaat bittikten sonra faaliyete geçene kadar yapılan harcamalar

Proje için mimarlık ve mühendislik ücretleri

Pazarlama giderleri, satış komisyonları

İnşaat süresince arazi ve sözleşmeye göre yapılan giderler

Açıklama:

Teminat mektupları dolaysız maliyetlerden birisidir. Doğru cevap A’dır.

Doğru Cevap: A

Soru 39

Aşağıdakilerden hangisi yıpranma tutarının hesaplanmasındaki üç temel yöntemden biridir?

Faydalı ömür yöntemi

Oranlama yöntemi

Maliyet yöntemi

Değer tahmin yöntemi

Ayrıştırma yöntemi

Açıklama:

Ayrıştırma yöntemi, yıpranma tutarının hesaplanmasındaki üç temel yöntemden biridir. Doğru cevap E’dir.

Doğru Cevap: E

Soru 40

I- Zaman içinde gerçekçi bir fiyat listesi ön tahmini yapılır.
II- Arsa geliştirmenin aşamaları ve buna bağlı giderler doğru olarak tahmin edilir.
III- Desteklenebilir bir gayrimenkul projesi geliştirme planı yaratılır veya varsayılır.
IV- İskonto oranı içine genel giderler ve girişimci karı dâhil edilir.
V- Geliştirme maliyeti ve programı saptanır.
Arsanın en etkin ve verimli kullanımını doğru olarak belirlemek için izlenmesi gereken adımların doğru sıralaması aşağıdakilerden hangisidir?

V-III-II-IV-I

III-V-I-II-IV

I-V-III-IV-II

IV-V-I-III-II

II-I-V-III-IV

Açıklama:

Arsanın en etkin ve verimli kullanımını doğru olarak belirlemek için izlenmesi gereken adımların doğru sıralaması
III- Desteklenebilir bir gayrimenkul projesi geliştirme planı yaratılır veya varsayılır.
V- Geliştirme maliyeti ve programı saptanır.
I-Zaman içinde gerçekçi bir fiyat listesi ön tahmini yapılır.
II-Arsa geliştirmenin aşamaları ve buna bağlı giderler doğru olarak tahmin edilir.
IV- İskonto oranı içine genel giderler ve girişimci karı dâhil edilir. Şeklindedir. Doğru cevap B’dir.

Doğru Cevap: B

Ünite 6

Soru 1

Değerlenecek bir yapının güncel yeniden inşa maliyeti 500.000 Türk Lirası, efektif yaşı 10 yıl ve toplam ömrü 50 yıl olarak tahmin edilmektedir. Buna göre Yıpranma değeri kaç Türk Lirasıdır?

150 000

200 000

250 000

300 000

400 000

Açıklama:

Maliyet yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
Yıpranma oranı= Fiili yaş/ Ekonomik ömür Yıpranma oranı= 10/50= 0,2 Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyeti x Yıpranma oranı Yıpranma tutarı= 500.000 x 0,2= 100.000 Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı Yıpranma değeri= 500.000 - 100.000= 400.000

Doğru Cevap: E

Soru 2

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan temel formül aşağıdakilerden hangisidir?

Değer = Yıllık Net İşletme Geliri - Kapitalizasyon Oranı

Değer = Yıllık Net İşletme Geliri + Kapitalizasyon Oranı

Değer = Yıllık Net İşletme Geliri x Kapitalizasyon Oranı

Değer = Yıllık Net İşletme Geliri / Kapitalizasyon Oranı

Değer = (Yıllık Net İşletme Geliri x 10) + Kapitalizasyon Oranı

Açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
Değer = Yıllık Net İşletme Geliri / Kapitalizasyon Oranı

Doğru Cevap: D

Soru 3

Binanın zemine oturma alanının arsa alanına oranına ne ad verilir?

Taban alanı katsayısı

Yapı taban alanı

Kat adedi

Arsa alanı

Kat alanı katsayısı

Açıklama:

Satışların karşılaştırılması yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
TAKS= Taban alanı katsayısı TAKS, binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır

Doğru Cevap: A

Soru 4

Toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranına ne ad verilir?

Taban alanı katsayısı

Yapı taban alanı

Kat adedi

Arsa alanı

Kat alanı katsayısı

Açıklama:

Satışların karşılaştırılması yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
KAKS= Kat alanı katsayısı KAKS, toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Doğru Cevap: E

Soru 5

Gelir kapitalizasyonu yöntemiyle konut değerlemesinde hangi gelir türü kullanılır?

Yıllık net gelir

Aylık net gelir

Aylık ortalama gelir

Yıllık ortalama gelir

Yıllık brüt gelir

Açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
Yıllık net gelir

Doğru Cevap: A

Soru 6

Gelir kapitalizasyonu yönteminde efektif brüt gelir hesaplamasında, gelir getiren gayrimenkulün potansiyel brüt gelirinden hangi giderler çıkartılır?

Maddi olmayan varlık değeri

Boşluk ve kira tahsilat kayıpları

Arsa gideri

Amortisman

V ergi ödemeleri

Açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
Boşluk ve kira tahsilat kayıpları

Doğru Cevap: B

Soru 7

Yıllık Brüt Gelir= T20.000, Aylık İşletme Gideri= T500, Arsa Gelir Payı= T4.000, Arsa Kapitalizasyon Oranı= %10 Yapı Kapitalizasyon Oranı= %12 İlgili gayrimenkulün yapı değeri kaç T'dir?

20,000

40,000

60,666

73,000

83,333

Açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
Yapı değeri= Yapı net geliri/Yapı kapitalizasyon oranı= 10 000/ 0,12=83,333

Doğru Cevap: E

Soru 8

Brüt Kira Çarpanı 10, değeri T120.000 olan gayrimenkulün aylık brüt kira geliri kaç T'dir?

12,000

10,000

7,500

5,000

1,000

Açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
Deger= Brüt kira çarpanı x Yıllık brüt kira
120 000=10 x yıllık brüt kira
Aylık brut kira =12000/ 12 =1000

Doğru Cevap: E

Soru 9

Yıllık Brüt Gelir= T20.000, Aylık İşletme Gideri= T500, Arsa Gelir Payı= T4.000, Arsa Kapitalizasyon Oranı= %10 ( yüzde on ) Yapı Kapitalizasyon Oranı= %12 (yüzde oniki) Arsa Değeri kaç T'dir?

50,000

40,000

38,000

35,000

33,000

Açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
Arsa değeri= Arsa net geliri/ Arsa kapitalizasyon oranı = 4000/ 0.100 = 40 000

Doğru Cevap: B

Soru 10

Sanayi bölgesi, depo, imalathane gibi yapıların satışların karşılaştırılması yöntemine gore toplam inşaat hacmi aşağıdakilerden hangisiyle hesaplanır?

TİH= Alan x TAKS x Yükseklik

TİH= Alan x KAKS x Yükseklik

TİH= Cephe x Derinlik x KAKS

TİH= Alan x Kat sayısı x KAKS

TİH= Derinlik x Yükseklik x TAKS

Açıklama:

Satışların karşılaştırılması yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
TİH= Alan x TAKS x Yükseklik

Doğru Cevap: A

Soru 11

Alanı 2.000 m2, taban alanı 500 m2 olan arsanın TAKS değeri nedir?

0.25

0.3

0.35

0.4

0.44

Açıklama:

Satışların karşılaştırılması yöntemiyle gayrimenkul değerini hesaplayabileceksiniz.
TAKS= 500 / 2000= 0,25

Doğru Cevap: A

Soru 12

Aşağıdakilerden hangisi normlaştırılmış değerleme yöntemlerinden birisidir?

Ekonomi yöntemi

Satışların karşılaştırılması yöntemi

İşletme yöntemi

Gider yöntemi

Kâr yöntemi

Açıklama:

Normlaştırılmış değerleme yöntemleri; Satışların karşılaştırılması yöntemi, maliyet yöntemi, gelir yöntemidir. Değişik ülke deneyimlerine bakıldığında, normlaştırılmış yöntemlerin kullanılması ya yasal olarak öngörülmüştür, ya da gayrimenkul piyasasının en iyi modelini sağladığı için kullanımı kabul görmüştür.

Doğru Cevap: B

Soru 13

Seçilecek değerleme yöntemi, aşağıdakilerden hangisine ya da hangilerine bağlıdır?

Sayısal çokluğa bağlıdır.

Değerleme nesnesine bağlıdır.

Büyüklüğe bağlıdır.

Değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağlıdır.

Yere ve sayısal çokluğa bağlıdır.

Açıklama:

Seçilecek değerleme yöntemi, değerleme nesnesine ve değerlemenin amacına bağlıdır.

Doğru Cevap: D

Soru 14

Binanın zemine oturma alanının arsa alanına oranı aşağıdakilerden hangisidir?

KAKS

TAKS

Emsal

Toplam inşaat alanı

Arsa yüzölçümü

Açıklama:

Binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranı TAKS olarak ifade edilir. TAKS= Taban alanı katsayısı.

Doğru Cevap: B

Soru 15

Toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranı aşağıdakilerden hangisidir?

TAKS

Toplam inşaat alanı

Arsa yüzölçümü

Emsal

KAKS

Açıklama:

Toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranı KAKS olarak ifade edilir. KAKS= Kat alanı katsayısı.

Doğru Cevap: E

Soru 16

Aşağıdaki tabloda konut bölgesinde yapılan bir değerleme işleminde Z parselinin değeri emsal 1 ve emsal 2 parsellerine ait yapılanma koşulları ve değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedeller dikkate alınarak bulunmuştur. Buna göre Z parselinin değeri kaç TL’dir?

125.000 TL

150.000 TL

175.000 TL

200.000 TL

250.000 TL

Açıklama:

Z Arsasının Değeri= Ortalama Birim Değer x Toplam İnşaat Alanı (Z)
Z Arsasının Değeri= 250 x 500= 125.000 TL.

Doğru Cevap: A

Soru 17

Değerlenecek bir yapının güncel yeniden inşa maliyeti 700.000 TL, efektif yaşı 15 yıl ve toplam ömrü 60 yıl olarak tahmin edilmektedir. Yıpranma değeri kaç TL’dir?

125.000 TL

325.000 TL

525.000 TL

625.000 TL

725.000 TL

Açıklama:

Yıpranma oranı= Fiili yaş/Ekonomik ömür
Yıpranma oranı= 15/60= 0,25
Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyeti x Yıpranma oranı
Yıpranma tutarı= 700.000 x 0,25= 175.000 TL
Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı
Yıpranma değeri= 700.000 - 175.000= 525.000 TL.

Doğru Cevap: C

Soru 18

Bir gayrimenkulden elde edilen net gelir yıllık 15.000 TL’dir. Gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın değeri 30.000 TL, piyasada beklenen getiri oranı %10 (yüzde on)’dur. Yapının kalan ömrü 20 yıl ise arsa ve binanın toplam değeri kaç TL’dir?

100.000 TL

111.000 TL

112.000 TL

118.000 TL

110.000 TL

Açıklama:

Arsa Geliri= 30.000 x 0,10= 3.000 TL
Yapı Net Geliri = Toplam Gelir - Arsa Geliri
Yapı Net Geliri= 15.000 - 3.000= 12.000 TL
Yapının kalan ömrü 20 yıl ise Amortisman Oranı= 100/20= 5
Kapitalizasyon oranı= Geri dönüş oranı + İskonto oranı
Kapitalizasyon Oranı= 0,10 + 0,05= 0,15
Yapı Değeri= Yapı Net Geliri/Yapı Kapitalizasyon Oranı= 12.000/0,15=80.000 TL
Yapılı Gayrimenkulün Toplam Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri
Yapılı Gayrimenkulün Toplam Değeri= 80.000 + 30.000= 110.000 TL.

Doğru Cevap: E

Soru 19

Yıllık net işletme geliri 8.000 TL olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri 12.000 TL’dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %10( yüzde on) , yapı kapitalizasyon oranı %13 (yüzde onüç ) ise yapı değeri ve yapılı gayrimenkulün kapitalizasyon oranı nedir?

%1,24 ( yüzde bir virgül yirmi dört )

%2,48 ( yüzde iki virgül kırık sekiz)

%6,24 ( yüzde altı virgül yirmi dört )

%12,44 (yüzde oniki virgül kırık dört )

%14,24 ( yüzde on dört virgül yirmi dört )

Açıklama:

Gayrimenkul Geliri= 8.000 TL
Arsa Kapitalizasyon Oranı= Arsa Net Geliri / Arsa Değeri
Arsa Net Geliri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı
Arsa Net Geliri= 12.000 x 0.10=1.200 TL
Yapı Geliri= Toplam Gelir - Arsa Geliri
Yapı Geliri= 8.000 - 1.200= 6.800 TL
Yapı Değeri= Yapı Net Geliri / Yapı Kapitalizasyon Oranı= 6.800/0,13= 52.307 TL
Yapılı Gayrimenkulünün Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri
Yapılı Gayrimenkulünün Değeri= 12.000 + 52.307= 64.307 TL
Yapılı Gayrimenkulünün Kapitalizasyon Oranı= Yıllık Net Gelir / Değer= 8.000/64.307= 0,1244= %12,44.

Doğru Cevap: D

Soru 20

Yıllık net işletme geliri 9.000 TL ve bunun %14’ü arsa gelir payı olan yapılı bir gayrimenkulün yapı kapitalizasyon oranı %8’dir. Gayrimenkulün yapı değeri kaç TL’dir?

96.750 TL

98.750 TL

102.750 TL

104.500 TL

106.500 TL

Açıklama:

Arsa geliri= 9.000 x 0,14= 1.260 TL
Yapı Net Geliri= Toplam Gelir - Arsa Geliri
Yapı Net Geliri= 9.000 - 1.260= 7.740 TL
Yapı Değeri= Yapı Net Geliri/Yapı Kapitalizasyon Oranı= 7.740/0,08= 96.750 TL.

Doğru Cevap: A

Soru 21

Türkiye’de, gayrimenkul değerleme konusunda, mevzuat düzenlemelerini hangi kuruluş yapmaktadır?

Bankalar Birliği.

Sermaye Piyasası Kurulu.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı.

Belediyeler.

Komisyoncular birliği.

Açıklama:

Türkiye’de, Sermaye Piyasası Kurulu, gayrimenkul değerleme konusunda, mevzuat düzenlemelerini yapar.

Doğru Cevap: B

Soru 22

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yönteminde, bir arsanın değerini belirleyebilmek için “toplam inşaat alanı (TİA)” hesabı, aşağıdaki hangi seçenekte doğru verilmiştir?

(TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi.

(TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi x Arsa alanı.

(TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS x Arsa alanı

TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS.

TİA)=Toplam inşaat alanı=Arsa alanı.

Açıklama:

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır.
(TİA)=Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi x Arsa alanı

Doğru Cevap: B

Soru 23

TAKS’ın anlamını veren ifade aşağıdakilerden hangisidir?

Binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır.

Çatının oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır.

Daire oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır.

Dükkânın oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır.

Bahçe oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır.

Açıklama:

TAKS, binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır. Örneğin, arsa yüzölçümü 1.000 m², taban alanı 300 m² ise TAKS= 300/1.000= 0,30

Doğru Cevap: A

Soru 24

Bir yapıya ait, kat adedi, aşağıdaki hangi seçenekte doğru verilmiştir?

Kat adedi= TAKS/KAKS.

Kat adedi= KAKS

Kat adedi= KAKS/TAKS.

Kat adedi= TAKS.

Kat adedi= 1/ TAKS.

Açıklama:

Bir yapıya ait, kat adedi, Kat adedi= KAKS/ TAKS oranı ile belirlenir.

Doğru Cevap: C

Soru 25

KAKS, Aşağıdaki hangi seçenekte doğru verilmiştir?

Toplam bahçe alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Toplam çatı alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Toplam dükkân alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Toplam balkon alanının arsa yüzölçümüne oranıdır.

Açıklama:

Çözüm: KAKS, toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır. Örneğin, KAKS değeri 1,2 ise bu arsaya inşa edilecek binanın toplam alanı 1,2 x 1.000= 1.200 m².

Doğru Cevap: D

Soru 26

Aşağıdaki hangi seçenekte, Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi formülü, doğru verilmiştir?

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri.

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri -Yıpranma.

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yeniden inşa.

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa - Yıpranma).

Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa - Yıpranma).

Açıklama:

Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi aşağıdaki şekilde formüle edilmektedir:
Gayrimenkul Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa - Yıpranma)

Doğru Cevap: E

Soru 27

Bir yüklenici, Ocak 2005 tarihinde rayici 50 TL/m² olan 1000 m² alanlı bir arsa satın almıştır. Arsa üzerine inşaat yapmaya başlamış ve Ocak 2010’da 6 daireden oluşan binasını tamamlayarak satmıştır. 200 m² alanlı dairelerin satışı ile yüklenici toplam 1.033.466 TL gelir elde etmiştir. Dairelerin yeniden yapım maliyetleri 550TL/m²’dir. Arsa fiyatları bölgede yıllık %6 oranında arttığına göre yüklenicinin daire başına kârı kaç TL’dir?

41.0925 TL.

51.0925 TL.

61.0925 TL.

71.0925 TL.

81.0925 TL.

Açıklama:

Yapı Maliyeti= 550 x 1.000 (200 x 6)= 660.000 TL
Arsa fiyatı (2010 yılındaki değeri)= 50.000 x (1+0,06)⁵ = 66.911 TL
2010 yılında Arsa + Bina Değeri= 660.000+66.911= 726.911 TL
Toplam Kazanç= 1.033.466 - 726.911= 306.555 TL
Daire başına kazanç= 306.555/ 6= 51.0925 TL

Doğru Cevap: B

Soru 28

Değerlenecek bir yapının güncel yeniden inşa maliyeti 600.000 TL, efektif (fiili) yaşı 20 yıl ve toplam ömrü 75 yıl olarak tahmin edilmektedir. Yıpranma değeri kaç TL’dir?

1139800 TL

2239800 TL

339800 TL

439800 TL.

539800 TL

Açıklama:

Yıpranma oranı= Fiili yaş/ Ekonomik ömür
Yıpranma oranı= 20/75= 0,267
Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyetix Yıpranma oranı
Yıpranma tutarı= 600.000 x 0,267= 160200
Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı
Yıpranma değeri= 600.000 - 160200= 439800 TL.

Doğru Cevap: D

Soru 29

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan Kapitalizasyon Oranı formülü, aşağıdakilerden hangisidir?

Kapitalizasyon Oranı =Yıllık işletme geliri/Kar.

Kapitalizasyon Oranı =Aylık net işletme geliri/Değer.

Kapitalizasyon Oranı =Yıllık net işletme geliri/Değer.

Kapitalizasyon Oranı =Yıllık brüt işletme geliri/kar.

Kapitalizasyon Oranı =Yıllık net işletme geliri/Brüt kar.

Açıklama:

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan Kapitalizasyon Oranı formülü:
Kapitalizasyon Oranı =Yıllık net işletme geliri/Değer.

Doğru Cevap: C

Soru 30

Yıllık net işletme geliri 10.000 TL olan bir gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın değeri 20.000 TL’dir. Arsa kapitalizasyon oranı %8( yüzde sekiz) , yapı kapitalizasyon oranı %12,5 (yüzde oniki virgül beş ) olduğuna göre, yapı değeri kaç TL’dir?

67200 TL.

57200 TL.

47200 TL.

37200 TL.

27200 TL.

Açıklama:

Arsa Geliri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı= 20.000 x 0,08= 1600 TL
Yapı Net Geliri = Toplam Gelir - Arsa Geliri
Yapı Net Geliri= 10.000 - 1600= 8.400
Yapı Değeri =Yapı net gelir/Yapı kapitalizasyon oranı=8400/0.125=67200 TL.

Doğru Cevap: A

Soru 31

Hangi kurulun gayrimenkul değerleme konusuna, mevzuatı kapsamındaki düzenlemeler ve standartlardaki önemine uygun hassasiyetle yaklaşması, bu sayede Uluslararası Değerleme Standartlarının ve Uluslararası Muhasebe Standartlarının ülkemiz tarafından kabul edilerek yürürlüğe konulması ile bankacılık ve finans sektöründe yeni uygulamalar yapılandırılarak, değerleme konusu gerçek anlamda ele alınarak bir gereklilik haline gelmiştir?

SSK

SPK

BDDK

TOKİ

OYAK

Açıklama:

OYAK: Sermaye Piyasası Kurulunun, gayrimenkul değerleme konusuna, mevzuatı kapsamındaki düzenlemeler ve standartlardaki önemine uygun hassasiyetle yaklaşması, bu sayede Uluslararası Değerleme Standartlarının ve Uluslararası Muhasebe Standartlarının ülkemiz tarafından kabul edilerek yürürlüğe konulması ile bankacılık ve finans sektöründe yeni uygulamalar yapılandırılarak, değerleme konusu gerçek anlamda ele alınarak bir gereklilik haline gelmiştir

Doğru Cevap: E

Soru 32

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır.Bu aşağıdakilerden hangisidir?

Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi x Arsa alanı

Toplam inşaat alanı= TAKS + Kat adedi x Arsa alanı

Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi +Arsa alanı

Toplam inşaat alanı= TAKS - Kat adedi x Arsa alanı

Toplam inşaat alanı= TAKS + Kat adedi + Arsa alanı

Açıklama:

Toplam inşaat alanı= TAKS x Kat adedi x Arsa alanı.

Doğru Cevap: A

Soru 33

TAKS, binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır. Örneğin, arsa yüzölçümü 1.000 m², taban alanı 300 m² ise TAKS aşağıdakilerden hangisidir?

3000

0,3

300000

0,1

Açıklama:

TAKS= 300/1.000= 0,30.

Doğru Cevap: C

Soru 34

KAKS, toplam inşaat alanının arsa yüzölçümüne oranıdır. Örneğin, arsa yüzölçümü 1.000 m² ve KAKS değeri 1,2 ise bu arsaya inşa edilecek binanın toplam alanı aşağıdakilerden hangisidir?

1200 m²

12 m²

0.012 m²

1,2 m²

120,12 m²

Açıklama:

Bu arsaya inşa edilecek binanın toplam alanı 1,2 x 1.000= 1.200 m²

Doğru Cevap: A

Soru 35

Sanayi bölgesi, depo, imalathane gibi yapılar için emsal karşılaştırmada hangi ölçü ele alınır?

Hacim

Uzunluk

Ağırlık

Yoğunluk

Isıl işlem

Açıklama:

Sanayi bölgesi, depo, imalathane gibi yapılar için emsal karşılaştırmada hacim ölçüsü ele alınır.

Doğru Cevap: A

Soru 36

Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesinde Yıpranma nasıl ifade edilmektedir?

Yıpranma= Yapı yaşı / Yapı ömrü

Yıpranma= Yapı yaşı - Yapı ömrü

Yıpranma= Yapı yaşı +Yapı ömrü

Yıpranma= Yapı yaşı x Yapı ömrü

Yıpranma= Yapı yaşı + Yapı ömrü /2

Açıklama:

Yıpranma= Yapı yaşı/ Yapı ömrü.

Doğru Cevap: A

Soru 37

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin hangi yöntemle değerlemesini öngörmektedir?

Maliyet

Gelir kapitalizasyonu

Satışların karşılaştırılması

Mortagage

Refinans

Açıklama:

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngörmektedir.

Doğru Cevap: A

Soru 38

Değerlenecek bir yapının güncel yeniden inşa maliyeti 600.000 TL, efektif yaşı 15 yıl ve toplam ömrü 60 yıl olarak tahmin edilmektedir. Yıpranma değeri kaç TL’dir?

150.000 TL

250.000 TL

450.000 TL

300.000 TL

500.000 TL

Açıklama:

Yıpranma oranı= 15/60= 0,25 ; Yıpranma tutarı= 600.000 x 0,25= 150.000 TL ; Yıpranma değeri= 600.000 - 150.000= 450.000 TL.

Doğru Cevap: C

Soru 39

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan Değerin temel formülü aşağıdakilerden hangisidir?

Değer = Yıllık Net İşl.Gel / Kap.Oranı

Değer = Yıllık Net İşl.Gel X Kap.Oranı

Değer = Yıllık Net İşl.Gel + Kap.Oranı

Değer = Yıllık Net İşl.Gel - Kap.Oranı

Değer = Yıllık Net İşl.Gel X Kap.Oranı /2

Açıklama:

Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılan Değerin temel formülü Değer = Yıllık Net İşl.Gel / Kap.Oranı.

Doğru Cevap: A

Soru 40

ir Yıllık net işletme geliri 10.000 TL ve bunun %14’ü arsa gelir payı olan yapılı bir gayrimenkulün yapı kapitalizasyon oranı %8’dir. Gayrimenkulün yapı değeri kaç TL’dir?

107.500 TL

1.400 TL

8.600 TL

0.08 TL

90.860 TL

Açıklama:

Arsa Geliri= 10.000 x 0,14= 1.400 TL ; Yapı Net Geliri= 10.000 - 1.400= 8.600 TL; Yapı Değeri= 8600 / 0.08= 107.500 TL’dir.

Doğru Cevap: A

Soru 41

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle ------- hesaplanır.
Yukarıdaki cümlede boş bırakılan yeri aşağıdakilerden hangisi doğru olarak tamamlar?

Kat alanı katsayısı

Kat adedi

Taban alanı katsayısı

Toplam inşaat alanı

Arsa alanı

Açıklama:

Konut (yerleşim) bölgesinde, satışların karşılaştırılması yöntemine göre bir arsanın değerini belirleyebilmek için öncelikle toplam inşaat alanı (TİA) hesaplanır.

Doğru Cevap: D

Soru 42

Bir arsanın alanı 1.800 m² ve taban alanı 450 m² ise TAKS değeri aşağıdakilerden hangisine eşittir?

0,15

0,25

0,35

0,40

0,50

Açıklama:

TAKS, binanın zemine oturma (taban) alanının arsa alanına oranıdır.
Arsa yüzölçümü 1.800 m², taban alanı 450 m² ise TAKS= 450/1.800= 0,25

Doğru Cevap: B

Soru 43

600 m²'likkonut bölgesinde yer alanbir parselin değeri iki emsal parselin değerine göre belirlenecektir. Birinci emsalin değeri 40.000 TL, alanı 400 m², KAKS'ı 0,5 ve TAKS'ı 0,2'dir. İkinci emsalin değeri 45.000 TL, alanı 500 m², KAKS'ı 0,6 ve TAKS'ı ise 0,2'dir. Emsal değeri belirlenecek parselin KAKS'ı 0,8 ve TAKS'ı 0,25 ise değeri kaç TL'dir?

40.000

42.500

45.000

68.000

84.000

Açıklama:

İlk emsalin Toplam İnşaat Alanı = KASK x Arsa Alanı = 0,5 x 400 =200
İlk emsalin Birim Değeri = Değer / Toplam İnşaat Alanı = 40.000 / 200 = 200
İkinci emsalin Toplam İnşaat Alanı = KASK x Arsa Alanı = 0,6 x 500 =300
İkinci emsalin Birim Değeri = Değer / Toplam İnşaat Alanı = 45.000 / 300 = 150
Ortalama Değer = (200+150)/2 = 175 TL/m²
Söz konusu arsanın Toplam İnşaat Alanı = 0,8 x 600 = 480
Söz konusu arsanın değeri = Ortalama Birim Değer x Toplam İnşaat Alanı = 480x175 = 84.000 TL

Doğru Cevap: E

Soru 44

Maliyet yöntemine göre gayrimenkul değerinin belirlenmesi yönteminde, gayrimenkul maliyet değerinin belirlenmesi için aşağıdaki formüllerden hangisinden yararlanılmaktadır?

Arsa Değeri + Yapının Maliyet Değeri (Yeniden inşa- Yıpranma)

Toplam inşaat alanı x m² Maliyet değeri x (1- Yıpranma)

Arsa değeri + Yapı maliyet değeri

Alan x TAKS x Yükseklik

Yapı yaşı/ Yapı ömrü

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 45

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasasına göre gayrimenkullerin hangi yöntemler değerlenmelidir?

Satışların karşılaştırılması yöntemine

Basit değerleme yöntemi

Maliyet yöntemi

Götürü yöntemi

Gelir yöntemi

Açıklama:

Emlak vergisi ve Kamulaştırma yasası gayrimenkullerin maliyet yöntemiyle değerlemesini öngörmektedir.

Doğru Cevap: C

Soru 46

Değerlenecek bir yapının güncel yeniden inşa maliyeti 2.000.000 TL, efektif yaşı 16 yıl ve toplam ömrü 80 yıl olarak tahmin edilmektedir. Buna göre ilgili yapının yıpranma değeri kaç TL'dir?

400.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

Açıklama:

Yıpranma oranı= Fiili yaş/ Ekonomik ömür = 16/80 = 0,2
Yıpranma tutarı= Yeniden inşa maliyeti x Yıpranma oranı = 2.000.000 * 0,2 = 400.000 TL
Yıpranma Değeri= Yeniden inşa maliyeti-Yıpranma tutarı = 2.000.000 - 400.000 = 1.600.000 TL'dir.

Doğru Cevap: E

Soru 47

Gelir kapitalizasyonu yönteminde kullanılan temel formül aşağıdakilerden hangisidir?

Arsa Net Değeri= Arsa Değeri x Arsa Kapitalizasyon Oranı

Değer = Yıllık Net İşletme Geliri / Kapitilizasyon Oranı

TİH = Cephe x Derinlik x KAKS

TİH = Derinlik x Yükseklik x TAKS

Yapılı Gayrimenkulün Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri

Açıklama:

Değer = Yıllık Net İşletme Geliri / Kapitilizasyon Oranı

Doğru Cevap: B

Soru 48

Yıllık net işletme geliri 96.000 TL olan bir gayrimenkulün yapılandığı arsanın değeri 24.000 TL’dir. Arsa kapitalizasyon oranı bu bölgede %15, yapı kapitalizasyon oranı %20 ise arsa net gelir kaç TL’dir?

3.600

4.200

4.800

14.400

19.200

Açıklama:

Gayrimenkul gelir = 96000 TL
Arsa kapitilazasyon oranı = Arsa net geliri / Arsa değeri
Arsa net geliri = Arsa değeri x Arsa kapitilazasyon oranı = 24000 x 0,15 = 3600 TL’dir.

Doğru Cevap: A

Soru 49

Gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren değer göstergesi aşağıdakilerden hangisidir?

Arsa değeri

Amortismanlı maliyet

Net bugünkü değer

Yıllık net gelir

Yıllık brüt gelir

Açıklama:

Net bugünkü değer genel olarak, gelir yaratan bir gayrimenkulün olası yararlarını (nakit akışı, mülkiyet hakkı) gayrimenkul değerine dönüştüren bir değer göstergesidir. Bu değer göstergesine ulaşmak için değerleme uzmanı, bir gayrimenkulün gelecekteki yararlarını üretme kapasitesini inceler ve geliri güncel bir değer göstergesine iskonto eder. Gelir getiren gayrimenkullerin gelecekteki yararları mülkiyet ve inceleme dönemi içinde gayrimenkule ilişkin tüm nakit akışları, artı gayrimenkulün yatırımın sonunda elden çıkartılması sonucunda elde edilen hasılatı (geri dönüş değeri) içerir.

Doğru Cevap: C

Ünite 7

Soru 1

Aşağıdakilerden hangisi ticari gayrimenkul olarak değerlendirilemez?

Gelir Getiren İş Merkezleri

Alışveriş Merkezleri

Sanayi Tesisleri

Mağazalar

Tarla

Açıklama:

Ticari gayrimenkuller, konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullerdir.

Doğru Cevap: E

Soru 2

Aşağıdakilerden hangisi ofis piyasasını etkileyen faktörlerden biridir?

Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi

Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü

Piyasadaki perakende boşluk oranı

İnşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği

Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı

Açıklama:

Ofis piyasasını etkileyen faktörler;
• Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,
• İş cinsine göre bir ofis çalışanı için gerekli büro yerinin ortalama m² alanları,
• Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,
• Planlanan ofis sınıfı için boşluk oranı,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen faktörler (kiracı karması, imaj marka... vs)
• Ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler (inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği, kiracıların kalitesi ve fonksiyonel çeşitliliği vb.) ve destek tesislerinin mevcudiyeti (lokanta, eğlence, park yeri vb.) gibi hususlar incelenir.

Doğru Cevap: D

Soru 3

Aşağıdakilerden hangisi sanayi piyasasını etkileyen faktörlerden biri değildir?

Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği

Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme

Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı

Perakende satışlar

Toplam istihdamdaki büyüme

Açıklama:

Sanayi piyasasını etkileyen faktörler;
• Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,
• Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,
• Toplam istihdamdaki büyüme,
• Perakende satışlar ( perakende depolama mülklerinde ),
• Taşıma türü ( kara yolu, deniz yolu, demir yolu, hava yolu ) ve maliyeti,
• Organize sanayi bölgesi olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu gibi faktörler incelenir.

Doğru Cevap: C

Soru 4

Varlıkların cari piyasa koşullarında satılmaları durumunda elde edilebilecek nakit miktarına ne ad verilir?

Yeniden yapma değeri

Net aktif değer

Net bugünkü değer

İşleyen teşebbüs değeri

Emsal değer

Açıklama:

Net aktif değer, en basit şekilde varlıkların cari piyasa koşullarında satılmaları durumunda elde edilebilecek nakit miktarı olarak tanımlanabilir. Varlıkların elde tutulmayıp, normal koşullar altında satılmaları durumunda sağlanacak gelirlerden, yapılan giderlerin çıkarılması ile net aktif değere ulaşılmaktadır.

Doğru Cevap: B

Soru 5

İşletmenin bir bütün olarak devredilmesi halinde alacağı değere ne ad verilir?

İşleyen teşebbüs değeri

Emsal değer

Yeniden yapma değeri

Tasfiye değeri

Net bugünkü değer

Açıklama:

İşleyen teşebbüs değeri, pazar değerinin araştırılmasında kullanılan bir kavramdır. İşletmenin bir bütün olarak devredilmesi halinde bulunacak değer olarak tanımlanır. Sinerji etkisine göre bütünün değeri parçaların değerlerinin toplamından daha fazla olacaktır. Dolayısıyla işleyen teşebbüs değerine göre işletmenin bir bütün olarak değeri onun parçalarının değerleri toplamından daha büyüktür.

Doğru Cevap: A

Soru 6

En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesine ne ad verilir?

Arazi değeri

Köşe etkisi

Tevhit değeri

Parsel değeri

Artık arazi değeri

Açıklama:

Tevhit değeri; En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

Doğru Cevap: C

Soru 7

Yapılan yatırımın başlangıç maliyetini işin sonundaki nakit girişi miktarıyla karşılaştıran yöntem aşağıdakilerden hangisidir?

Ortalama getiri oranı

Geri ödeme (telafi) dönemi

İskontolu nakit akışı yöntemi

İç verim oranı

Net Bugünkü Değer

Açıklama:

Geri Ödeme (Telafi) Dönemi, Projeleri değerlemede en çok kullanılan yöntem olmuştur. Geri ödeme dönemi yöntemi, ortalama getiri oranının iki sınırlamasının üstesinden gelmeye çalışır. Geri ödeme dönemi, yapılan yatırımın başlangıç maliyetini işin sonundaki nakit girişi miktarıyla karşılaştırır.

Doğru Cevap: B

Soru 8

Aşağıdakilerden hangisi kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörlerden biri değildir?

Sübvansiyonlar

Ekolojik ve çevresel konular

Uzun vadeli devlet politikaları

Ürün çeşitliliği

Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler

Açıklama:

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır;
• Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,
• Ekolojik ve çevresel konular,
• Konu tarımsal bölgenin özelliği,
• Uzun vadeli devlet politikaları,
• Toprağın verimliliği,
• Ürün piyasası,
• Yeraltı suyu rezervleri,
• Sübvansiyonlar.

Doğru Cevap: D

Soru 9

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşamama durumunda hakim en geç kaç gün içerisinde duruşma günü tayin etmek zorundadır?

7 gün

10 gün

15 gün

20 gün

30 gün

Açıklama:

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda gayrimenkulün değerini tespit için mahallinde keşif yapar.

Doğru Cevap: E

Soru 10

Aşağıdakilerden hangisi hazine gayrimenkulünün değerini etkileyebilecek faktörlerden biri değildir?

Fiziki özellikleri

Niteliği

Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı

Konumu

İmar durumu

Açıklama:

Hazine gayrimenkulünün değerini etkileyebilecek faktörler; İmar durumu, Yüzölçümü, Niteliği, Verimi (Tarım arazilerinde), Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, Konumu, İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınır.

Doğru Cevap: A

Soru 11

Aşağıdakilerden hangisi ticari gayrimenkullerin değerlemesinde arsa ile ilgili bakılan bir özelliktir?

Kullanım ve inşa tarihi

Topoğrafi

Görsel cazibe

İnşa ayrıntıları

Zemin planları

Açıklama:

Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı), bina (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler (kadastro, tapu kısıtlamaları, vergi oranı, arsa ve binalar, en yüksek ve en iyi kullanım konusunda düşünceler.

Doğru Cevap: B

Soru 12

"Varlıkların elde tutulmayıp normal koşullar altında satılmaları halinde elde edilecek gelirden yapılan masrafların çıkarılması ile bulunan net tutardır."Verilen tanım aşağıdaki kavramlardan hangisine aittir?

Tasfiye değeri

Emsal değeri

Amortize edilmiş yenileme değeri

Fırsat maliyeti

Piyasa kapitalizasyon oranı

Açıklama:

Fırsat maliyeti, varlıkların elde tutulmayıp normal koşullar altında satılmaları halinde elde edilecek gelirden yapılan masrafların çıkarılması ile bulunan net tutardır.

Doğru Cevap: D

Soru 13

"Dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir." Verilen bilgiler arsaların değerlemesi yapılırken bakılan hangi özelliğe aittir?

Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli

Köşe etkisi

Tevhit değeri

Artık arazi ve arazi fazlası

Topoğrafya

Açıklama:

Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir.

Doğru Cevap: E

Soru 14

I.Arsa vergi değeri, özellikleri gereği aynı nitelikteki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir edilir.
II.Bidirim tarihi ile emsal arsanın alım satım tarihinin farklı olması durumunda, zaman içindeki değer değişiklikleri gözönüne alınır.
III.Bedel, metrekare olarak belirlenir.
Yukarıda vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdiri ile ilgili verilen bilgilerden hangisi veya hangileri doğrudur?

Yalnız I

I-II

I-III

II-III

I-II-III

Açıklama:

Vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdiri; Arsa vergi değeri, özellikleri gereği aynı nitelikteki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir edilir. Aynı nitelikte başka bir arsanın normal alım satım bedelinin tespit edilememesi durumunda, benzer nitelikteki arsaların normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı niteliklere göre esas alınan bedele gerekli ekleme ve indirimler yapılır.
Bidirim tarihi ile emsal arsanın alım satım tarihinin farklı olması durumunda, zaman içindeki değer değişiklikleri gözönüne alınır. Bedel, metrekare olarak belirlenir.

Doğru Cevap: E

Soru 15

I. Gelecekteki nakit akışlarını iskonto etmek için sermayenin fırsat maliyeti kullanılır.
II.Geri ödemenin bugünkü değeri yatırımdan küçükse, projeye devam edilir.
III.Sermayenin fırsat maliyeti tahmin edilir.
Yukarıda Net bügünkü değer ile ilgili verilen bilgilerden hangisi veya hangileri doğrudur?

Yalnız I

I-II

I-III

II-III

I-II-III

Açıklama:

• Projenin nakit akışları tahmin edilir,
• Sermayenin fırsat maliyeti (bir projeye yatırım yapmakla vazgeçilen, beklenen getiri oranı)
tahmin edilir,
• Gelecekteki nakit akışlarını iskonto etmek için sermayenin fırsat maliyeti kullanılır,
• Geri ödemenin bugünkü değeri yatırımdan büyükse, projeye devam edilir.

Doğru Cevap: C

Soru 16

"Bir tarım arazisinde yetiştirilen ürünler sadece iklim, toprak ve sulama ile değil aynı zamanda işgücünün mevcudiyeti, ulaşım ve ürünleri yapan, taşıyan ve satan pazarlara erişimle ilgilidir." Verilen açıklama kırsal, tarımsal veya kaynak arazilerinin değerlemesinde araştırılması gereken özelliklerden hangisine aittir?

Toprak

İklim

Potansiyel ürünler

Çevresel kontroller

Maden hakları

Açıklama:

Potansiyel ürünler: Bir tarım arazisinde yetiştirilen ürünler sadece iklim, toprak ve sulama ile değil aynı zamanda işgücünün mevcudiyeti, ulaşım ve ürünleri yapan, taşıyan ve satan pazarlara erişimle ilgilidir.

Doğru Cevap: C

Soru 17

Aşağıdakilerden hangisi tarımsal işletme değerini etkileyen faktörlerden biri değildir?

Tarımsal işletmenin fiziksel konumu

Tarımsal işletmenin sosyo-ekonomik yapısı

Yetiştirilebilecek hayvanlar

Arazinin geometrik şekli

İşletmenin yapı-altyapı varlıkları

Açıklama:

• Tarımsal işletmenin fiziksel konumu
• Tarımsal işletmenin sosyo-ekonomik yapısı
• Toprağın verimliliği
• İşletmenin yapı-altyapı varlıkları
• Arazinin geometrik şekli

Doğru Cevap: C

Soru 18

I.Kamulaştırmayı yapan idare yetkili ve görevli olmalıdır.
II.Kamulaştırma bedeli, taksit öngörülmeyen durumlarda peşin ödenmelidir.
III.Kamulaştırma için ödenek olmasına gerek yoktur.
Yukarıda verilen kamulaştırma koşullarından hangisi veya hangileri doğrudur?

Yalnız I

I-II

I-III

II-III

I-II-III

Açıklama:

• Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır.
• Kamulaştırma için ödenek olmalıdır.
• Kamulaştırma kararı yetkili organlarca verilmeli ve onaylanmalıdır.
• Kamulaştırmayı yapan idare yetkili ve görevli olmalıdır.
• Kamulaştırma bedeli, taksit öngörülmeyen durumlarda peşin ödenmelidir.
• Kamulaştırma, kamulaştırma tüzesine uygun olmalıdır.
• Kamulaştırılan gayrimenkul, kamulaştırma amacına uygun kullanılmalıdır

Doğru Cevap: B

Soru 19

Gayri Hasılası 350.000 TL Yapılan Masrafları 200.000 TL olan mal sahipliği tarafından işletilen arazilerde arazi rantı aşağıdakilerden hangisidir?

550.000 TL

700.000 TL

150.000 TL

400.000 TL

250.000 TL

Açıklama:

Mal sahipliği tarafından işletilen arazilerde arazi rantı aşağıdaki formül esas alınarak hesaplanabilecektir.
Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH) - Yapılan Masraflar (YM) şeklindedir.
Arazinin Rantı (R) = 350.00- 200.00 = 150 TL

Doğru Cevap: C

Soru 20

Aşağıdakilerden hangisi konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen gayrimenkullerden değildir?

Gelir getiren iş merkezleri,

Değerli araziler,

Alışveriş merkezleri,

Mağazalar,

Sanayi tesisleri

Açıklama:

Doğru Cevap: B

Soru 21

Aşağıdakilerden hangisi genellikle ticari gayrimenkul değerlemesi içeriğinde yer almaz?

Değerlemenin iş tanımını,

Değerlemenin geçerlilik tarihini,

Değerlemenin tanımını,

Değerlemenin amacını,

Değerlemenin sahibinin diğer gayrimenkullerini,

Açıklama:

Ticari gayrimenkul değerlemesi genellikle iş tanımını, değerlemenin geçerlilik tarihini, değerlemenin tanımını, amacını ve değerleme kullanımının sahibini içerir. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı, çevresindeki ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki gayrimenkul değerleri, yakınındaki arazi kullanımlarının türünden ve özelliğinden ayrıca çevredeki gayrimenkullerin değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir.
Doğru cevap: Değerlemenin sahibinin diğer gayrimenkullerini seçeneğidir.

Doğru Cevap: E

Soru 22

Aşağıdakilerden hangisi Ticari gayrimenkullerin değerlemesinde dikkate alınması gerekli özelliklerden biridir?

Binanın yapımında kullanılan malzemenin miktarı

Toplam bina alanlarının tespit edilmesi

Binanın rengi

Binanın temel yalıtımı

Binanın kat yüksekliği

Açıklama:

Ticari gayrimenkullerin değer tespiti yapılırken nelere dikkat edilir?
Şehrin özellikleri,
Bölgenin özellikleri
Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı),
Bina Toplam bina alanlarının tespit edilmesi (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler (kadastro, tapu kısıtlamaları, vergi oranı, arsa ve binalar, en yüksek ve en iyi kullanım konusunda düşünceler.
Toplam bina alanlarının tespit edilmesi doğru cevaptır.

Doğru Cevap: B

Soru 23

Aşağıdakilerden hangisi Ticari gayrimenkul değerlemesinde İşletme Değerlemesi için söylenebilir?

İşletmenin değeri, o işletmenin gelecekte sağlayacağı gelir akışı ile bu gelir akışının elde edilmesindeki risk durumuna bağlıdır.

Finansal kararların odak noktasını işletmenin değerini etkileyen karar ve faaliyetler oluşturmazlar.

Finans yöneticisinin görevi, işletmenin değerini en yüksek düzeye ulaştıracak biçimde kârla risk arasında optimal bir değişim sağlamamasıdır.

Kâr ile risk arasında da dolaysız bir ilişki bulunmaktadır. Kârı yükseltmek için alınan kararlar genellikle riski de artırmazlar.

Ekonomik değerleme, değerleme faaliyetlerinin, İşletmenin kârlılık düzeyi dikkate alınarak yapılamamasıdır.

Açıklama:

Aşağıdakilerden hangisi Ticari gayrimenkul değerlemesinde İşletme Değerlemesi için söylenebilir?
İşletmenin değeri, o işletmenin gelecekte sağlayacağı gelir akışı ile bu gelir akışının elde edilmesindeki risk durumuna bağlıdır.

Doğru Cevap: A

Soru 24

Aşağıdakilerden hangisi arsa değerlemesini etkileyen niteliklerdendir?I. Arsanın yüzölçümü II. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, III. Konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı,

Yalnız I

Yalnız II

Yalnız III

III. II

I.II.III

Açıklama:

Arsa değerlemesini etkileyen niteliklerden bazıları:
Arsanın yüzölçümü
Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği,
Konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı,

Doğru Cevap: E

Soru 25

Aşağıdaki faktörlerden hangisi genel olarak arsaların değerlemesinde göz önünde bulundurulan etkenlerden değildir?

İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,

Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,

Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,

Hangi tür bitki yetiştirmeye uygun olduğu

İmar planındaki durumu,

Açıklama:

Aşağıdaki faktörlerden hangisi genel olarak arsaların değerlemesinde gözönünde bulundurulan etkenlerden değildir? Hangi tür bitki yetiştirmeye uygun olduğu değildir.

Doğru Cevap: D

Soru 26

Aşağıdakilerden hangisi arsaların fiziksel özelliklerinin değere olan etkilerindendir?

Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir.
Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan gayrimenkullerin sadece bir sokağa cephesi olan gayrimenkullerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir.
Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

I.II

II. III

I.II. III

III

Açıklama:

• Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir.

Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan gayrimenkullerin sadece bir sokağa cephesi olan gayrimenkullerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir.
Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

Doğru Cevap: D

Soru 27

Gayrimenkul değerleme işletmeleri hangi konularda proje değerleme çalışmaları yapmaktadırlar?
I. Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti.
II. Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri,
III. Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti,
IV. Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetleri incelemesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenleme,

I.II

I.II.III

I.II.III. IV

II.IV

Açıklama:

Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti.Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri,Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti,Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetleri incelemesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenleme,

Doğru Cevap: C

Soru 28

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkulün değerini tespit ederken kamulaştırma bedelinin tespiti için gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak gözönüne alınacak etkenlerden biri değildir?

Gayrimenkulün Yüzölçümü,

Gayrimenkulün Niteliği ve Hacmi

Gayrimenkulün varsa vergi beyanı,

Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payı,

Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri,

Açıklama:

Gayrimenkulün Niteliği ve Hacmi değildir.

Doğru Cevap: B

Soru 29

Aşağıdakilerden hangisi Kentsel dönüşümde yapı değerlemesi için yapılanlardan biri değildir?

Binanın dışından ölçüm gerçekleştirilir.

Bağımsız bölüm, eklenti bütünleyici parça sayısı işlenir.

Binanın içinde ayrıntılı bir ölçüm gerçekleştirilir.

Tespit yapılırken vatandaşın mal varlığı olan gayrimenkul sayılabilecek arsa, bina, istinat duvarı, kuyu varsa meyve ağaçlarının tek tek tespiti gerçekleştirilir.

Elde edilen tüm veriler, oluşturulan veri dosyasında ilgili yerlerine işlenerek kıymet takdir komisyonuna sunulur.

Açıklama:

Gayrimenkulün arsa değeri hesaplandıktan sonra, yapı değeri hesaplanma aşamasına geçilir. Yasalarda değerleme işlemi sırasında gerçekleştirilen tespit işlemlerinin nasıl uygulanacağı anlatılsa da, kentsel dönüşüm projelerinde bu denli kapsamlı bir tespit işlemi gerçekleştirilmemektedir. İhaleyi alan şirket tarafından oluşturulan bir ekip gerekli izin belgeleriyle gayrimenkulün incelemesi işlemini gerçekleştirilir. Bu inceleme sırasında binanın dışından ölçüm gerçekleştirilir. Binanın içinde ayrıntılı bir ölçüm gerçekleştirilmez. Bağımsız bölüm, eklenti bütünleyici parça sayısı işlenir. Tespit yapılırken vatandaşın mal varlığı olan gayrimenkul sayılabilecek arsa, bina, istinat duvarı, kuyu varsa meyve ağaçlarının tek tek tespiti gerçekleştirilir. Elde edilen tüm veriler, oluşturulan veri dosyasında ilgili yerlerine işlenerek kıymet takdir komisyonuna sunulur.

Doğru Cevap: C

Soru 30

Ticari gayrimenkullerin değerlemesinde dikkate alınması gerekli özelliklerden Bölgenin özellikleri kapsamında olan hangisidir?

Tarihi,

Nüfus dağılımı,

Coğrafi yapısı

Sosyal yapı

Ulaşım imkanları

Açıklama:

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Doğru Cevap: E

Soru 31

Hangisi ticari gayrimenkullerin değerlemesinde dikkate alınması gerekli özelliklerden olan şehrin özelliklerinden değildir?

Tarihi,

Coğrafi yapısı

Fiziki ve sosyal cazibe

Sosyal yapı

Gelir kaynakları

Açıklama:

Şehrin özellikleri: Tarihi, coğrafi yapısı (arazi yapısı, nehirler, iklim, su), politik konumu (kamunun örgütlenmesi, vergi oranları, planlama), sosyal yapı (nüfus büyüklüğü, nüfus dağılımı, gelir, büyüme), ekonomik veriler (işsizlik oranları, ekonomik faaliyetler, gelir kaynakları, ücret düzeyi, sanayileşme).

Doğru Cevap: C

Soru 32

Ticari gayrimenkul piyasası kaça ayrılır?

Açıklama:

Ticari gayrimenkul piyasası, perakende piyasası, ofis, sanayi piyasası olarak 3 ayrılır.

Doğru Cevap: D

Soru 33

Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak kaç ana gruba ayrılır?

Açıklama:

Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak üç ana gruba ayrılır. Bunlar;
1. Iskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi
2. Kazanca dayalı değerleme yöntemi
3. Varlığa dayalı değerleme yöntemi

Doğru Cevap: D

Soru 34

Arsaların fiziksel özelliklerinin değere etkilerinden olmayan aşağıdakilerden hangisidir?

Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli

Köşe etkisi

Tevhit değeri

Manzarası

Artık arazi ve arazi fazlası

Açıklama:

Arsaların fiziksel özelliklerinin değere etkileri şunlardır:
1. Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli
2. Köşe etkisi
3. Tevhit değeri
4. Artık arazi ve arazi fazlası
5. Topoğrafya
6. Altyapı hizmetleri

Doğru Cevap: D

Soru 35

Emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin kaç yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir?

Açıklama:

Emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir.

Doğru Cevap: B

Soru 36

Analizlerindeki varsayımları belirlemelerinde değerleme uzmanına yardımcı olmak üzere birçok teknik geliştirilmiştir. Aşağıdakilerden hangisi bu yöntemlerden biri değildir?

Ortalama getiri oranı,

Tahmini getiri oranı

Geri ödeme dönemi,

İskontolu nakit akışı

Net bugünkü değer

Açıklama:

Analizlerindeki varsayımları belirlemelerinde değerleme uzmanına yardımcı olmak üzere birçok teknik geliştirilmiştir. Bunlardan en çok bilinen ve kullanılanları; ortalama getiri oranı, geri ödeme dönemi, iskontolu nakit akışı ve net bugünkü değer yöntemleridir.

Doğru Cevap: B

Soru 37

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörlerden olmayan hangisidir?

• Toprağın yeri

• Ürün piyasası,

• Yeraltı suyu rezervleri,

• Sübvansiyonlar

• Toprağın verimliliği

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 38

Kamulaştırma uygulamasında Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç hangi sürede duruşma günü tayin eder?

10 Gün

15 Gün

30 Gün

45 Gün

2 Ay

Açıklama:

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda gayrimenkulün değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, gayrimenkulün bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Doğru Cevap: C

Soru 39

Aşağıdakilerden hangisi ticari gayrimenkullerin değerlemesinde dikkate alınması gerekli özelliklerdendir?

Ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği

Arazi kullanım düzenleri

Kentin büyüme ve gelişme yönü

Toplam istihdamdaki büyüme

Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti

Açıklama:

Ticari gayrimenkullerin değerlemesinde dikkate alınması gerekli özellikler şunlardır;

Şehrin özellikleri: Tarihi, coğrafi yapısı (arazi yapısı, nehirler, iklim, su), politik konumu (kamunun örgütlenmesi, vergi oranları, planlama), sosyal yapı (nüfus büyüklüğü, nüfus dağılımı, gelir, büyüme), ekonomik veriler(işsizlik oranları, ekonomik faaliyetler, gelir kaynakları, ücret düzeyi, sanayileşme).

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin
ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Ticari gayrimenkulün özellikleri: Arsa (büyüklük ve coğrafya, topoğrafi, toprak ve yeraltı kaynaklarından yararlanma, çevre dizaynı, diğer yatırımlar, arsa planı), bina (kullanım ve inşa tarihi, inşa ayrıntıları, zemin planları, genel analiz ve görsel cazibe), arsanın kullanımına ilişkin

Doğru Cevap: A

Soru 40

Aşağıdakilerden hangisi Ofis piyasasını etkileyen faktörlerdendir?

Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı

Piyasadaki perakende boşluk oranı

Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu

Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme

Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü

Açıklama:

Doğru Cevap: C

Soru 41

Sanayi tesislerinin değerlemesinde en sık kullanılan yöntem aşağıdakilerden hangisidir?

İskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi

Varlığa dayalı değerleme yöntemi

Kazanca dayalı değerleme yöntemi

Net faaliyet geliri yaklaşımı

Yeniden yapma değeri yöntemi

Açıklama:

Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır. Sanayi tesislerinin değerlemesinde en sık kullanılan yöntem net faaliyet geliri yaklaşımıdır. Bu yaklaşıma göre ticari gayrimenkul sahibinin gelir-gider durumu hazırlanan finansal tablolardan veya beyannamelerden incelenmelidir.

Doğru Cevap: D

Soru 42

Aşağıdakilerden hangisi ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemlerinin ana gruplarından biri değildir?

Net aktif değeri yöntemi

Piyada değeri yöntemi

Tasfiye değeri yöntemi

Yeniden yapma değeri yöntemi

İskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi

Açıklama:

Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak üç ana gruba ayrılır. Bunlar;
1. İskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi
2. Kazanca dayalı değerleme yöntemi
3. Varlığa dayalı değerleme yöntemi

Doğru Cevap: E

Soru 43

İşletmenin bir bütün olarak devredilmesi halinde bulunacak değer aşağıdakilerden hangisidir?

Net aktif değer

İşleyen teşebbüs değeri

Temettü verimi yöntemi

Ekspertiz değeri yöntemi

Piyasa kapitalizasyon oranı yöntemi

Açıklama:

İşleyen teşebbüs değeri, pazar değerinin araştırılmasında kullanılan bir kavramdır. İşletmenin bir bütün olarak devredilmesi halinde bulunacak değer olarak tanımlanır.

Doğru Cevap: B

Soru 44

Aşağıdakilerden hangisi arsa değerlemesinde gözönünde bulundurulan faktörlerden değildir?

Sosyo-ekonomik yapısı

Pazar değeri

Topoğrafik durumu

İmar planındaki durumu

Manzarası

Açıklama:

Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler gözönünde bulundurulur:

İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,

Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,

Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,

Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,

İmar planındaki durumu,

Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,

Topoğrafik durumu,

Zemin yapısı,

Parselin şekli ve boyutu,

Cephe kullanımı,

Manzarası,

Sosyo-ekonomik yapısı

Pazar değeri

Doğru Cevap: B

Soru 45

En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise oluşan değere ne ad verilir?

Artık arazi ve arazi fazlası

Topoğrafya

Tevhit değeri

Arsa içi yapılandırma

Arsa dışı yapılandırma

Açıklama:

Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

Doğru Cevap: C

Soru 46

Günümüzde proje geliştirme aşamasında devreye giren gayrimenkul değerleme işletmeleri, yer seçim süreçlerinden başlayarak bütün uygulama sürecinin de içinde olmaktadır. Bu süreçte aşağıdaki seçeneklerden hangisi gayrimenkul değerleme işletmelerinin proje değerleme çalışmaları yaptığı konulardan değildir?

Bina ve arazi kapitalizasyon oranlarının elde edilmesi

Gayrimenkul projeleri için “En iyi ve en verimli kullanım” analizleri,

Atıl durumdaki gayrimenkuller için proje geliştirme ve bu projelere göre verimlilik ve fizibilite analizleri,

Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti.

Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri,

Açıklama:

Günümüzde proje geliştirme aşamasında devreye giren gayrimenkul değerleme işletmeleri, yer seçim süreçlerinden başlayarak bütün uygulama sürecinin de içinde olmaktadır. Bu süreçte gayrimenkul değerleme işletmeleri şu konularda proje değerleme çalışmaları yapmaktadırlar;

Yatırım projeleri için finansman analizleri, proje fizibilite analizleri,

Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti,

Projedeki gayrimenkullerin tipi, projenin yer seçimi, satış süreci, projenin kent dokusuna, sosyo-ekonomik yapıya uygunluğu ve varsa talebi yaratan bölgesel özellikler hakkında piyasa araştırması,

Gayrimenkul projeleri için “En iyi ve en verimli kullan

A seçeneğinde yer alan "Bina ve arazi kapitalizasyon oranlarının elde edilmesi", Arsa ve Arazi Değerlemesinin Artık Arazi Yönteminin koşullarındandır.

Doğru Cevap: A

Soru 47

Aşağıdakilerden hangisi kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörlerdendir?

Sosyo-ekonomik yapı

Fizibilite analizleri

Fırsat maliyeti

Nakit akışları

Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler

Açıklama:

Kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler şunlardır:
• Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler,
• Ekolojik ve çevresel konular,
• Konu tarımsal bölgenin özelliği,
• Uzun vadeli devlet politikaları,
• Toprağın verimliliği,
• Ürün piyasası,
• Yeraltı suyu rezervleri,
• Sübvansiyonlar

Doğru Cevap: E

Soru 48

Aşağıdakilerden hangisi Kamulaştırma koşulları arasında sayılamaz?

Kamulaştırılacak gayrimenkul özel iyelikte olmalıdır.

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır.

Kamulaştırılacak gayimenkulun çevresel hususları gözönünde bulundurulmalıdır.

Kamulaştırma için ödenek olmalıdır.

Kamulaştırma kararı yetkili organlarca verilmeli ve onaylanmalıdır.

Açıklama:

Kamulaştırma koşulları şunlardır:
• Kamulaştırılacak gayrimenkul özel iyelikte olmalıdır.
• Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır.
• Kamulaştırma için ödenek olmalıdır.
• Kamulaştırma kararı yetkili organlarca verilmeli ve onaylanmalıdır.
• Kamulaştırmayı yapan idare yetkili ve görevli olmalıdır.
• Kamulaştırma bedeli, taksit öngörülmeyen durumlarda peşin ödenmelidir.
• Kamulaştırma, kamulaştırma tüzesine uygun olmalıdır.
• Kamulaştırılan gayrimenkul, kamulaştırma amacına uygun kullanılmalıdır.
Kamulaştırılacak gayimenkulun çevresel hususları gözönünde bulundurulmalıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 49

Aşağıdakilerden hangisi, perakende piyasasında değeri etkileyen faktörlerden biri değildir?

Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,

Bölgeyi ofis yeri olarak tercih eden işverenlerin nitelikleri ve bu işletmelerin tahmini personel gereksinimleri,

Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü,

Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı,

Bölgede bir perakende tesisinin kârlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m² başına büyüklüğü,

Açıklama:

Perakende piyasasında değeri etkileyen faktörler;
• Ticaret yöresindeki hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı oluşumunun azalış ve artış hızı, yaş dağılımı ve bileşimi,
• Hane halkı ve kişi başına gelir, hane halkı gelirinin perakende alımlar için harcanan yüzdesi ve efektif satın alma gücü,
• Ticaret yöresinde bulunan satışların oranı,
• Bölgede bir perakende tesisinin kârlı bir biçimde işlemesi için gereken satış hacmi ve mevcut satışların m² başına büyüklüğü,
• Piyasadaki perakende boşluk oranı,
• Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,
• Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,
• Perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen özelliklerdir(kiracı karması, imaj, marka vb).

Doğru Cevap: B

Soru 50

Aşağıdakilerden hangisi, ofis piyasasını etkileyen faktörlerden biridir?

Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

Ofisin, merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu,

Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,

Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,

Açıklama:

Doğru Cevap: C

Soru 51

5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; O yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az kaç m2 olması şarttır?

500.000 m2

300.000 m2

200.000 m2

100.000 m2

50.000 m2

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 52

Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” tasarısı, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek ne zaman yasalaşmıştır?

12.02.2011

31.05.2012

04.01.2011

18.04.2012

22.02.2012

Açıklama:

Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” tasarısı, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek 31.05.2012’de yasalaşmıştır. Yasa, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair esasları düzenlemektedir.

Doğru Cevap: B

Soru 53

Aşağıdakilerden hangisi, kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörlerin dışında kalır?

Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler

Kısa vadeli devlet politikaları

Konu tarımsal bölgenin özelliği

Toprağın verimliliği

Ürün piyasası

Açıklama:

Doğru Cevap: B

Soru 54

Aşağıdakilerden hangisi, Kamulaştırma koşullarından biri değildir?

Kamulaştırılacak gayrimenkul özel iyelikte olmalıdır.

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla yapılmalıdır.

Kamulaştırma kararı yetkili organlarca verilmeli ve onaylanmalıdır.

Kamulaştırma bedeli, taksit öngörülen durumlarda peşin ödenmemelidir.

Kamulaştırma, kamulaştırma tüzesine uygun olmalıdır.

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 55

Aşağıdakilerden hangisi, sanayi piyasasını etkileyen faktörlerin dışında kalır?

Ham maddelerin mevcudiyeti, hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği,

Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,

Toplam istihdamdaki azalma,

Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 56

I. İskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi
II. Kazanca dayalı değerleme yöntemi
III. Varlığa dayalı değerleme yöntemi
IV. Emsal değeri yöntemi
Yukarıdakilerden hangileri, ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemlerindendir?

I., II., IV.

I., II., III.

I., II., III., IV.

II., III., IV.

I., III., IV.

Açıklama:

Ticari kârlılık analizinde kullanılan işletme değerleme yöntemleri genel olarak üç ana gruba ayrılır.
Bunlar;
1. İskonto edilmiş nakit akımına dayalı değerleme yöntemi
2. Kazanca dayalı değerleme yöntemi
3. Varlığa dayalı değerleme yöntemi

Doğru Cevap: B

Soru 57

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapıların tespitini süre vererek, sahiplerinden isteyebilecektir. Tespitler, verilen sürede yaptırılmazsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediyeler ile il özel idarelerince yapılacaktır. Bu tespitlere karşı ev sahipleri, kaç gün içerisinde itiraz edebilecektir?

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 58

Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörlerden hangisi gözönünde bulundurulamaz?

İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,

Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,

Bina ve inşaat sahası küçüklüğü,

İmar planındaki durumu,

Cephe kullanımı,

Açıklama:

Genel olarak arsaların değerlemesinde aşağıdaki faktörler gözönünde bulundurulur:
• İşyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık-yakınlık ve ulaştırma durumu,
• Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,
• Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin gelmiş olup olmadığı,
• Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu,
• İmar planındaki durumu,
• Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,
• Topoğrafik durumu,
• Zemin yapısı,
• Parselin şekli ve boyutu,
• Cephe kullanımı,
• Manzarası,
• Sosyo-ekonomik yapısı.

Doğru Cevap: C

Soru 59

Aşağıdakilerden hangisi ticari gayrimenkullerin değerlendirilmesinde bölgenin gerekli özelliklerinden birisidir?

Sosyal yapı

Hizmetlerin yeterliliği

Ekonomik veriler

İşsizlik oranları

Zemin planları

Açıklama:

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Doğru Cevap: B

Soru 60

Aşağıdakilerden hangisi sanayi piyasasını etkileyen faktörlerden birisi değildir?

Arazi kullanım düzenleri, kentin büyüme ve gelişme yönü,

Erişim ve ulaşım sistemlerinin çeşitliliği ve maliyeti,

Üretim, toptancılık, perakendecilik, ulaşım, iletişim ve genel hizmetlerdeki istihdam düzeyi,

Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyüme,

İşgücünün sosyo-ekonomik durumu

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 61

Bir arsanın eşyükselti eğrileri, doğal drenajı ve zemin şartları, o arazinin hangi fiziksel özelliğiyle ilgilidir?

Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli

Köşe etkisi

Tevhit değeri

Topoğrafya

Altyapı hizmetleri

Açıklama:

Topoğrafya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar.

Doğru Cevap: D

Soru 62

Arsa değerlendirmesinde kullanılan en güvenilir yöntem hangisidir?

Çıkartma yöntemi

Paylaştırma yöntemi

Satışların karşılaştırılması yöntemi

Arazi artık değeri yöntemi

Parselleme yöntemi

Açıklama:

Genellikle kullanılan en güvenilir yöntem, satışların karşılaştırılması yöntemidir.

Doğru Cevap: C

Soru 63

Aşağıdakilerden hangisi analizlerindeki varsayımları belirlemelerinde değerlendirme uzmanına yardımcı olmak üzere geliştirilmiş tekniklerden birisi değildir?

Sermayenin fırsat maliyeti

Ortalama getiri oranı

Geri ödeme dönemi

İskontolu nakit akışı

Net bugünkü değer

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 64

Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bulunan yıllık istihsal değerinin kaç katı, arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul olunur?

Açıklama:

Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bulunan yıllık istihsal değerinin 5 katı, arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul olunur.

Doğru Cevap: C

Soru 65

Kamulaştırma Kanunu kaç sayılı kanundur?

2941

2942

2943

2944

2945

Açıklama:

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre idarelerin, tapuda kayıtlı olan gayrimenkuller hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları
esastır.

Doğru Cevap: B

Soru 66

Belediye Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için o alanın en az kaç m2 olması gerekir?

20000 m2

30000 m2

40000 m2

50000 m2

75000 m2

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 67

Arsa ve arazilerin m² birim değer takdirinin belirlenme süresinin 2 yıla indirilmesi yada 8 yıla çıkarılmasında kim yetkilidir?

TBMM

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

Cumhurbaşkanlığı

İçişleri Bakanlığı

Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı

Açıklama:

Kanun, arsa ve arazilerin m² birim değer takdirinin dört yılda bir yapılmasını (Belirleme süresini 2 yıla indirmeye veya 8 yıla çıkarmaya Cumhurbaşkanlığı yetkilidir) hükmetmiş, arsa ve arazilerin m² birim değerlerinin tespitini süreye bağlamıştır.

Doğru Cevap: C

Soru 68

Emlak Vergisi Kanunu kaç sayılı kanundur?

1316

1317

1318

1319

1320

Açıklama:

Daha sonra, 1319 sayılı Emlak Vergisi Yasası’nın 11. ve 21. maddelerinde 09.04.2002 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4751 sayılı yasa ile yapılan değişiklikle, emlak vergisinde genel beyan esası kaldırılmış, emlak vergisinin tarh ve tahakkukuna esas olacak arsa ve arazi birim metrekare değerlerinin dört yılda bir belirlenmesi esası getirilmiştir.

Doğru Cevap: D

Soru 69

Konutların dışında kalan ve ticari amaçlarla değerlendirilen, gelir getiren iş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofisler, mağazalar, sanayi tesisleri gibi gayrimenkullere ne ad verilir?

Ticari gayrimenkul

Vakıf gayrimenkulleri

Devlet gayrimenkulleri

Özel mülk

Taşınabilir gayrimenkul

Açıklama:

Doğru Cevap: A

Soru 70

Hangisi bir ticari gayrimenkul değildir?

İşyeri

Mağaza

Ofis

Cami

Sanayi tesisi

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 71

Ekonomik veriler ticari gayrimenkullerin değerleme özelliklerinden hangisine girer?

Şehrin özellikleri

Bölgenin özellikleri

Ticari durum

Ticari gayrimenkulün özellikleri

Tarımsal özellikler

Açıklama:

Şehrin özellikleri: Tarihi, coğrafi yapısı (arazi yapısı, nehirler, iklim, su), politik
konumu (kamunun örgütlenmesi, vergi oranları, planlama), sosyal yapı (nüfus büyüklüğü, nüfus dağılımı, gelir, büyüme), ekonomik veriler(işsizlik oranları, ekonomik faaliyetler, gelir kaynakları, ücret düzeyi, sanayileşme).

Doğru Cevap: A

Soru 72

Ulaşım imkânları ticari gayrimenkul değerleme özelliklerinden hangisine girmektedir?

Şehir özellikleri

Bölge Özellikleri

Ticari özellikler

Ticari gayrimenkul özellikleri

Tarım özellikleri

Açıklama:

Bölgenin özellikleri: Şehrin gelişme yönü, fiziki ve sosyal cazibe, sosyal, ticari ve
kentsel merkezlerin yeterliliği, ulaşım imkânları, hizmetlerin yeterliliği, vergi düzeyi, gayrimenkul değerleri ve trendi, uygunsuz kullanıma karşı tedbirler, bölgenin ulaşım ve ana trafik arterlerinin haritaları.

Doğru Cevap: B

Soru 73

En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla olma durumuna ne ad verilir?

Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli

Köşe etkisi

Tevhit değeri

Artık arazi ve arazi fazlası

Altyapı hizmetleri

Açıklama:

Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur.

Doğru Cevap: C

Soru 74

Genel olarak arsaların değerlemesinde hangi faktör önemli değildir?

Manzarası

Cephe kullanım durumu

Sosyo-ekonomik yapısı

Satın alınan kişi

Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu

Açıklama:

Doğru Cevap: D

Soru 75

Arsa değerlemesi ile ilgili hangi bilgi yanlıştır?

Arsalardan amortisman alınır.

Yapısız arsa değerinin belirlenmesi için gayrimenkullerin bulunduğu yerel piyasanın köklü bir incelemesi gerekir.

Arsa vergi değerinin bina vergi değeri yoluyla bulunmasında, normal alım satım bedeli vergi değerinin emsal arsa bedeline göre tespitinin olanaklı olmaması durumunda, normal alım satım bedeli aynı veya benzer nitelikteki başka bir arsa üzerinde bulunan binanın vergi değeri içindeki arsa bedeli esas alınarak bulunur.

Vergi değerinin emsal arsa bedeline göre takdiri; Arsa vergi değeri, özellikleri gereği aynı nitelikteki arsanın normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir edilir

Bedel, metrekare olarak belirlenir.

Açıklama:

Arsalar fiziksel olarak değer kaybetmediğinden onlardan amortisman ayrılmaz. Ancak piyasa koşulları ve dış etmenler nedeni ile arsa bedeli değişebilir. Arsa değerlemesi, satışların karşılaştırılması, gelirlerin kapitalizasyonu, bazı durumlarda maliyet + gelir yöntemi ile yapılır.

Doğru Cevap: A

Soru 76

Bir projeyi değerlemek için en kolay ve sade yöntem, projenin ömrü boyunca ürettiği ortalama kârı ölçüp bunu yüzde olarak ifade etmek nasıl tanımlanır?

Getiri oranı

Gider çıktı oranı

Ortalama getiri oranı

Geri ödeme dönemi

İskontolu nakit akışı

Açıklama:

Bir projeyi değerlemek için en kolay ve sade yöntem, projenin ömrü boyunca ürettiği ortalama kârı ölçüp bunu yüzde olarak ifade etmektir, buna
ortalama getiri oranı denir.

Doğru Cevap: C

Soru 77

Hangisi kırsal gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörlerden değildir?

Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler

Ekolojik ve çevresel konular

Toprağın verimliliği

Ürün piyasası

Hangi tür bina inşaatına uygun olduğu

Açıklama:

Doğru Cevap: E

Soru 78

5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için en az kaç metrekare olması gerekir?

10000

20000

30000

40000

50000

Açıklama:

5393 sayılı Belediye Kanunu’na göre bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; O yerin belediye veya mücavir alan
sınırları içerisinde bulunması ve en az 50.000 m2 olması şarttır

Doğru Cevap: E

Ünite 8

Soru 1

Konut Değerleme Uzmanı gayrimenkul değerlemesi alanında en az kaç yıl tecrübeye sahip olmalıdır?

Açıklama:

Değerleme uzmanının yetki ve sorumluluklarını belirleyebileceksiniz.
Konut Değerleme Uzmanı; 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileridir.

Doğru Cevap: E

Soru 2

Aşağıdakilerden hangisi değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizlerden biri değildir?

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler

Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar

Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri

Fiziksel değerlemede baz alınan veriler

Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler

Açıklama:

Gayrimenkul değerleme raporu ve özelliklerini ifade edebileceksiniz.
Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar ; Gayrimenkule İlişkin Analizlerden değildir.

Doğru Cevap: B

Soru 3

I. Standartlar II. Uygulamalar III. Kılavuz Notları Uluslararası Değerleme standartlarının temel unsurları yukarıdakilerden hangileridir?

Yalnız I

Yalnız II

I ve II

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
Uluslararası Değerleme standartlarının temel unsurları; I. Standartlar II. Uygulamalar III. Kılavuz Notları

Doğru Cevap: E

Soru 4

Aşağıdakilerden hangisi Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde değerleme şirketlerinin taşıması gereken özelliklerden birisi değildir?

Hisse senetlerinin tamamının hamiline yazılı olması

Anonim şirket olmaları

Ödenmiş sermayeyi temsil eden hisse senetlerinin nakit karşılığı çıkarılmış olması

Faaliyetlerini sürdürmek için yeterli donanım, mekan ve personele sahip olmaları

En az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az beş adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
Hisse senetlerinin tamamının hamiline yazılı olması ; Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde değerleme şirketlerinin taşıması gereken özelliklerden birisi değildir.

Doğru Cevap: A

Soru 5

ABD’nde kurulan ve gayrimenkul değerlemesi alanında mesleki etik kural ve değerleme yöntemlerine ilişkin düzenlemeler yapan kurum aşağıdakilerden hangisidir?

Değerleme Enstitüsü

Değerleme Uzmanları Birliği

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi

Değerleme Birlikleri Grubu

Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
ABD’de Değerleme Enstitüsü mevcuttur. 1950’li yıllarda kurulan enstitü gayrimenkul değerlemesi alanında mesleki etik, kural ve değerleme yöntemlerine ilişkin düzenlemeler yapmaktadır

Doğru Cevap: A

Soru 6

Uluslararası Standartlarda yer alan ve Pazar Değeri ve Pazar Dışı Değer hakkında bilgi veren bölüm aşağıdakilerden hangisidir?

Giriş

Genel Değerleme Kavramları

Standartlara Giriş

Standartlar

Uygulamalar

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarını tanımlayabileceksiniz.
Standartlara Giriş ; Bütün değerlemeler iki kategori halinde sınıflandırılabilir, birisi pazar değeri üzerinden hazırlananlar, diğeri pazar değeri dışı değer esasıyla hazırlanan değerlemelerdir.

Doğru Cevap: C

Soru 7

Uluslararası Standartlarda yer alan ve Uluslararası Değerlendirme Standartları Komitesi’nin çalışmaları ve genel durumu hakkında bilgi veren bölüm aşağıdakilerden hangisidir?

Genel Değerleme Kavramları

Giriş

Davranış Kuralları

Mülk Türleri

Standartlara Giriş

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarını tanımlayabileceksiniz.
Giriş ; Uluslararası Değerleme Standartlarının kaynağı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesinin çalışmaları ve standartların genel durumu hakkında bilgi verilmiştir.

Doğru Cevap: B

Soru 8

Değerleme uzmanının önceden belirlenmiş fikirleri ve sonuçları içeren bir görevi kabul etmemesi ilkesi aşağıdakilerden hangisidir?

Dürüstlük

Gizlilik

Yetkinlik

Standartlara bağlılık

Tarafsızlık/bağımsızlık

Açıklama:

Değerleme uzmanının yetki ve sorumluluklarını belirleyebileceksiniz.
Tarafsızlık/Bağımsızlık İlkesi: Değerleme uzmanı görevini mutlak bir bağımsızlık ve objektiflik içinde kişisel çıkarları gözetmeksizin yerine getirmeli, önceden belirlenmiş fikirleri ve sonuçları içeren bir görevi kabul etmemelidir

Doğru Cevap: E

Soru 9

Değerleme uzmanının ilgili tarafların yazılı izni olmaksızın aynı konuda birden fazla tarafın işini yapmaması ilkesi aşağıdakilerden hangisidir?

Dürüstlük

Gizlilik

Yetkinlik

Tarafsızlık

Çıkar çatışması

Açıklama:

Değerleme uzmanının yetki ve sorumluluklarını belirleyebileceksiniz.
Çıkar Çatışmaları İlkesi: Değerleme uzmanı ilgili tarafların yazılı izni olmaksızın aynı konuda birden fazla tarafın işini yapmamalıdır.

Doğru Cevap: E

Soru 10

1994 yılında kurulan, kar amacı gütmeyen ve Birleşmiş Milletler ile ilişkili özel sektör kuruluşu aşağıdakilerden hangisidir?

Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu

Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi

Değerleme Enstitüsü

Dünya Değerleme Birliği

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
1994 yılında adı
Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi olarak değişen komite, kâr amacı gütmeyen, Birleşmiş
Milletler ile ilişkili bir özel sektör kuruluşudur.

Doğru Cevap: C

Soru 11

Aşağıdakilerden hangisi Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre bir değerlendirme raporunda bulunması gereken bilgilerden birisi değildir?

Rapor bilgileri

Şirketi tanıtıcı bilgiler

Gayrimenkule ilişkin bilgiler

Nihai değer

Raporun ücreti

Açıklama:

Gayrimenkul değerleme raporu ve özelliklerini ifade edebileceksiniz.
Raporun ücreti; Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre bir değerlendirme raporunda bulunması gereken bilgilerden birisi değildir.

Doğru Cevap: E

Soru 12

Uluslararası Değerleme Standartlarını hazırlayan ve yayınlayan kurum aşağıdakilerden hangisidir?

Uluslararası Muhasebeciler Federasyonu

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi

Uluslararası Muhasebe Standartları Komisyonu

Değerleme Enstitüsü

Dünya Değerleme Standartları Komisyonu

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi; dünyadaki tüm profesyonel değerleme kuruluşlarını kapsayan ve bunları tek bir düzen çerçevesinde birbirine bağlayan uluslararası bir kuruluştur.

Doğru Cevap: B

Soru 13

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmak üzere kendilerine gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişilerin üye olacağı, tüzel kişiliği haiz, kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu aşağıdakilerden hangisidir?

Tegova

IVSC

TDUB

LDUB

SPK

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
TDUB ; Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmak üzere kendilerine gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişilerin üye olacağı, tüzel kişiliği haiz, kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur.

Doğru Cevap: C

Soru 14

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesinin kısaltılmış adı aşağıdakilerden hangisidir?

Tegova

SPK

IVSC

RICS

DUD

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi (IVSC)

Doğru Cevap: C

Soru 15

Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü hangi ülke merkezli bir kuruluştur?

Almanya

İngiltere

ABD

Danimarka

İsveç

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları
Enstitüsü Merkezi Londra’da bulunan ve İngiltere merkezli gayrimenkul değerlemesi alanında faaliyet gösteren bir meslek örgütüdür.

Doğru Cevap: B

Soru 16

Değerleme uzmanının yanıltıcı ve aldatıcı davranışlarda bulunmamasına ilişkin ilke aşağıdakilerden hangisidir?

Gizlilik

Bağımsızlık

Çıkar çatışması

Dürüstlük

Denklik

Açıklama:

Değerleme uzmanının yetki ve sorumluluklarını belirleyebileceksiniz.
Dürüstlük İlkesi: Değerleme uzmanının yanıltıcı ve aldatıcı davranışlarda bulunmamasıdır.

Doğru Cevap: D

Soru 17

Aşağıdakilerden hangisi değerleme uzmanının uymak zorunda olduğu ilkelerden biri değildir?

Dürüstlük

Gizlilik

Tarafsızlık

Denklik

Yetkinlik

Açıklama:

Değerleme uzmanının yetki ve sorumluluklarını belirleyebileceksiniz.
Denklik; Değerleme uzmanının uymak zorunda olduğu ilkelerden biri değildir.

Doğru Cevap: D

Soru 18

Gayrimenkul değerleme sürecinin son aşaması aşağıdakilerden hangisidir?

Raporlama

Değerleme sorunun tanımlanması

Değerin belirlenmesi

Değerleme yöntemlerinin kullanılması

Değerlemenin kullanım amacının belirlenmesi

Açıklama:

Gayrimenkul değerleme raporu ve özelliklerini ifade edebileceksiniz.
Gayrimenkul değerleme sürecinin son aşaması Raporlamadır.

Doğru Cevap: A

Soru 19

Bir gayrimenkul değerleme raporunda raporu talep eden kuruluşun adı ropurun hangi bölümünde yer almaktadır?

Başlangıç

Sonuç

Ekler

Gayrimenkule ilişkin analizler

Görüşler

Açıklama:

Gayrimenkul değerleme raporu ve özelliklerini ifade edebileceksiniz.
Gayrimenkul değerleme raporunda, raporu talep eden kuruluşun adı raporun Başlangıç kısmında yer alır.

Doğru Cevap: A

Soru 20

Uluslararası Değerleme Standartları kaç ana bölümden oluşmaktadır?

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarını tanımlayabileceksiniz.
Uluslararası değerleme standartları, 10 ana bölümden oluşmaktadır.

Doğru Cevap: E

Soru 21

Uluslararası Değerleme Standartlarına ilişkin mevzuat Türkiye’de hangi yıl itibariyle uygulamaya konmuştur?

2001

2004

2006

2007

2008

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarını tanımlayabileceksiniz.
Uluslararası Değerleme Standartları
01.05.2006 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 06.03.2006 tarih ve 26100 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Doğru Cevap: C

Soru 22

Uluslararası değerleme standartları aşağıda verilen kuruluşlardan hangisi tarafından yayımlanmaktadır?

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi

Sermaye Piyasası Kurulu

ABD değerleme Enstitüsü

Değerleme Uzmanları Derneği

Avrupa Değerleme Grubu Birliği

Açıklama:

Bazı ulusal ve uluslararası değerleme kuruluşlarını açıklayabileceksiniz.
Uluslararası Değerleme Standartları komitesi dünyadaki tüm profesyonel değerleme kuruluşlarını kapsayan ve bunları tek bir düzen çerçevesinde birbirine bağlayan uluslararası bir kuruluştur.

Doğru Cevap: A

Soru 23

Aşağıdakilerden hangisi değerleme uzmanlarının mesleki uygulamalarındaki ahlaki ve mesleki yeterlilik gerekliliklerini anlatır?

Davranış kuralları

Mülk türleri

Standartlar

Genel değerleme kavramı

Uygulamalar

Açıklama:

Davranış Kuralları, değerleme uzmanlarının mesleki uygulamalarındaki ahlaki ve mesleki yeterlilik gerekliliklerini anlatır. Ahlaki ilkeler kamu menfaatini gözetir.

Doğru Cevap: A

Soru 24

I. Standartlar
II. Uygulamalar
III. Kılavuz notları
Yukarıdakilerden hangisi ya da hangileri uluslararası değerleme standartlarının temel unsurlarındandır?

Yalnız I

Yalnız II

I ve II

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz notlarıdır.

Doğru Cevap: E

Soru 25

I. Bağımsız değerleme raporu
II. Özet değerleme raporu
III. Kısıtlı kullanımlı değerleme raporu
Yukarıdakilerden hangisi ya da hangileri uluslararası standartlara göre hazırlanan değerleme raporlarıdır?

Yalnız I

Yalnız II

I ve II

II ve III

I, II ve III

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarının ilgili kurallarının her yazılı değerleme raporunda belirgin birbiçimde yer alması kaydıyla bir değerleme raporu; Bağımsız Değerleme Raporu, Özet Değerleme Raporu, Kısıtlı Kullanımlı Değerleme Raporu şeklinde hazırlanabilir.

Doğru Cevap: E

Soru 26

Aşağıdakilerden hangisi konut değerlemesi yapan ve sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan kişileridir?

Emlak uzmanı

Konut değerleme uzmanı

Banka uzmanı

Değerleme uzmanı

Müşteri

Açıklama:

Konut Değerleme Uzmanı: Sermaye Piyasası Mevzuatı’nın gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileridir.

Doğru Cevap: B

Soru 27

Aşağıdaki ilkelerden hangisi değerleme uzmanının hizmetlerini yerine getirebilmek için gerekli bilgi birikimine, yeterliliğe ve deneyime sahip olması anlatılmaktadır?

Dürüstlük ilkesi

Gizlilik ilkesi

Yetkinlik ilkesi

Tarafsızlık ilkesi

Çıkar çatışmaları ilkesi

Açıklama:

Yetkinlik İlkesi: Değerleme uzmanı hizmetlerini yerine getirebilmek için gerekli bilgi birikimine, yeterliliğe ve deneyime sahip olmalıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 28

Aşağıdaki ilkelerden hangisi değerleme uzmanı görevini profesyonel değerleme uygulamaları standartlarına uygun olarak yerine getirmeli ilkesinden bahsedilmektedir?

Yetkinlik ilkesi

Standartlara bağlılık ilkesi

Gizlilik ilkesi

Dürüstlük ilkesi

Tarafsızlık ilkesi

Açıklama:

Standartlara Bağlılık İlkesi: Değerleme uzmanı görevini profesyonel değerleme uygulamaları standartlarına uygun olarak yerine getirmelidir.

Doğru Cevap: B

Soru 29

Aşağıdakilerden hangisi değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişilerdir?

Banka

Emlak uzmanı

Müşteri

Konut değerleme uzmanı

Değerleme uzmanı

Açıklama:

Müşteri: Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileridir.

Doğru Cevap: C

Soru 30

I. Rapor bilgileri
II. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi
III. Sonuç
IV. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler
Yukarıdakilerden hangisi ya da hangileri değerleme raporunda bulunması gereken ifadelerdendir?

Yalnız I

Yalnız II

I ve IV

I, II ve III

I, II, III ve IV

Açıklama:

Değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler raporda yer alması gereken sırasıyla şu şekilde ifade edilmiştir: Rapor bilgileri, şirket ve müşteri tanıtıcı bilgiler, değerleme konusu hakkında bilgiler, değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler, analiz sonuçlarının değerlendirilmesi ve sonuç.

Doğru Cevap: E

Soru 31

Aşağıdakilerden hangisi değerleme konud gayrimenkule ait fotograf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeleri içerir?

Analizler

Rapor Eki

Şirket ve müşteri tanıtıcı bilgiler

Sonuç

Gayrimenkule ait analizler

Açıklama:

Rapor ekinde, Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler, Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri, Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler verilmektedir.

Doğru Cevap: B

Soru 32

Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul değerlendirme analiz sonuçlarının değerlendirilmesi aşamasına ait bir süreç değildir?

Farklı değerleme ve analiz sonuçlarının uyumlaştırılması

Asgari bilgilerin raporda neden yer almadıklarının gerekçeleri

Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğini ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin belgelerin tam ve eksiksiz olup olmadığı hakkında görüş

Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler

Gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş.

Açıklama:

Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler değerleme konusu hakkında alınacak bilgilerdir.

Doğru Cevap: D

Soru 33

Aşağıdakilerden hangisi lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin esaslar tebliğinde yer almaz?

Avrupa değerleme birlikleri grubu

Gayrimenkul değerleme şirketi

Değerleme uzmanı

Konut değerleme uzmanı

Müşteri

Açıklama:

Uluslararası Değerleme standartları Komitesine üye olan ve Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde bulanan değerleme kuruluşları arasındaki koordinasyonu sağlayarak işbirliğini artırma ve değerleme standartlarını sağlamak amacıyla 24 ülkeden 39 üyeye sahip kâr amacı gütmeyen bir kuruluştur.

Doğru Cevap: A

Soru 34

IVSC aşağıdakilerden hangisini kısalmasıdır?

Değerleme Uzmanları Derneği

ABD Değerleme Enstitüsü

Avrupa Değerleme Kurulu

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi

Sermaye Piyasa Kurulu

Açıklama:

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi’ nin kısa adı IVSC’ (International Valuation Standards Committe) dir.

Doğru Cevap: D

Soru 35

Uluslararası Değerlendirme Standartlarının geliştirilmesi kaç temel amaçdan oluşmaktadır?

Açıklama:

3 temel amaçdan oluşmaktadır. Sınır ötesi işlemleri kolaylaştırmak, dünyadaki değerleme uzmanları için yol gösterici olarak çalışmak ve Yeni kurulan ve sanayileşmeye yeni başlamış ülkelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere değerleme standartları ve finansla bilgilendirme raporları sağlamaktır.

Doğru Cevap: A

Soru 36

I. Standartlar
II. Raporlar
III. Kılavuz Notları
IV. Uygulamalar
Yukarıdakilerden hangisi/hangileri Uluslararası Değerlemenin temel unsurlarından değildir?

Yalnız I

Yalnız II

Yalnız III

I ve II

III ve IV

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru standartlar, uygulamalar ve kılavuz notlarıdır.

Doğru Cevap: B

Soru 37

“Değerleme uzmanı görevini profesyonel değerleme uygulamaları standartlarına uygun olarak yerine getirmesi” aşağıdaki değerleme uzmanın uyması gereken ilkelerden hangisini tanımlamaktadır?

Dürüstlük

Gizlilik

Standartlara bağlılık

Yetkinlik

Tarafsızlık

Açıklama:

Standartlara Bağlılık İlkesi, değerleme uzmanı görevini profesyonel değerleme uygulamaları standartlarına uygun olarak yerine getirmelidir.

Doğru Cevap: C

Soru 38

Aşağıdaki kısaltmalardan hangisi Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü’ ne aittir?

IVSC

TDUB

TEGOVA

SPK

RICS

Açıklama:

Kısa adı RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors)olan Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Enstitüsü gayrimenkul değerlemesi alanında faaliyet gösteren bir meslek örgütüdür.

Doğru Cevap: E

Soru 39

Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu’ nun kısaltılmış adı aşağıdakilerden hangisidir?

RICS

TEGOVA

IVCS

TDUB

SPK

Açıklama:

Kısa adı TEGOVA olan Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu Uluslararası Değerleme standartları komitesi ile yakın işbirliği içinde olan bir kuruluştur.

Doğru Cevap: B

Soru 40

Aşağıdakilerden hangisi Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken rapor bilgilerinden birisi değildir?

Raporun tarihi

Raporun numarası

Sorumlu değerleme uzmanı adı soyadı

Değerleme tarihi

Şirketin ünvanı ve adresi

Açıklama:

Şirketin ünvanı ve adresi şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler arasında yer almaktadır.

Doğru Cevap: E

Soru 41

8 üyeden oluşan bir idari heyet tarafından yönetilen, Yeni üye uzmanların mevcut üyeler tarafından yapılan sınavı geçmeleri ve edinilmiş bir meslek tecrübesine sahip olmaları gereken örgüt aşağıdakilerden hangisidir?

Kraliyet Yetkili Değerleme Uzmanları Esntitüsü

ABD Değerleme Enstitüsü

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi

Avrupa Değerleme Birlikleri Grubu

Açıklama:

ABD Değerleme Enstitüsü bir başkan ve 8 üyeden oluşan bir idare heyeti tarafından yönetilmektedir. Başta ABD ve Kanada olmak üzere uluslararası alanda 99 ayrı bölümü ve 18 binden fazla üyesi ile gayrimenkul değerlemesi alanında önemli bir kuruluştur. Enstitüye üye uzmanların enstitü tarafından yapılan sınavı geçmeleri ve edinilmiş bir meslek tecrübesine sahip olmaları gerekmektedir.

Doğru Cevap: B

Soru 42

Uluslararası değerleme standartları kim tarafından geliştirilmektedir?

Uluslararası bankalar birliği tarafından.

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi (IVSC) tarafından.

Uluslararası Bakanlıklar tarafından.

Birleşmiş Milletler tarafından.

Avrupa Birliği tarafından.

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartları kısa adı IVSC olan Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince geliştirilmektedir.

Doğru Cevap: B

Soru 43

Uluslararası Değerleme Standartlarında, Standart 1 ve Standart 2, aşağıdaki verilen hangi değerlemelerle uğraşır?

Vergilerle uğraşır.

Reklamla uğraşır.

Pazar değeri ve pazar değerinden farklı değerleri temel alan, değerlemelerle uğraşır.

Konum ile uğraşır.

Projelerle uğraşır.

Açıklama:

Uluslararası Değerleme Standartları Standart 1 ve Standart 2, sırasıyla pazar değeri ve pazar değerinden farklı değerleri temel alan değerlemelerle uğraşır.

Doğru Cevap: C

Soru 44

Değerlemelerin rapor edilebilmesi için ihtiyaç duyulan hususları ortaya koyan standart aşağıdakilerden hangisidir?.

Standart 7.

Standart 6.

Standart 5.

Standart 4.

Standart 3.

Açıklama:

Standart 3, değerlemelerin rapor edilebilmesi için ihtiyaç duyulan hususları ortaya koyar.

Doğru Cevap: E

Soru 45

Hangi seçenekte, Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru topluca verilmiştir?

Standartlar, Uygulamalar, Kılavuz Notları.

Standart 1, Standart 2, Standart 3.

Rapor, Standart, Sonuç.

Matrah, Rapor, Sonuç.

Giriş, Rapor, Sonuç.

Açıklama:

Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru olan Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notları eşit ağırlığa sahiptir.

Doğru Cevap: A

Soru 46

Bir bağımsız veya özet değerleme raporunda, değerleme uzmanı tüm olguları, düşünce tarzını ve sonuçları nasıl sunmalıdır?

Açık ve uzun bir biçimde sunmalı.

Detaylı bir biçimde sunmalı.

Açık, az ve öz bir biçimde sunmalı.

Sözlü bir biçimde sunmalı.

Şifreli bir biçimde sunmalı.

Açıklama:

Bir bağımsız veya özet değerleme raporunda, değerleme uzmanı tüm olguları, düşünce tarzını ve sonuçları açık, az ve öz bir biçimde sunmalıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 47

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütlere göre, raporda olmaması gereken başlık, aşağıdakilerden hangisidir?

Rapor Bilgileri.

Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler.

Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler.

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler.

Şirket finans bilgileri.

Açıklama:

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler, raporda yer alması gereken başlıklar, sırasıyla şu şekilde ifade edilmiştir.
Rapor Bilgileri.
Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler.
Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler.
Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi.
Sonuç.

Doğru Cevap: E

Soru 48

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereğince, değerleme raporundaki “Rapor bilgileri” kısmında, aşağıdakilerden hangisi olmamalıdır?

Raporla ilgili olmayan bilgiler.

İçindekiler.

Raporun tarihi.

Raporun numarası.

Raporun türü.

Açıklama:

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler raporda yer alması gereken sırasıyla şu şekilde ifade edilmiştir.
Rapor Bilgileri
İçindekiler,
Raporun tarihi,
Raporun numarası,
Raporun türü,
Raporu hazırlayanların ad ve soyadları,
Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı,
Değerleme tarihi,
Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası,
Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama.

Doğru Cevap: A

Soru 49

Değerleme konusu gayrimenkule ait Değerleme raporunun sonunda verilen, “Rapor Eki” kısmında, aşağıdakilerden hangisi bulunmamalıdır?

Fotoğraf ve grafikler.

Tapu örneği.

Uzman değerleme lisansları.

Son üç değerlemeye ilişkin bilgiler.

Ayrıntılı muhasebe hesapları.

Açıklama:

Değerleme raporunun sonunda konulan, “Rapor Eki” kısmında, fotoğraf, grafik, tapu örneği, uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri, Şirket tarafından daha önceki tarihlerde, değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler.

Doğru Cevap: E

Soru 50

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı yapacak kişilerin, gayrimenkul değerlemesi alanında en az kaç yıllık tecrübesi olması gereklidir?

5 yıl.

4 yıl.

3 yıl.

2 yıl.

1 yıl.

Açıklama:

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, Sermaye Piyasası Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari: 4 yıllık üniversite mezunu olması, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olması ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı sahibi olmalıdır.

Doğru Cevap: C

Soru 51

Bir değerleme uzmanı, aşağıdaki verilen hangi ilkeye uymak zorunda değildir?

Mal sahibi ile samimi olma ilkesi.

Dürüstlük İlkesi/Çıkar Çatışmaları İlkesi.

Gizlilik İlkesi.

Tarafsızlık/Bağımsızlık İlkesi.

Standartlara Bağlılık İlkesi.

Açıklama:

Bir değerleme uzmanı, aşağıdaki verilen şu ilkelere uymak zorundadır: Dürüstlük İlkesi, Çıkar Çatışmaları İlkesi, Gizlilik İlkesi, Tarafsızlık/Bağımsızlık İlkesi, Standartlara Bağlılık İlkesi, Yetkinlik İlkesi.

Doğru Cevap: A

Emlak Finans ve Emlak Değerleme - Tüm Sorular

Ünite 1

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Ünite 2

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler

Seçenekler